Phần lớn những người vay tiền mua nhà đều nghĩ tới chuyện trả hết nợ sớm sủa hơn. Nhưng hầu hết đều không biết nên làm chuyện đó như thế nào thì tốt, hoặc ngay cả vấn đề có nên trả hết nợ sớm hay không. Một lý do là họ không nắm vững việc chiết khấu tiền thế chấp diễn ra như thế nào.
|
Sau đây là tóm tắt những điểm chính của việc chiết khấu, và tại sao trong thị trường ngày nay, hầu hết những người vay nên gia tốc công việc trả nợ – nếu họ có khả năng làm như vậy.
Việc thanh toán hoàn toàn được trừ dần
Hầu như mọi món chế chấp ngày nay đều áp dụng việc thanh toán hoàn toàn trừ dần (FAP: Fully-Amortizing Payment). Ðây là một cách thanh toán, nếu tiếp tục không thay đổi trong suốt cuộc đời của món vay với lãi suất lúc đó, sẽ trả hết nợ trong cuộc đời còn lại của món vay.
FAP có hai thành phần: tiền lời trả cho ngân hàng cho vay và tiền vay chính được khấu trừ từ kết toán món vay. Phần tiền lời được tính toán như số tiền trả cho ngân hàng cho vay, được căn cứ trên lãi suất và kết toán món vay. Phần nợ chính là những gì còn lại.
Một thí dụ về thủ tục chiết khấu: Món vay là $100,000, với lãi suất 4% trong 30 năm. FAP là $477.42. Con số này được tính toán theo một công thức mà bạn có thể tìm thấy trên Internet.
Ðể có con số tiền lời phải trả cho ngân hàng cho vay trong tháng 1, bạn nhân kết toán $100,000 với lãi suất hàng năm là .04 rồi chia cho 12, bạn sẽ có con số $333.33. Tiền thanh toán nợ chính là số tiền còn lại sau khi trả tiền lời. Trừ $477.42 cho $333.33 bạn sẽ được con số $144.09 là tiền nợ chính mà bạn thanh toán.
Sang tháng 2, kết toán mới là kết toán cũ trừ đi khoản thanh toán nợ chính trong tháng thứ nhất, hay ($100,000 – $144.09) = $99,855.91. Tiền lời phải trả trong tháng thứ nhì được tính giống như trong tháng thứ nhất, nhưng vì nó sử dụng kết toán nợ thấp hơn, tiền lời ít hơn $0.48, ở mức $332.85. Con số đó làm cho khoản thanh toán nợ chính trong tháng thứ nhì nhiều hơn $0.48, tức $144.57.
Công việc này lập đi lập lại mỗi tháng, với FAP có phần tiền lời giảm dần và phần thanh toán nợ chính tăng dần.
Trả thêm việc thanh toán hàng tháng
Một cách giản dị để gia tốc tiến trình trả dứt nợ là thêm một số tiền nào đó vào FAP. Với số tiền trả thêm, 100% sẽ được trừ vào nợ chính. Chẳng hạn, theo thí dụ trên, nếu việc trả thêm chỉ lên tới $10 một tháng, việc trả dứt nợ sẽ sớm hơn 13 tháng. Nếu việc thanh toán tăng $100 một tháng, việc trả dứt món vay sẽ sớm hơn 101 tháng. (Bạn có thể xem bảng chiết tính tại http://mtgprofessor.com/Calculators/Calculator2a.html).
Số tiền trả thêm sẽ đem lại một món lời tương đương với lãi suất thế chấp 4%. Nếu số tiền trả thêm $10 một tháng được ký thác vào một trương mục tiết kiệm, tiền lời hiện giờ là 1% hoặc ít hơn. Ðó là lý do tại sao việc trả dứt món vay sớm là một ý kiến tốt.
Liên lạc với ngân hàng cho vay về quyết định trả thêm của bạn
Nhiều người sợ rằng các ngân hàng cho vay sẽ trích một phần số tiền trả thêm và coi như tiền lời. Sợ như vậy là không đúng, bởi vì tiền lời trả cho ngân hàng cho vay được định nghĩa theo hợp đồng và không thể gia tăng. Ðể cảm thấy yên tâm, người vay có thể bao gồm một thông báo kèm theo việc thanh toán của họ rằng số tiền trả thêm phải được trừ vào tiền nợ chính. Nhưng thông báo đó không cần thiết.
Những kỳ thanh toán không thường xuyên
Nếu bạn trúng số $10,000 và sử dụng số tiền đó để trả bớt kết toán nợ, một lần nữa bạn lại thực hiện một vụ đầu tư với tiền lời bằng lãi suất thế chấp. Không có cách đầu tư nào trên thị trường đem lại một món lời cao như vậy mà không gặp rủi ro.
Một lo ngại khác là ngân hàng cho vay sẽ không trừ kết toán nợ cho đến khi số tiền trả thêm bằng với số tiền nợ còn lại. Ðiều này cũng vô lý, bởi vì một ngân hàng cho vay làm như vậy là phạm vào tội ăn cắp. (n.n.)
