Ngay cả trong một thị trường với số nhà bán ít ỏi và nhu cầu cao, có thể vẫn có những lý do để một người mua muốn hủy bỏ một thỏa thuận mua bán. Khi điều đó xảy ra, một vụ tranh chấp có thể phát sinh: liệu khoản tiền đặt cọc sẽ được trả lại cho người mua hay người bán có quyền giữ nó. Ai đúng? Như thường lệ, điều đó tùy thuộc nhiều yếu tố.
(Hình minh họa: Justin Sullivan/Getty Images)
Hợp Ðồng Mua Bán Nhà Ở tiêu chuẩn (RPA: Residential Purchase Agreement) được sử dụng ở California là sản phẩm của Hiệp Hội Ðịa Ốc California (C.A.R.). Trong khi RPA không giải thích rõ ràng ai sẽ được hưởng các khoản tiền trong mọi trường hợp, nó cung cấp sự hướng dẫn liên quan đến quyền và nghĩa vụ của những bên liên hệ.
Trước hết, nên lưu ý tới điều 10 của RPA, theo đó “Sự chấp nhận của người mua về tình trạng của bất động sản, và bất cứ vấn đề nào khác ảnh hưởng đến bất động sản đó, là một điều khoản dự phòng của Hợp Ðồng này”, và người mua sẽ có quyền “thực hiện những cuộc kiểm tra, điều tra, thử nghiệm, và các nghiên cứu khác …” Có một thời gian mặc định là 17 ngày đối với người mua để thực hiện những cuộc điều tra đó, nhưng thời kỳ đó có thể dài hơn hoặc ngắn hơn tùy theo thỏa thuận của các bên vào lúc hợp đồng được thành lập. Chẳng hạn, một người mua có ý định cho thực hiện một cuộc kiểm tra địa chất có thể yêu cầu một thời kỳ dài hơn, bởi vì công việc đó cần thời gian để ấn định lịch trình và viết các kết quả của cuộc kiểm tra.
Giả sử, sau đó, trong thời kỳ kiểm tra, người mua tìm thấy một cái gì đó về bất động sản mà người đó phản đối. RPA cung cấp cho người mua 3 giải pháp: (1) người đó có thể yêu cầu người bán thực hiện những sửa chữa (Ở đây có hai điểm cần lưu ý: a) không phải mọi dữ kiện có thể phản đối đều có thể được sửa chữa, và b) người bán có thể từ chối thực hiện việc sửa chữa), (2) dù sao, người mua vẫn có thể không sử dụng điều khoản dự phòng, hoặc (3) người đó có thể hủy bỏ vụ mua bán.
Giả sử rằng người mua hủy bỏ vụ mua bán. Ðây là lúc phát sinh tranh chấp. Hợp đồng mua bán đòi hỏi “việc hủy bỏ bởi người mua hay người bán đều phải được thực hiện với thiện ý và bằng giấy tờ.” Ðôi khi người bán sẽ đặt câu hỏi về khía cạnh thiện ý của một vụ hủy bỏ hợp đồng. Ðó là điều dễ hiểu, nhưng người bán cần ý thức rằng điều khoản dự phòng việc kiểm tra của người mua rất rộng rãi. RPA nói rằng người mua có quyền để làm hài lòng chính mình “đối với mọi vấn đề được nêu lên trong bản hướng dẫn kiểm tra của người mua được kính kèm (mẫu Buyer’s Inspection Advisory, hay BIA của C.A.R.).” Ðể ý thức tính cách rộng rãi của điều khoản dự phòng việc kiểm tra của người mua, chúng ta cần phải nhìn vào mẫu BIA.
Không những mẫu này khuyến cáo người mua thực hiện những vụ điều tra các vấn đề như tình trạng tài sản, diện tích, ranh giới, sự ổn định của đất, những nguy hiểm về môi trường và các đòi hỏi về quy hoạch, mà còn khuyến cáo việc thanh tra liên quan đến “các yếu tố cá nhân,” chẳng hạn như “các nhu cầu cá nhân, các đòi hỏi, và những sở thích của người mua.”
Chính sự rộng rãi này liên quan đến quyền kiểm tra của người mua đã khiến nhiều người nói rằng thời kỳ kiểm tra, chính yếu, là khoảng thời gian mà người mua có thể hủy bỏ vụ mua bán mà không bị trừng phạt (free look period). Trong khi người mua phải thực hiện quyền hủy bỏ của mình với thiện ý, lý do thiện ý của người đó có thể rất chủ quan.
Tuy nhiên, giả sử rằng một người bán phản đối việc hủy bỏ của người mua. “Giả sử người bán cho rằng vụ hủy bỏ không chính đáng hoặc có ác ý. Khi đó, họ sẽ phải tranh luận điều đó trước một vị thẩm phán hoặc một tòa án khiếu kiện nhỏ.
RPA chỉ nói rằng, sau khi hủy bỏ, người mua và người bán đồng ý ký các chỉ thị chung để hủy bỏ vụ mua bán, escrow và tháo khoán các khoản ký quỹ, nếu có, cho bên được hưởng số tiền…” RPA không xác định trước bên nào được quyền hưởng.
Với sự rộng rãi của quyền điều tra của người mua, người bán cần phải cẩn thận về việc từ chối trả lại tiền ký quỹ khi việc hủy bỏ dựa trên một điều khoản dự phòng việc kiểm tra. RPA lưu ý cả hai bên rằng “Người mua hoặc người bán có thể phải chịu một khoản phạt dân sự lên đến $1,000 nếu không chịu ký những chỉ thị như vậy (để tháo khoán những món ký thác) nếu không có tranh chấp nào về thiện ý để quyết định người nào được hưởng các khoản tiền đặt cọc.” (n.n.)
