ORANGE COUNTY, California (NV) – Vào Tháng Mười năm ngoái, lãi suất thế chấp đã tăng vọt lên mức cao nhất trong hai thập niên khi lãi suất hàng tuần đạt 7.79% và lãi suất hàng ngày đạt 8.03%. Chưa đầy một năm sau, lãi suất thế chấp đang giảm mạnh, và điều đáng ngạc nhiên là chúng đang gần chạm đến “con số kỳ diệu.”
Theo tạp chí Fortune, dù là triệu phú địa ốc tự lập Barbara Corcoran, hay Robert Reffkin, tổng giám đốc của Compass, hoặc Meredith Whitney (nhà “tiên tri” của Wall Street) tất cả dường như đều có cùng quan điểm rằng, một khi lãi suất thế chấp giảm xuống 6% hoặc thấp hơn, những người đang đứng chờ đợi bên lề sẽ quay trở lại thị trường nhà ở.
Không chỉ ba người đó coi đây là con số lý tưởng. Khi được hỏi liệu có con số kỳ diệu nào cho lãi suất thế chấp hay không, Mat Ishbia, tỷ phú, tổng giám đốc của United Wholesale Mortgage, nói với CNBC rằng bất cứ mức lãi suất nào trong khoảng 5%, thậm chí lên đến 5.99%, đều có thể kích hoạt hoạt động trên thị trường địa ốc.
Vậy hiện tại chúng ta đang ở đâu? Lãi suất trung bình cố định 30 năm hàng tuần đã giảm xuống 6.2% vào hôm 12 Tháng Chín. Trong thông cáo, Freddie Mac cho biết: “Lãi suất thế chấp đã giảm hơn 0.50% trong sáu tuần qua và đang ở mức thấp nhất kể từ Tháng Hai, năm 2023. Lãi suất tiếp tục giảm do dữ liệu kinh tế đang dịu lại.” Và hiện tại, lãi suất trung bình cố định 30 năm hàng ngày là 6.15%.
Nếu bạn thuộc thế hệ lớn tuổi hơn, thông tin này có thể là tin tốt. Lãi suất thế chấp đã cao hơn nhiều trong thập niên 1980 và 1990. Nhưng rồi chúng bắt đầu giảm dần, chạm mức đáy trong thời kỳ đại dịch, dưới 3%. Đó là lý do tại sao đối với người mua trẻ tuổi, bất cứ mức lãi suất nào cao hơn 6% đều không đủ hấp dẫn, ngay cả khi nó rẻ hơn đáng kể so với lãi suất 8%.
Xét về khía cạnh toán học. Giả sử bạn mua một căn nhà trị giá $600,000. Sau khi trả trước 20%, với lãi suất thế chấp 8%, khoản thanh toán hàng tháng sẽ khoảng $3,522 (chưa bao gồm thuế và bảo hiểm). Với cùng điều kiện nhưng lãi suất 6%, khoản thanh toán hàng tháng là khoảng $2,878; và với lãi suất 3%, khoản thanh toán hàng tháng của bạn chỉ còn $2,024.
Sự chênh lệch giữa lãi suất 8% và 6% sẽ là khoảng $7,728 khi tính cho cả năm; sự chênh lệch giữa lãi suất 6% và 3% là khoảng $10,248. Đừng sốc, sự chênh lệch giữa lãi suất 3% và 8% là $17,976. Đó là những con số đáng kể mà những người mua và người bán tiềm năng buộc phải cân nhắc khi đưa ra quyết định. Đó là lý do tại sao hiệu ứng “chốt” (lock) lãi suất đang diễn ra mạnh mẽ. Không có lý do tài chính nào để từ bỏ một khoản thế chấp có mức lãi suất thấp (có thể không bao giờ quay lại) để rồi đổi lấy một khoản thế chấp có mức lãi suất cao hơn gấp đôi. Chưa kể giá nhà cũng tăng, vì vậy sẽ không có sự trao đổi công bằng.
Dù vậy, một số người buộc phải chuyển nhà vì những lý do nằm ngoài tầm kiểm soát của họ, và nếu họ đã trì hoãn để chờ đợi lãi suất giảm, mức lãi suất thế chấp 6% hoặc thấp hơn có thể khiến họ thay đổi quyết định. Trong một số trường hợp, điều này đã xảy ra vì lượng nhà tồn kho hiện nay cao hơn so với năm ngoái.
Điều tương tự cũng áp dụng cho những người muốn mua nhà nhưng đã và đang chờ đợi lãi suất giảm. Họ có thể nhận ra đây là thời điểm tốt nhất trong một thời gian dài. Và có vẻ như các địa ốc viên cũng đang đặt hy vọng vào điều này.
“Mặc dù môi trường lãi suất thế chấp đang được cải thiện, những người mua tiềm năng vẫn đứng ngoài cuộc vì họ phải đối mặt với thử thách bởi sự kết hợp giữa giá nhà cao và tình trạng thiếu nhà bán ra thị trường dai dẳng,” theo thông cáo của Freddie Mac. (Ng.Tr) [kn]
