SACRAMENTO, California (NV) – Các công tố viên California và liên bang cáo buộc công ty phần mềm RealPage tự làm giàu trong lúc “tăng giá nhà, gây thiệt hại cho những người thuê nhà,” báo mạng CalMatters đăng ngày 2 Tháng Mười Hai.
Các công tố viên liên bang cho rằng hành vi này tương đương với “một kế hoạch chia sẻ thông tin bất hợp pháp” và một số nhà lập pháp khắp California đang tiến hành hạn chế nó. Hội Đồng Thành Phố San Diego cũng vừa đề xuất ngăn chặn các chủ sở hữu căn hộ địa phương sử dụng phần mềm định giá mà họ cho rằng đang đẩy chi phí nhà ở lên cao.
California và bảy tiểu bang khác cũng tham gia vụ kiện chống độc quyền của các công tố viên liên bang, nhắm vào nền tảng định giá cho thuê hàng đầu, RealPage, có trụ sở tại Texas.
Đơn cáo buộc rằng “RealPage là một trung gian thuật toán thu thập, kết hợp và khai thác thông tin nhạy cảm có tính cạnh tranh của chủ nhà. Và khi làm như vậy là làm giàu cho bản thân và phục tùng giới chủ nhà, gây bất lợi cho người thuê phải trả giá quá cao…”
RealPage là động lực chính. Công ty coi khách hàng của mình là chủ nhà với hàng ngàn căn hộ khắp California. Một số giới chức cáo buộc công ty cản trở sự cạnh tranh vốn có thể khiến giá thuê nhà giảm xuống, làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu nhà ở và đẩy giá thuê nhà lên cao.
“Mỗi ngày, hàng triệu người dân California lo lắng về việc giữ nhà cho mình mà RealPage đã trực tiếp gây khó khăn hơn cho việc này,” ông Rob Bonta, bộ trưởng Bộ Tư Pháp California, nói.
Bà Jennifer Bowcock, phát ngôn viên của RealPage, nói với CalMatters rằng vấn đề thực sự là thiếu nhà ở chứ không phải công nghệ của công ty – và công nghệ này mang lại lợi ích cho người dân, người quản lý tài sản, và những người khác liên quan đến thị trường cho thuê. Sau đó, bà viết rằng “việc tập trung không đúng chỗ vào thông tin không công khai sẽ gây mất tập trung… điều đó sẽ chỉ khiến các vấn đề của San Francisco và San Diego trở nên tồi tệ hơn.”
Về vụ kiện liên bang, công ty gọi những tuyên bố trong đó là “không có cơ sở” và họ có kế hoạch “mạnh mẽ bảo vệ mình trước những cáo buộc này.”
“Chúng tôi thất vọng vì sau nhiều năm giáo dục và hợp tác về các vấn đề chống độc quyền liên quan đến RealPage, (Bộ Tư Pháp) đã chọn thời điểm này để theo đuổi vụ kiện nhằm đổ lỗi cho công nghệ ủng hộ cạnh tranh được sử dụng có trách nhiệm trong nhiều năm,” theo tuyên bố của công ty. “Phần ‘software’ quản lý doanh thu của RealPage được xây dựng có chủ đích để tuân thủ pháp luật và chúng tôi có lịch sử lâu dài hợp tác mang tính xây dựng với (bộ) để chứng minh điều đó.”
Sau lệnh cấm của San Francisco, Hội Đồng Thành Phố Philadelphia thông qua lệnh cấm ấn định giá thuê nhà bằng thuật toán. New Jersey cũng xem xét lệnh cấm của riêng mình.
Ấn định giá – hay xúi giục chủ nhà?
Theo công tố viên liên bang, RealPage kiểm soát 80% thị trường phần mềm quản lý doanh thu thương mại. Sản phẩm của công ty có tên là YieldStar và sản phẩm kế tiếp là AI Revenue Management, sử dụng phần lớn cơ sở “codebase” (mã) giống như YieldStar nhưng có khả năng dự báo chính xác hơn. RealPage nói với CalMatters rằng họ chỉ phục vụ 10% thị trường ở cả San Francisco và San Diego, trên ba sản phẩm phần mềm quản lý doanh thu của mình.
Cách RealPage hoạt động
Để sử dụng YieldStar và AIRM, chủ nhà cung cấp cho RealPage dữ liệu riêng tư của họ từ đơn ghi danh thuê nhà, giá thuê, hợp đồng thuê mới đã thực hiện, đề nghị gia hạn và chấp nhận cũng như ước tính về tỉ lệ sử dụng trong tương lai, mặc dù một thay đổi gần đây cho phép chủ nhà chọn chỉ chia sẻ dữ liệu công khai. Thông tin này của tất cả chủ nhà tham gia trong một khu vực sau đó được tổng hợp và chạy qua dự báo toán học để đưa ra các đề xuất về giá thuê cho chủ nhà và đối thủ cạnh tranh của họ.
Ông Sean Elo-Rivera, chủ tịch Hội Đồng Thành Phố San Diego, giải thích: “Nói một cách đơn giản, công ty này cung cấp căn phòng tối tăm để các công ty lớn tập hợp lại và định giá. Công nghệ này được sử dụng để giữ khoảng cách với công ty lớn này.”
Nói theo cách riêng, từ các tài liệu công ty có trong vụ kiện, RealPage “bảo đảm rằng (chủ nhà) đang tận dụng mọi cơ hội có thể để tăng giá ngay cả trong những điều kiện có xu hướng giảm.”
Hướng dẫn giá thuê nhà không phải là dịch vụ duy nhất của RealPage. Năm 2020, một cuộc điều tra của báo Markup và New York Times phát hiện rằng RealPage, cùng với các công ty khác, đã sử dụng thuật toán máy tính bị lỗi để kiểm tra lý lịch của người thuê. Kết quả là những người thuê nhà có liên quan đến các cáo buộc hình sự mà không ai biết và bị từ chối cho thuê nhà.
Bộ trưởng tư pháp của tám tiểu bang, gồm California, đã tham gia vụ kiện chống độc quyền của Bộ Tư Pháp Hoa Kỳ, nộp lên tòa liên bang ở North Carolina.
Bà Elissa Perez, phát ngôn viên Bộ Tư Pháp California, cho biết RealPage tăng giá một cách giả tạo để giữ chúng trên một mức tối thiểu. Bà thêm, điều này có hại do chi phí nhà ở tại California cao và “lợi nhuận được duy trì bất hợp pháp thu được từ các kế hoạch điều chỉnh giá này đến từ túi của những người ít có khả năng chi trả nhất.”
Người thuê nhà ở California chiếm tỉ lệ lớn hơn so với phần còn lại của cả nước – 44% so với 35% toàn quốc. Theo dữ liệu điều tra dân số mới nhất của Hoa Kỳ, California cũng có tỉ lệ người thuê nhà cao hơn bất kỳ tiểu bang nào khác ngoài New York.
San Diego có tỉ lệ người thuê nhà cao thứ tư so với bất kỳ thành phố lớn nào khắp Hoa Kỳ.
Tuy nhiên, gần đây, trong số các nhà lập pháp California chỉ có một số ít người là thuê nhà. Tính đến năm 2019, CalMatters chỉ có thể tìm thấy một nhà lập pháp của tiểu bang không sở hữu nhà – và nhận thấy rằng hơn một phần tư số nhà lập pháp vào thời điểm đó là chủ nhà.
“Theo ước tính của tôi, người có lợi duy nhất trong tình huống này là những công ty giàu nhất đang sử dụng công nghệ này hoặc tạo ra công nghệ này,” ông Elo-Rivera nói. “Không thể có một ví dụ rõ ràng hơn về việc người giàu ngày càng giàu hơn trong khi những người khác lại phải vật lộn để tồn tại.”
Chính phủ “đầu tư” vào RealPage
Công ty cổ phần tư nhân khổng lồ Thoma Bravo đã mua lại RealPage vào Tháng Giêng, 2021 thông qua hai quỹ có hàng trăm triệu đô la đầu tư từ các quỹ hưu trí công cộng của California, bao gồm Hệ Thống Hưu Trí Công Chức California, Hệ Thống Hưu Trí Giáo viên California, Cơ Quan Quản Lý Đại Học University of California, cảnh sát Los Angeles, và các quỹ hưu trí cứu hỏa, theo Private Equity Stakeholder Project.
RealPage lập luận rằng chủ nhà có quyền từ chối các đề nghị về giá do phần mềm của họ đưa ra. Nhưng Bộ Tư Pháp Hoa Kỳ cáo buộc rằng việc cố gắng làm như vậy đòi hỏi nhiều bước, bao gồm cả nói chuyện với cố vấn định giá của RealPage. Theo vụ kiện của bộ, các cố vấn cố gắng “ngăn chặn các nhà quản lý tài sản hành động theo cảm xúc.”
Các công tố viên cáo buộc rằng nếu người quản lý tài sản không đồng ý với mức giá mà thuật toán đề xuất và muốn giảm tiền thuê thay vì tăng giá, thì cố vấn định giá sẽ “chuyển tranh chấp lên cấp trên của người quản lý.” (ĐG) [đ.d.]
