ORANGE COUNTY, California (NV) – Lãi suất thế chấp vay ngân hàng thấp hơn sẽ khiến nhà ở Mỹ có giá cả phải chăng hơn, nhưng vẫn nằm ngoài khả năng chi trả của nhiều người.
Theo báo The Wall Street Journal, đại dịch đã tạo ra một làn sóng nhu cầu về nhà ở. Mong muốn mới về không gian của người Mỹ, việc tăng cường tài chính của các hộ gia đình Mỹ từ các khoản tiền cứu trợ của chính phủ và lãi suất thế chấp dưới 3% là những yếu tố kết hợp mạnh mẽ khiến giá nhà tăng vọt. Giờ đây, cơn sốt mua nhà đã qua đi và với lãi suất thế chấp ở mức cao nhất trong hơn 20 năm, không có nhiều căn nhà được rao bán.
Tuy nhiên, giá nhà cao đã chứng tỏ có nhiều điều phức tạp hơn không chỉ là mỗi khó khăn. Vào hôm Thứ Ba, Chỉ số S&P Dow Jones đã báo cáo rằng Chỉ Số Giá Nhà Quốc Gia S&P CoreLogic Case-Shiller đã đạt kỷ lục mới trong Tháng Chín, cao hơn 3.9% so với mức đầu năm.
Lý do chính khiến giá nhà vẫn ở mức cao như vậy đã được biết rõ: Những người sở hữu nhà hiện tại, đang mang các khoản thế chấp với lãi suất thấp hơn nhiều so với lãi suất hiện nay, vì vậy không muốn chuyển đi và điều đó đã tạo ra những hạn chế nghiêm trọng đối với nguồn cung nhà.
Nếu không có những hạn chế về nguồn cung bất thường đó, có vẻ như giá sẽ thấp hơn rất nhiều so với hiện tại. Hoặc, nói cách khác một chút, giá nhà cân bằng có thể thấp hơn rất nhiều so với giá lúc này.
Thấp hơn bao nhiêu? Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR) đưa ra chỉ số về khả năng chi trả nhà ở, dựa trên giá nhà biệt lập, thu nhập trung bình của một gia đình và lãi suất thế chấp gần đây đã chạm mức thấp nhất kể từ năm 1985. Điều đáng chú ý là ngay cả khi lãi suất thế chấp giảm đáng kể, chỉ số cho thấy giá nhà vẫn cao.
Điều tương tự cũng xảy ra với một chỉ số tương tự được xây dựng bởi Fed Atlanta. Theo tính toán của Fed, ngưỡng khả năng chi trả cho một căn nhà giá phải tổng chi phí cho khoản thế chấp và chi phí nhà ở khác chỉ chiếm 30% thu nhập hộ gia đình. Tính đến Tháng Chín, thước đo này cho thấy rằng đối với một hộ gia đình cơ bản, căn nhà có giá trung vị (median) là quá đắt, chiếm gần với gần 50% thu nhập mới có thể mua được.
Nếu lãi suất thế chấp giảm xuống còn 5%, so với mức 7.2% của Tháng Chín, thước đo của Fed Atlanta cho thấy chi phí nhà ở vẫn cao hơn gần 25% so với mức phải chăng. Tất nhiên, một cách để làm cho các con số hoạt động ở mức lãi suất thế chấp 5% là tăng thu nhập hộ gia đình lên khoảng 25%. Giải pháp còn lại là làm giá nhà giảm đi khoảng 25%.
Trên toàn quốc, giá nhà hiếm khi giảm nhiều đến vậy (tuy nhiên vụ phá sản nhà đất góp phần gây ra cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 là một ngoại lệ) một phần vì mọi người thích giữ nhà hơn là bán nó khi thị trường suy yếu. Vì vậy, có thể giá nhà sẽ ổn định trong một số năm vì sự kết hợp giữa thu nhập cao hơn và lãi suất thấp hơn khiến thị trường nhà đất có vẻ tốt hơn.
Mặt khác, tốc độ tăng giá nhà và một thực tế là rất ít nhà được rao bán, có nghĩa là giá nhà có thể không quá ổn định khi nguồn cung bắt đầu quay trở lại. Rất ít chủ nhà mua nhà với giá gần bằng giá họ đang mua ngày nay, điều đó có nghĩa là họ khó có thể chấp nhận bán lỗ. Bao gồm nhiều người đã mua sau khi xảy ra cuộc khủng hoảng nhà ở do COVID-19. Tháng cao điểm về doanh số bán nhà sẵn có trong thời kỳ đại dịch là Tháng Sáu, năm 2021. Chỉ số giá nhà quốc gia trong Tháng Chín cao hơn 20% so với thời điểm đó.
Những căn nhà ở Mỹ có giá trị rất cao trên giấy tờ. Nhưng trong một thị trường hoạt động lành mạnh, chúng sẽ có giá trị thấp hơn. (Ng.Tr) [kn]
