ORANGE COUNTY, California (NV) – Trong suốt những giai đoạn bất ổn kinh tế, lãi suất thế chấp thường giảm. Nhưng trong tuần đầy biến động vừa qua, lãi suất thế chấp không những gần như không thay đổi mà còn tiếp tục giáng thêm một đòn vào mùa Xuân. Mùa Xuân là mùa bán nhà quan trọng của thị trường nhà ở.
Theo báo The Wall Street Journal, lãi suất trung bình của khoản vay cố định kỳ hạn 30 năm tiêu chuẩn giảm nhẹ xuống 6.62%. Một tuần trước đó, lãi suất thế chấp là 6.64%.
Những tin tức khác liên quan đến thuế quan và ảnh hưởng của chúng đến nền kinh tế cũng không giúp gì thêm cho thị trường. Lo lắng bất ổn kinh tế và sự biến động mạnh của thị trường chứng khoán đang nổi lên như những mối đe dọa gây bất ổn cho thị trường nhà ở vốn đã gặp nhiều khó khăn.
Một số người mua gần đây bắt đầu quay trở lại thị trường, do lãi suất thế chấp có giảm nhẹ sau hai năm liên tiếp có doanh số bán nhà ảm đạm. Lượng người xem nhà trong tuần kết thúc ngày 6 Tháng Tư đã tăng 39% so với đầu năm, vượt mức tăng cùng kỳ năm ngoái, theo ShowingTime+, một công ty con của Zillow Group.
Tuy nhiên, việc Tổng Thống Trump công bố mức thuế quan toàn diện vào tuần trước đã khiến thị trường chứng khoán lao dốc và khiến các kinh tế gia dự đoán khả năng cao sẽ xảy ra suy thoái. Ngay cả khi ông Trump đã cho phép tạm hoãn áp mức thuế quan mới trong ba tháng đối với hầu hết các quốc gia và thị trường chứng khoán có phục hồi, thì các thị trường tài chính vẫn đang bất an và các công ty vẫn bối rối về viễn cảnh những gì sắp xảy ra.
Sự bất ổn gia tăng được dự báo sẽ khiến người mua nhà tiềm năng cân nhắc lại quyết định của mình. Người Mỹ thường hoãn các khoản chi tiêu lớn khi lo ngại kinh tế suy thoái, sợ mất việc hoặc lo lắng tài sản đầu tư sẽ bốc hơi nếu thị trường chứng khoán lao dốc.
Trong các đợt bán tháo cổ phiếu thông thường và khi nỗi lo kinh tế gia tăng, lợi suất trái phiếu thường giảm vì nhà đầu tư tìm đến nơi trú ẩn an toàn là thị trường trái phiếu chính phủ Mỹ. Lợi suất trái phiếu kho bạc giảm khi giá trái phiếu tăng.
Dù điều đó đã xảy ra lúc khởi đầu tuần trước, nhưng các yếu tố khác đã khiến lợi suất trái phiếu đảo chiều và tăng trở lại. Lãi suất thế chấp kết thúc tuần với không có nhiều thay đổi.
“Ngay cả nếu lãi suất có giảm chút ít, tôi không chắc điều đó sẽ chuyển thành nhu cầu trong thị trường nhà ở,” Chen Zhao, trưởng nhóm nghiên cứu kinh tế của Redfin, cho biết.
Nếu người mua đứng ngoài thị trường trong mùa Xuân – thường là thời điểm sôi động nhất trong năm – thì năm 2025 có thể trở thành năm thứ ba liên tiếp có doanh số bán nhà ở mức thấp kỷ lục trong nhiều thập niên. Doanh số nhà chờ bán trong Tháng Hai đã giảm 3.6% so với cùng tháng năm 2024 – vốn là năm yếu nhất về doanh số bán nhà kể từ năm 1995, theo Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR).
Nhu cầu mua yếu hơn sẽ gây áp lực làm giảm giá nhà. Giá nhà hiện đang giảm ở một số thị trường ở miền Đông Nam và Tây Nam, nhưng giá nhà vẫn ở gần mức cao kỷ lục ở hầu hết khắp mọi nơi ở Mỹ. Nếu nền kinh tế rơi vào suy thoái và nhiều người mất việc, điều đó có thể dẫn đến sự sụt giảm giá nhà trên diện rộng.
Những thị trường nhà ở có lượng hàng tồn kho mới nhiều và nhiều nhà được rao bán đang rơi vào nguy cơ trước áp lực giảm giá, theo Hannah Jones, phân tích gia cao cấp của Realtor.com.
Một số địa ốc viên và ngân hàng đã bắt đầu thấy khách hàng chùn bước. Melissa Cohn, phó chủ tịch vùng của William Raveis Mortgage, cho biết một khách hàng đã hoãn việc ký hợp đồng mua nhà trong tuần này, và một người khác quyết định tạm dừng việc tìm kiếm nhà.
“Thuế quan hiện đang trở thành yếu tố bất định lớn nhất,” bà nói.
Meredith Libbey và Corry Pelsor đã tìm mua nhà, lúc tích cực lúc không, ở khu vực Portland, Maine, từ năm 2021. Họ đã đưa ra lời đề nghị mua một căn nhà vào tháng trước nhưng bị thua người trả giá cao hơn. Giờ đây, các mức thuế quan khiến họ lo lắng hơn về nền kinh tế, và họ đang cân nhắc tạm dừng việc tìm nhà để mua.
“Tôi chủ yếu là theo dõi tình hình, nhưng không cảm thấy thực sự có động lực để đi xem nhà,” Libbey nói.
Lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm đã giảm vào tuần trước sau khi thuế quan được công bố, trong khi thị trường chứng khoán mất hàng nghìn tỷ đô la giá trị vốn hóa. Một số người hy vọng điểm sáng sẽ là sự giảm nhẹ của lãi suất, có thể kích thích hoạt động mua nhà hoặc tái cấp vốn khoản vay.
Hiện là “thời điểm tốt để mua nhà,” John Augustine, giám đốc đầu tư của Huntington Private Bank, nói vào tuần trước khi lợi suất trái phiếu đang giảm.
Tuy nhiên, lãi suất thế chấp đã mắc kẹt trong khoảng từ 6% đến 7%. Hiệp Hội Ngân Hàng Thế Chấp (MBA) gần đây dự báo lãi suất thế chấp trung bình trong năm sẽ vào khoảng 6.5%.
Thời kỳ “biến động cực độ” trong vài tuần gần đây khiến cho dự báo này trở nên bất định hơn nhiều so với thông thường, theo kinh tế gia trưởng Michael Fratantoni.
Ngay cả trước khi công bố thuế quan, niềm tin của người tiêu dùng đã giảm. Khoảng một phần ba người tiêu dùng được khảo sát bởi Fannie Mae vào Tháng Ba cho biết họ lo ngại sẽ mất việc trong vòng 12 tháng tới – đây là mức cao kỷ lục trong dữ liệu kể từ năm 2011. Và chỉ 22% người được khảo sát cho rằng hiện là thời điểm tốt để mua nhà, giảm so với gần một phần tư vào Tháng Hai.
Thị trường nhà ở gần đây được thúc đẩy bởi những người mua thuộc nhóm có thu nhập cao. Nhưng những người mua giàu có này có thể sẽ dao động và rút lui sau những biến động của thị trường chứng khoán trong vài ngày vừa qua.
Khoảng 16% người mua nhà đã sử dụng tài sản tài chính như cổ phiếu, trái phiếu, tiền ảo hoặc tài khoản hưu trí làm nguồn tiền đặt cọc, theo khảo sát năm 2024 của NAR.
Những thay đổi trong chính sách thương mại cũng có thể ảnh hưởng xấu đến các nhà xây dựng do chi phí nguyên vật liệu cao hơn. Trong Tháng Ba, niềm tin của các nhà xây dựng nhà ở đã giảm xuống mức thấp nhất trong bảy tháng, theo Hiệp Hội Nhà Xây Dựng Nhà Ở Quốc Gia (NAHB). (Ng.Tr) [kn]
