ORANGE COUNTY, California (NV) – Thị trường nhà ở Mỹ hiện đang bị chia rẽ rõ rệt giữa những người sở hữu nhà và những người muốn mua nhà nhưng không có khả năng. Việc Cục Dự Trữ Liên Bang (Fed) dự cắt giảm lãi suất sẽ không giúp thu hẹp khoảng cách giữa hai nhóm này.
Theo báo The Wall Street Journal, việc giảm lãi suất ngắn hạn sẽ trực tiếp dẫn đến việc giảm lãi suất cho các khoản vay qua hạn mức tín dụng dựa trên giá trị nhà ở, giúp hàng triệu người sở hữu nhà dễ dàng tiếp cận tài sản tích lũy từ căn nhà của họ với lãi suất rẻ hơn.
Hơn nữa, những người mua nhà vào cuối năm 2023 hoặc đầu năm 2024 (khi lãi suất thế chấp cao hơn) đang tận dụng lợi thế từ việc chi phí vay giảm gần đây. Theo Hiệp Hội Ngân Hàng Thế Chấp (MBA), số lượng đơn ghi danh tái cấp vốn thế chấp đã tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái, tính đến tuần kết thúc vào ngày 6 Tháng Chín.
Đối với những người đang tìm mua nhà hiện nay, lãi suất thế chấp dù đã giảm so với năm ngoái, nhưng vẫn không đủ để bù đắp cho các thách thức khác trên thị trường. Giá nhà vẫn cao gần mức kỷ lục, lượng nhà rao bán vẫn khan hiếm ở hầu hết thị trường địa ốc trên khắp nước Mỹ, và chi phí bảo hiểm nhà cùng thuế tài sản đều tăng cao càng làm tăng gánh nặng chi phí.
Những người có ý định mua nhà đã chậm chạp tận dụng việc lãi suất thế chấp giảm gần đây.
“Khả năng chi trả vẫn là một vấn đề,” bà Christine Cooper, kinh tế gia trưởng của CoStar Group, cho biết. “Giá vẫn còn cao.”
Sự chia rẽ trên thị trường nhà ở nhấn mạnh khoảng cách giàu nghèo giữa những người sở hữu nhà, những người đã hưởng lợi từ việc giá nhà tăng mạnh trong nhiều năm, và những người thuê nhà, những người đang phải đối mặt với một trong những thị trường nhà ở kém chi trả nhất trong nhiều thập niên qua.
Giá nhà đã tăng hơn 50% kể từ năm 2019, giúp những người sở hữu nhà tích lũy tài sản. Theo Intercontinental Exchange, vào Tháng Bảy, tổng giá trị vốn chủ nhà của những người sở hữu nhà có vay thế chấp đã lên đến $17,500 tỷ.
Triển vọng về thế chấp đang được cải thiện: Lãi suất thế chấp cố định kỳ hạn 30 năm đã giảm xuống đến 6.2% trong tháng này từ mức cao nhất trong 23 năm là 7.79% vào mùa Thu năm ngoái, theo Freddie Mac. Điều này một phần do dự đoán Fed sẽ giảm lãi suất ngắn hạn ít nhất 0.25 điểm phần trăm tại cuộc họp vào ngày 17-18 Tháng Chín, và các nhà đầu tư kỳ vọng sẽ có thêm các đợt cắt giảm tiếp theo.
David Cerutti, người đã mua một căn nhà ở Tenafly, New Jersey, vào Tháng Mười Một với lãi suất thế chấp 8.124%, đã tái cấp vốn vào tháng này với lãi suất 6.125%. Ông đang sử dụng khoản tiết kiệm từ việc tái cấp vốn để trả thêm vào gốc của khoản thế chấp.
“Mức giảm thực sự đáng kể” trong khoản thanh toán hàng tháng của mình, ông nói. “Tôi cảm thấy rất tuyệt vời.”
Nhưng đối với những người không sở hữu nhà, lãi suất thế chấp sẽ phải giảm xuống dưới 5.25% thì khoản thanh toán thế chấp cho một căn nhà giá trung vị (median) mới rẻ hơn tiền thuê, theo kinh tế gia Nick Villa của Moody’s.
“Nếu bạn đã là người sở hữu nhà từ khi đại dịch, bạn yêu thích điều đó,” Villa nói. “Nếu bạn đã có thể tận dụng cơ hội đó, bạn rất may mắn. Nhưng nếu bạn không thể, và bắt đầu tìm mua nhà vào năm 2023, 2024, khi lãi suất cao, thì bạn gặp vấn đề.”
Những người sở hữu nhà rút vốn chủ sở hữu
Khoảng 90% người vay thế chấp để mua nhà có thể vay một phần từ giá trị vốn chủ sở hữu của họ trong khi vẫn giữ được 20% vốn chủ sở hữu trong căn nhà, theo ICE.
Tổng số dư HELOC đã tăng lên $380 tỷ trong quý hai, tăng gần 12% so với cùng kỳ năm ngoái, theo Ngân Hàng Dự Trữ Liên Bang New York (New York Fed).
“Khoản vay của những người này liên tục được trả dần, và vốn chủ sở hữu của họ tích luỹ được trong căn nhà liên tục tăng,” Steve Grossman, giám đốc chiến lược của NJ Lenders cho biết.
Nhiều người đi vay đang sử dụng HELOC để hợp nhất nợ, Grossman nói. Số dư thẻ tín dụng đã tăng trong quý hai lên $1,140 tỷ, mức cao nhất từng ghi nhận, theo New York Fed.
Các nhà cho vay cho biết họ dự đoán nhu cầu về HELOC sẽ tiếp tục tăng nếu Fed bắt đầu giảm lãi suất ngắn hạn.
Lãi suất của khoản vay HELOC của ông Barry Cohen đã tăng hơn gấp đôi trong những năm gần đây, lên đến 8.5%. “Chúng tôi hy vọng lãi suất giảm, để khoản thanh toán của chúng tôi cũng giảm,” ông Cohen, người sống ở Woodmere, New York, chia sẻ.
“Tại sao việc này không hiệu quả?”
Mặt khác, những người không sở hữu nhà có thể sẽ không nhận được nhiều sự ‘trợ giúp’ từ việc Fed cắt giảm lãi suất. Các kinh tế gia cho biết kỳ vọng về lãi suất ngắn hạn thấp hơn đã được tính vào lãi suất thế chấp hiện tại, có nghĩa là lãi suất thế chấp có thể không giảm thêm trong những tuần tới.
Hàng triệu người có ý định mua nhà đã bị đẩy ra khỏi thị trường kể từ đầu năm 2022, khi Fed bắt đầu tăng lãi suất ngắn hạn để hạ nhiệt nền kinh tế và làm chậm lạm phát.
Travis Eaton và bạn gái của anh đã bắt đầu tìm kiếm một căn nhà riêng ở khu vực Minneapolis vào Tháng Mười Hai. Họ đã xem qua hàng chục căn nhà và gửi đi khoảng 10 đề nghị, nhưng không có kết quả. Họ bị đánh bại bởi các người mua khác trả giá cao hơn, và một số căn nhà trong tầm giá $200,000 đến $300,000 mà họ nhắm đến đều trong tình trạng xấu, Eaton nói.
Họ đã chuyển đến một căn hộ cho thuê mới và có kế hoạch tiếp tục tiết kiệm.
“Tôi có một công việc được trả lương cao, tôi có điểm tín dụng tốt, tôi có tiền để dành—tôi cảm thấy như mình đã làm mọi thứ đúng,” Eaton nói. “Nhưng, tại sao việc này không hiệu quả?”
Khả năng mua nhà đã được cải thiện vào mùa Hè năm nay nhưng không đủ để thu hút nhiều người mua quay trở lại thị trường. Một số người mua đã ký hợp đồng thuê mới và sẽ không tìm mua nhà lại cho đến năm sau. Những người khác có thể lo lắng về sự suy thoái trên thị trường việc làm hoặc nản lòng với giá nhà cao. (Ng.Tr) [kn]
