ORANGE COUNTY, California (NV) – Tỷ lệ trống 15% không chỉ là vấn đề riêng của các tòa nhà văn phòng. Nước Mỹ đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nhà ở nghiêm trọng, nhưng điều này không đúng với loại nhà chung cư (apartment, condo, studio) mà các nhà đầu tư địa ốc đang xây với số lượng kỷ lục.
Theo báo The Wall Street Journal, tỷ lệ trống bình quân quốc gia cho các căn hộ đa gia đình (multifamily apartments) đạt 8% trong quý cuối cùng năm 2024, cao hơn mức trước đại dịch. Số lượng căn hộ trống ngày càng tăng nghe có vẻ kỳ lạ khi xét đến việc thị trường nhà ở Mỹ đang bị thiếu hụt từ 1.5 triệu đến 7 triệu căn, tùy theo cách ước tính.
Một phần vấn đề đến từ tâm lý đám đông khiến các nhà phát triển địa ốc tập trung vào cùng một số thành phố để xây dựng cùng một loại địa ốc. Nhà đầu tư tập trung xây dựng các căn hộ hạng bốn và năm sao, với giá thuê trung bình hàng tháng là $2,139.
Chiến lược được hỗ trợ bởi lý do tài chính hợp lý: Chi phí xây dựng và đất đai tăng khiến các nhà phát triển cần mức giá thuê cao để đạt lợi nhuận chấp nhận được. Nhưng kết quả là một lượng lớn condo cao cấp vượt ngoài khả năng chi trả của nhiều người thuê. Tỷ lệ trống của các căn hộ hạng bốn và năm sao tại Mỹ đã đạt 11.4%, gấp đôi tỷ lệ của các căn hộ giá rẻ hơn, theo dữ liệu từ CoStar.
Các thành phố ở vùng Sunbelt có nguồn cung ứng condo cao cấp dư thừa còn lớn hơn so với các thị trường ven biển. Ví dụ, tỷ lệ trống ở Austin, Texas, đã đạt 15%. Chủ nhà phải đưa ra các ưu đãi lớn để thu hút người thuê mới, như miễn phí tiền thuê từ hai đến ba tháng cho hợp đồng thuê một năm. Những ưu đãi này dù không hiển thị như một sự giảm giá thuê chính thức nhưng thực tế là cắt giảm đến 25%.
Các thành phố như Boston và Chicago, bị các nhà đầu tư bỏ rơi trong đại dịch, đang cho thấy khả năng phục hồi tốt hơn. Tỷ lệ trống ở New York là 2.8%, biến nơi này thành một trong những thị trường thuê nhà thắt chặt nhất ở Mỹ vì nguồn cung ứng mới ít được xây dựng từ năm 2021 đến 2024. Giá thuê đang tăng ở nhiều thành phố ven biển và khu vực Trung Tây, nơi hoạt động xây dựng trì trệ.
Những thành phố bị ảnh hưởng bởi làm việc kết hợp (hybrid) trong những năm gần đây đang bắt đầu phục hồi. Equity Residential, một công ty sở hữu căn hộ, cho biết rằng nhu cầu thuê ở trung tâm Seattle đã cải thiện sau khi Amazon yêu cầu nhân viên trở lại văn phòng năm ngày mỗi tuần. Công ty lạc quan rằng họ có thể tăng giá thuê ở San Francisco trong năm nay.
Các chủ nhà lẽ ra phải thu được lợi nhuận lớn trong thị trường nhà ở hiện tại. Chi phí vay thế chấp cố định 30 năm gần mức 7%, khiến nhiều người Mỹ không thể mua nhà.
Chi phí hàng tháng cho khoản vay thế chấp và bảo trì một căn nhà khởi đầu cao hơn chi phí thuê một căn nhà tương tự vào khoảng $1,091, theo John Burns Research and Consulting. Lịch sử cho thấy mức chênh lệch này thường chỉ $233, buộc nhiều người phải thuê lâu hơn.
Hoạt động xây dựng condo cao cấp mới đang chậm lại khi các nhà phát triển tạm dừng để giải quyết hết nguồn cung dư thừa. Tuy nhiên, không có sự gia tăng trong xây dựng loại nhà ở thực sự có nhu cầu. Trong quý cuối năm 2024, chỉ có 6,700 căn hộ với giá thuê trung bình $1,332 được xây dựng trên toàn quốc, so với gần 500,000 condo cao cấp, dựa trên dữ liệu từ CoStar.
Nhiều chủ nhà kỳ vọng giá thuê tại các thành phố vùng Sunbelt sẽ phục hồi vào cuối năm nay khi làn sóng di cư thuê hết nguồn cung dư thừa. Số người chuyển đến các thị trường này vẫn ở mức tốt, dù có giảm mạnh so với đỉnh điểm trong đại dịch.
Hiện tại, Austin có khoảng 21,000 căn hộ đang xây dựng, chiếm 6.5% tổng số căn hộ, theo phân tích của Sam Tenenbaum từ Cushman & Wakefield. Nếu số người chuyển đến thành phố này vào năm 2025 tương đương năm 2024, thì chỉ mất khoảng một năm để lấp đầy số căn hộ trống.
Tuy nhiên, các nhà đầu tư phải đối mặt với một nguồn cung không mong muốn khác. Theo dữ liệu từ Eviction Lab thuộc Princeton University, số lượng thông báo trục xuất tại một số thị trường Sunbelt như Gainesville, Nashville, Houston và Phoenix đã vượt qua mức của năm 2019. Số vụ trục xuất ở Austin hiện cao hơn 36% so với mức trung bình trước COVID-19, có thể bổ sung thêm 12,500 căn hộ vào thị trường và làm chậm đà tăng giá thuê.
Sự gia tăng trục xuất có thể chỉ là tạm thời, thay vì là dấu hiệu nghiêm trọng cho thấy người thuê gặp khó khăn tài chính. Tiền thuê chưa thanh toán không phải là vấn đề nổi cộm với các công ty cho thuê căn hộ, và tỷ lệ giữ chân người thuê vẫn ở mức rất cao.
Tuy nhiên, tại các thị trường Sunbelt, người thuê đang “săn ưu đãi” theo nhận định của giới chuyên gia là chuyển vào các căn hộ mới để được miễn phí hai tháng tiền thuê, nhưng rời đi ngay khi hợp đồng hết hạn. Trong khi đó, dường như các khoản tiết kiệm mà người thuê thu nhập thấp và trung bình tích lũy được trong đại dịch đã cạn kiệt.
Người thuê tại các thị trường này, nơi từng có giá nhà phải chăng, có thể gặp khó khăn khi các chủ nhà tăng giá thuê. Việc mở rộng kinh doanh vào các khu vực thiếu nguồn cung ứng có thể là một chiến lược khôn ngoan cho các nhà đầu tư. Một giải pháp tốt hơn cho thị trường nhà ở đang căng thẳng là các nhà phát triển tìm cách xây dựng các căn hộ giá rẻ có thể mang lại lợi nhuận. (Ng.Tr) [kn]
