(CNNMoney) – Từ vụ thị trường nhà đất suy sụp tới cuộc khủng hoảng xiết nhà và những chuyện xảy ra trong thời gian đó, thị trường địa ốc đã thay đổi đáng kể trong thập niên vừa qua – và nhiều trong số những nguyên tắc trong việc mua nhà cũng thay đổi.
Sau đây là năm huyền thoại một thời được nhiều người tin tưởng nhưng bây giờ không còn đúng nữa.
(Hình minh họa: Justin Sullivan/Getty Images)
Huyền thoại 1: Mua nhà là một đầu tư tuyệt hảo
Vụ suy sụp của thị trường nhà đất giúp chúng ta học hỏi được một điều: thị trường nhà đất cũng đầy rủi ro như thị trường chứng khoán – nếu không muốn nói là tệ hơn. Nhà cửa mất đi một phần ba trị giá của nó trên toàn quốc và vài thị trường còn bị thiệt hại nặng nề hơn.
Trong 10 năm qua, giá nhà chỉ tăng hàng năm 0.3%, trong khi các chứng khoán S&P 500 đem lại tiền lời trung bình 8.26%.
Dĩ nhiên, các yếu tố khác có thể còn làm hao hụt thêm, chẳng hạn như phí tổn bảo trì. Phải sửa chữa mái nhà bị dột? Sẽ tốn $500. Cần một máy nước nóng mới? Mất một ngàn nữa!
Huyền thoại 2: Mua luôn luôn tốt hơn thuê
Vì hiện giờ sự phục hồi địa ốc đã bắt rễ, vài thị trường đã trở nên có vẻ quá tốn kém cho người mua nhà.
Một cách nhanh chóng để biết liệu bạn có nên mua hay không: Nếu căn nhà có giá hơn 15 lần so với chi phí thuê hàng năm một căn nhà tương tự, bạn nên thuê.
Ở Manhattan, chẳng hạn, phí tổn trung bình để mua một căn nhà nhiều hơn khoảng 24 lần so với phí tổn trung bình để thuê.
Một vài yếu tố khác cần xem xét: Khoản tiền trả trước 20% sẽ đem về bao nhiêu nếu được đầu tư vào cổ phiếu hoặc trái phiếu? (xem lại khoản tiền lời đối với S&P 500 đã được nói trước đây). Và ngoài các chi phí bảo trì và sửa chữa, những chi phí phụ trội của việc sở hữu nhà gồm những gì?
Ðối với hầu hết mọi người, quyết định rốt cuộc là thời gian mà họ dự tính ở lại căn nhà. Nếu bạn nghĩ bạn có thể ở yên năm năm trở lên thì có thể bạn nên lao vào việc mua nhà. Thời gian dài hơn tại các thị trường đắt đỏ như Manhattan, nơi sẽ mất gần 10 năm trước khi việc mua nhà trở nên tốt hơn thuê.
Huyền thoại 3: Các yếu tố quan trọng nhất tựu trung là địa điểm
Tìm kiếm căn nhà hoàn hảo thường có nghĩa căn nhà phải nằm trong một cộng đồng có uy tín với tội phạm thấp, trường học tốt và cách xa những thứ gây khó chịu như phi trường hay đường sá tấp nập. Nhưng hiện này vài thỏa thuận tốt nhất được tìm thấy trong các khu phố vẫn chưa đạt đến đỉnh của nó.
Người ta còn phải chú trọng nhiều hơn vào triển vọng tương lai của một địa điểm, chiều hướng đi lên là gì, theo ông Jonathan Miller, chủ tịch của Miller Samuel, một công ty thẩm định trị giá bất động sản.
Ông nói nên để mắt tới tiềm năng phát triển của một địa điểm – và giá trị của nó.
Huyền thoại 4: Mua nhà tệ nhất trong khu phố tốt nhất
Lời khuyên có vẻ vững chắc: Bạn có thể sửa chữa một căn nhà xấu cho tốt lên, nhưng bạn không thể làm sạch cả một khu phố.
Tuy nhiên, những căn nhà xấu đó có thể đi kèm với một số khiếm khuyết khá lớn.
“Mọi căn nhà mà bạn mua nên có báo cáo của một kỹ sư vì nó có thể trở thành một chiếc hố nuốt tiền,” theo lời ông Michael Morris của Coldwell Banker M&D ở Moriches, thuộc New York.
Ông nói, ít người Mỹ có khả năng để tự mình làm công việc này – hoặc có tiền để thuê một người nào làm công việc đó cho họ.
Cuối cùng, có thể bạn phải trả nhiều hơn cho việc sửa chữa đó so với việc bạn mua một căn nhà trong tình trạng tốt hơn trong một khu phố đang phát triển.
Huyền thoại 5: Mọi thị trường bất động sản đều có tính cách địa phương
Cách đây không lâu lắm, đường lối để kiếm lời trong ngành địa ốc là nghiên cứu cẩn thận thị trường địa phương cả trong lẫn ngoài. Tình hình tại địa phương, như tiền lương, tình trạng thất nghiệp và tăng trưởng dân số, sẽ chi phối chiều hướng giá nhà tại địa phương.
Ðiều đó không còn nữa.
“Ngày nay, bất động sản có tính cách toàn cầu nhiều hơn,” theo bà Dottie Herman, giám đốc điều hành của Prudential Douglas Elliman, một trong những công ty môi giới lớn nhất của New York “Thời đại Internet và các phương tiện truyền thông xã hội đã thay đổi đáng kể ngành kinh doanh.”
Khách hàng quốc tế chiếm khoảng 7% mọi vụ mua nhà ở Mỹ trong 12 tháng kết thúc vào ngày 31 Tháng Ba, trong khi các nhà đầu tư chiếm 20% những vụ mua bán. Và nhiều trong số những người mua này trả hoàn toàn bằng tiền mặt, khiến giá nhà lên cao ngất trời.
Trong vài thị trường, như New York, Los Angeles và Miami, hiện tượng này đặc biệt nổi bật. (n.n.)
