Mua nhà lần đầu nên vay tiền của FHA

(realtytimes.com) – Một món vay thế chấp của Cơ Quan Gia Cư Liên Bang (FHA) luôn là lựa chọn số một của những người mua nhà lần đầu. Tại sao vậy?

Những món vay của FHA thuộc về một trong ba chương trình thế chấp được chính phủ bảo đảm nhằm tài trợ và tạo dễ dàng để người Mỹ mua cư sở chính (primary residence) của họ.

Việc tiết kiệm đủ để vay tiền của FHA dễ dàng hơn bởi vì khoản tiền trả trước tối thiểu chỉ lên tới 3.5% của giá bán. Những đòi hỏi tín dụng để vay tiền của FHA cũng thấp hơn. Điểm tín dụng tối thiểu để vay một món thế chấp của FHA là 580, trong khi đối với hầu hết các chương trình khác, điểm tín dụng tối thiểu để vay một món thế chấp cổ điển là 620.

Tuy nhiên, quả thật cơ quan FHA có ban hành những giới hạn tiền vay mua nhà, thay đổi tùy theo địa điểm của bất động sản. Các món vay của FHA trên toàn quốc được ấn định ở mức 65% giới hạn của một món vay cổ điển (còn được gọi là hợp thức) trong vùng đó. Giới hạn của một món vay hợp thức hiện nay là $484,350 cho năm 2019. Con số đó đặt giới hạn các món vay của FHA ở mức $314,827 để mua một căn nhà biệt lập (dành cho một gia đình) và cao hơn đối với các chúng cư.

Vào mỗi mùa Thu, khi Cơ Quan Tài Trợ Địa Ốc Liên Bang (FHFA) duyệt xét trị giá nhà ở giữa trên toàn quốc, họ so sánh các con số đó với năm trước. Bởi vì việc duyệt xét cho thời gian 2017-2018 đã cho thấy trị giá nhà gia tăng, do đó giới hạn của món vay cổ điển được tăng lên cho năm 2019. Vì giới hạn của các món vay cổ điển tăng lên do đó giới hạn của những món vay của FHA cũng tăng.

Nhưng đối với những vùng mà trị giá bất động sản cao hơn nhiều so với phần còn lại trong nước thì sao? Tại nhiều nơi, phần lớn là những vùng đô thị đông dân ở ven biển, con số $314,827 giản dị quá thấp để mua một căn nhà.

Tuy nhiên, nhiều trong số những vùng này chính thức được coi như một vùng “đắt đỏ” và các giới hạn cao hơn của món vay cổ điển và món vay của FHA cũng được điều chỉnh để phù hợp với những vùng này. Trong những vùng đắt đỏ, có những món vay kết toán cao của FHA sẽ cho phép những người vay tiền sử dụng chương trình cho vay của FHA thay vì vay một món thế chấp khổng lồ (jumbo mortgage) tốn kém hơn.

Trong những vùng phí tổn cao, món vay FHA tối đa được ấn định ở mức 150% của giới hạn món vay hợp thức trên toàn quốc. Điều này có thể đưa món vay của FHA lên tới tối đa $726,525. Đối với một căn chúng cư có người chủ cư ngụ, giới hạn món vay của FHA có kết toán cao lên tới tối đa $1,397,400.

Nếu một người tìm mua một căn nhà và không chắc chắn vùng đó có được coi là đắt đỏ hay không, một cú điện thoại cho một viên chức cho vay có thể trả lời câu hỏi đó. Viên chức cho vay sẽ cần biết đúng địa điểm của căn nhà, thuộc quận nào, để nghiên cứu giới hạn tối đa của món vay. Nên ghi nhận rằng giới hạn tối đa của món vay với kết toán cao không nhất thiết là $726,525 đối với một căn nhà biệt lập. Nó có thể thấp hơn con số đó trong khi vẫn cao hơn so mức tối thiểu tiêu chuẩn của FHA.

Những hướng dẫn trong việc bảo đảm món vay cho những món vay FHA kết toán cao phần lớn giống như một món thế chấp của FHA theo truyền thống. Căn nhà phải do người chủ cư ngụ, tiểu sử lợi tức và việc làm phải được kiểm chứng và điểm tín dụng tối thiểu sẽ được báo cáo cùng với việc kiểm chứng các ngân khoản cho khoản tiền trả trước, phí tổn hoàn tất và tiền mặt dự trữ. Trong những vùng được liệt vào loại đắt đỏ, việc vay tiền thế chấp của FHA với kết toán cao đáng để người vay xem xét. (N.N.)

Lưu ý: Để mở âm thanh, xin bấm vào nút phía góc phải bên dưới của khung video.