(Credit.com) – Tiền cọc hay tiền trả trước là gì? Khi bạn mua một căn nhà, thường bạn phải bỏ ra một số tiền của chính bạn cộng với tiền mà bạn sẽ vay mượn. Số tiền mà chính bạn cung cấp được gọi là “tiền cọc” (down payment).
Người mua nhà thường phải đóng góp một khoản tiền cọc từ 3% đến 20% giá bán của căn nhà. Cũng có những món vay không cần tiền cọc, nhưng ít có ngân hàng nào muốn cho những người không có tiền cọc vay tiền.
(Hình minh họa: David McNew/Getty Images)
Tại sao khoản tiền cọc quan trọng như vậy khi mua nhà?
Các ngân hàng cho vay thường đòi hỏi tiền cọc. Và tiền cọc của bạn càng lớn càng tốt. Ðây là lý do tại sao:
-Khoản tiền cọc của bạn càng lớn, bạn càng vay ít đi, và do đó, giảm bớt khoản thanh toán hàng tháng.
-Nếu bạn có một khoản tiền cọc rất nhỏ, chẳng hạn 5% hoặc ít hơn, các loại thế chấp mà bạn đủ điều kiện để vay sẽ ít hơn và có thể bạn phải trả một lãi suất cao hơn.
-Khoản tiền cọc mà bạn có thể cung cấp càng lớn, nhiều ngân hàng hơn sẽ sẵn sàng cho bạn vay.
-Ðối với bất cứ khoản tiền cọc nào ít hơn 20% so với giá người bán đòi hỏi, bạn sẽ phải trả tiền bảo hiểm thế chấp tư (PMI: Private Mortgage Insurance).
-Ngân hàng cho vay đôi khi chỉ cho phép người bán chịu một phần chi phí đóng hồ sơ nếu người mua đặt cọc rất ít.
Khoản tiền cọc cũng có thể đóng vai một kiểm tra thực tế; nếu bạn không thể tiết kiệm ngay cả một khoản tiền trả trước tối thiểu từ 3% đến 5%, bạn nên tự hỏi liệu bạn có sẵn sàng về tài chánh để mua một căn nhà hay không. Hãy nghĩ lại về lý do tại sao bạn đã không thể tiết kiệm, và suy nghĩ kỹ về việc liệu bạn có thể theo đuổi các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng hay không, giả sử bạn có thể tìm được sự tài trợ 100%. Trong khi bạn có thể căng thẳng khi tiếp tục thuê thay vì mua, hãy nghĩ tới điều đó như thế này: thuê ít căng thẳng hơn là mất nhà vì bị tịch thu khi bạn không thể trả các khoản thanh toán thế chấp.
Làm thế nào để có thể mua nhà nếu bạn chỉ có một số tiền nhỏ để đặt cọc?
Một yếu tố hạn chế đối với nhiều người mua nhà là thiếu một khoản tiền cọc đầy đủ, và trong bối cảnh của cuộc khủng hoảng xiết nhà, ít có ngân hàng cho vay nào tài trợ tới 100%. Vậy làm thế nào bạn có thể mua một căn nhà mà không có một khoản tiền cọc đáng kể?
-Tiết kiệm thay vì trả hết nợ (Giả sử bạn có một tỉ số tốt về nợ nần so với lợi tức)
Nếu bạn có một việc làm tốt và đang tập trung vào việc trả hết nợ, có lẽ tốt hơn thay vào đó bạn nên đặt tiền vào trương mục tiết kiệm. Nhiều người có thể dễ dàng trả nợ và nghĩ rằng ngân hàng cho vay muốn họ không có nợ nần. Không phải như vậy. Họ chỉ muốn tỉ số nợ nần so với lợi tức của bạn nằm trong phạm vi tiêu chuẩn. Vì vậy, miễn là tỉ số của bạn nhỏ hơn, chẳng hạn khoảng 45%, có một khoản tiền cọc sẽ quan trọng hơn ít nợ nần. Bạn nên nhắm vào mục tiêu tích lũy một khoản tiền cọc 5%.
-Xem xét việc tài trợ 100% (nếu bạn cảm thấy bạn có khả năng thanh toán hàng tháng)
Giả sử bạn muốn mua ngay bây giờ, và bạn có một khoản tiền cọc nhỏ đã tiết kiệm được, chẳng hạn $5,000. Khi đó bạn có vài lựa chọn. Cơ Quan Quản Trị Gia Cư Liên Bang (FHA: Federal Housing Administration) và Bộ Cựu Chiến Binh (VA: Veterans Affairs) đã và đang tài trợ 100% từ nhiều năm nay, mặc dù lãi suất đối với các món vay này có thể cao hơn các lựa chọn khác.
Nếu bạn có thể nắm được một món tài trợ 100%, nên lưu ý rằng có một cạm bẫy. Với các chương trình này, bạn phải trả tiền bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) và bạn có thể phải đóng góp ít nhất 3% trên giá bán cho chi phí đóng hồ sơ.
Một số ngân hàng cho vay có chương trình cung cấp tài trợ 100% mà không cần PMI, nhưng lãi suất trong trường hợp này cao hơn. Tóm lại, sự khác biệt giữa các chương trình này có thể không đáng kể. Nên nhớ rằng bạn cũng có thể loại bỏ PMI ngay sau khi số tiền vay của bạn tương đương với 80% trị giá căn nhà của bạn được thẩm định vào lúc đó.
-Các món vay 80/20
Bạn cũng có thể thực hiện một vụ giao dịch “cõng” (piggyback): một món vay thứ nhất cho 80% giá bán, và một món vay thứ nhì cho 20% còn lại. Không có gì sai trái với các loại giao dịch này và nó rất được ưa chuộng vì PMI thường không cần thiết. Thông thường, món vay thứ nhất có lãi suất cố định 30 năm, nhưng có nhiều lựa chọn về loại lãi suất cố định và lãi suất thả nổi cho món vay thứ nhì.
-Bảo đảm bạn đã sẵn sàng
Do đó, như bạn thấy, có những chương trình để giúp bạn nếu bạn không có một món tiền cọc đáng kể. Nhưng nên nhớ rằng các chương trình này sẽ giúp bạn nắm được món vay, nhưng không thực hiện những khoản thanh toán hàng tháng của bạn, vì vậy hãy chắc chắn rằng bạn đã sẵn sàng về tài chánh trước khi nhận tài trợ 100%.
-Nếu bạn nhận tiền từ bạn bè hoặc gia đình
Nhiều người mua nhà nhận được tiền từ bạn bè hoặc gia đình để mua nhà. Một lưu ý quan trọng cần nhớ: số tiền bạn nhận phải được coi như một quà tặng, không phải là một khoản vay, nếu không ngân hàng cho vay sẽ xem như tiền nợ. Ðiều này chứng minh không khó – thân nhân hoặc bạn bè thường chỉ cần viết một bức thư cho biết món tiền là một quà tặng, không phải là một món vay.
-Ðừng quên phí tổn đóng hồ sơ, chi phí di chuyển, v.v…
Ngoài ra, nên nhớ rằng không phải tất cả số tiền có sẵn của bạn có thể được dùng để đặt cọc. Phí tổn đóng hồ sơ, chi phí di chuyển, sửa chữa cho căn nhà mới, nhu cầu mua sắm đồ đạc mới, v.v… cũng cần được xét tới. (n.n.)
