ORANGE COUNTY, California (NV) – Việc Cục Dự trữ Liên Bang (Fed) cắt giảm lãi suất 25 điểm cơ bản vào đầu Tháng Mười Một, 2024, đã hỗ trợ thị trường xây dựng và nhà ở Mỹ, mặc dù cần thêm các đợt cắt giảm khác để tạo hiệu quả lớn hơn.
Theo trang mạng Kiplinger, lãi suất vay thế chấp mua nhà nhà sẽ giảm nhẹ, nhưng một số người mua vẫn mang tâm lý chờ đợi mức lãi suất hấp dẫn hơn, trừ khi họ tìm thấy căn nhà phù hợp và cảm thấy rủi ro mất nó lớn hơn so với việc chờ lãi suất giảm sâu thêm.
Fed nhận thấy lạm phát ở Mỹ gần đạt mục tiêu 2%, nhưng nếu cắt giảm lãi suất quá đà, lạm phát có thể tăng trở lại, đây là điều mà Fed không muốn. Ngoài ra, các nhà đầu tư trái phiếu, vốn đang hài lòng với lợi suất cao từ trái phiếu và thị trường tiền tệ, có thể chuyển tiền sang các tài sản rủi ro như cổ phiếu, tiền điện tử hoặc các kênh đầu tư mạo hiểm khác nếu lợi suất trái phiếu giảm xuống gần mức 0 như những năm trước đây.
Tác động từ trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm
Thách thức lớn là lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm và các yếu tố khác ảnh hưởng đến thị trường nhà đất. Nói chung, nếu các nhà đầu tư và công ty cho vay hài lòng với lợi suất này, họ có xu hướng giữ tiền ở đó thay vì đầu tư vào các dự án xây dựng địa ốc, vốn chứa đựng nhiều rủi ro.
Fed ảnh hưởng trực tiếp đến lãi suất ngắn hạn, nhưng thị trường quyết định giá trái phiếu dài hạn dựa trên triển vọng và các yếu tố cung cầu. Khi dòng tiền tương lai từ trái phiếu không hấp dẫn, các nhà đầu tư trái phiếu sẽ tìm đến các tài sản rủi ro hoặc các dự án tạo ra dòng tiền, như địa ốc chẳng hạn.
Nhu cầu nhà ở vẫn bền vững, nhưng chi phí vay cản trở người mua
Dù mảng địa ốc văn phòng gặp khó khăn do làm việc từ xa, trí tuệ nhân tạo và các đợt sa thải, nhưng nhu cầu nhà ở vẫn không thể thiếu. Người ta cần nơi ở, dù là thuê hay mua. Khi dân số tăng và nền kinh tế địa phương có việc làm tốt, nhiều người muốn nâng cấp mức sống và mong con cái họ có thể mua được nhà.
Tuy nhiên, việc Fed tăng lãi suất trong những năm qua đã khiến nhiều người ngần ngại vay thế chấp dài hạn, đặc biệt khi thu nhập của họ bị hạn chế bởi các khoản vay mua xe, tín dụng, vay sinh viên cũng như chi phí thuê nhà, thực phẩm và năng lượng.
Các nhà phát triển địa ốc, nhận thấy ít người thuê văn phòng hoặc mua nhà bằng thế chấp, đã giảm quy mô hoạt động tại một số khu vực. Địa ốc phụ thuộc nhiều vào tài chính vay nợ, với tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ (DSCR) là thước đo quan trọng. DSCR được tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ hoạt động (NOI) chia cho tổng chi phí dịch vụ nợ, gồm cả gốc và lãi vay.
Ví dụ, nếu một nhà phát triển kiếm được $1.5 triệu mỗi năm từ một tài sản và chi phí dịch vụ nợ là $1 triệu mỗi năm, DSCR là 1.5. Mức DSCR chấp nhận thường từ 1.2 đến 1.25. DSCR cao hơn giúp cả người vay và người cho vay yên tâm, trong khi DSCR dưới 1.0 có thể dẫn đến các điều khoản hợp đồng bất lợi.
Nguồn cung ứng nhà ở bị ảnh hưởng bởi đại dịch và lãi suất cao
Nguồn cung ứng nhà ở đã tồn đọng nghiêm trọng tại nhiều khu vực, một phần do việc xây dựng bị gián đoạn trong những năm đại dịch. Lãi suất tăng đột ngột khiến việc mua nhà trở nên khó khăn đối với nhiều người, nhất là những người vừa hồi phục sau thu nhập bị giảm trong đại dịch và chịu tác động từ lạm phát cao do lượng tiền trong nền kinh tế tăng vọt vì các gói hỗ trợ chính phủ.
Giờ đây, khi lạm phát giảm và tiến gần mục tiêu 2% của Fed, hầu hết mọi người (trừ các nhà đầu tư trái phiếu) đều mong lãi suất trở lại mức giúp các khoản thế chấp trở nên dễ chi trả hơn. Lãi suất cao mang lại lợi ích cho các nhà đầu tư trái phiếu, nhưng lại gây khó khăn cho người mua nhà và các nhà phát triển địa ốc, vì chi phí nợ cao làm tăng thêm áp lực tài chính.
Lãi suất thấp sẽ thúc đẩy nền kinh tế
Ngành xây dựng và nhà ở đóng vai trò lớn trong nền kinh tế Mỹ và tổng sản phẩm quốc nội (GDP). Lãi suất thấp hơn sẽ thúc đẩy thị trường với nhiều người mua và nhu cầu cao hơn, tạo động lực cho các nhà phát triển và phá băng thị trường đang trì trệ với ít người mua lẫn bán. (Ng.Tr) [kn]
