(Los Angeles Times) – Chi phí và nguồn cung nhà ở vẫn là những mối quan tâm cấp bách đối với người dân California trong bối cảnh kinh tế bất định. Tuy nhiên, một số thành phố trong tiểu bang California đang theo đuổi những thử nghiệm chính sách có nguy cơ làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở.
Tại Santa Ana, chính quyền thành phố này gần đây đã thông qua một quy định cấm sử dụng các thuật toán định giá tiền thuê – phần mềm phân tích dữ liệu mà các đơn vị quản lý bất động sản sử dụng để hiểu thị trường và nhu cầu của người thuê. Các chính trị gia đã lặp lại những cáo buộc thiếu căn cứ về việc thao túng giá và cho rằng họ đang bảo vệ người thuê.
Theo quy định này, chủ nhà sẽ bị cấm sử dụng các công cụ phần mềm hỗ trợ đề xuất mức giá thuê phù hợp với điều kiện thị trường. Quy định vẫn được thông qua bất chấp cảnh báo từ các nhà phê bình rằng nó dựa trên sự hiểu biết sai lệch về chức năng thực sự của các công cụ này và có thể sẽ dẫn đến tranh chấp pháp lý.
Các quy định tương tự tại San Francisco, San Diego và một số nơi khác nhắm vào phần mềm định giá phản ánh xu hướng đổ lỗi cho công nghệ về mức giá thuê cao, dù trên thực tế đã có các quy định ở cấp bang và liên bang kiểm soát việc sử dụng dữ liệu và ngăn chặn hành vi phối hợp giá.
Dưới góc nhìn tích cực nhất, việc đổ lỗi cho công nghệ, vốn giúp các đơn vị quản lý nhà ở vận hành hiệu quả hơn, chỉ làm lệch hướng khỏi vấn đề cốt lõi. Vấn đề thực sự chính là tình trạng thiếu hụt nhà ở nghiêm trọng.
Bằng chứng kinh tế và lịch sử đã cho thấy rõ: khi nguồn cung không theo kịp nhu cầu, giá sẽ tăng. Nếu muốn giảm giá nhà, cần tăng nguồn cung – tức là xây thêm nhà ở.
Thị trường nhà ở vốn lớn, năng động và phức tạp. Tuy nhiên, có một thực tế không thể phủ nhận, đó là: các quy định quá chặt chẽ tại California từ lâu đã là rào cản đối với việc làm tăng nguồn cung nhà ở mà người dân cần.
Thực tế, việc các chính trị gia tiếp tục bổ sung thêm quy định, như nhắm vào phần mềm hoặc theo đuổi chính sách kiểm soát tiền thuê, thường được thực hiện với mục tiêu thúc đẩy nhà ở giá rẻ và bảo vệ người thuê có thu nhập thấp.
Nhưng điều đáng chú ý là thêm nguồn cung nhà ở mới ở phân khúc nào cũng đều sẽ mang lại lợi ích cho tất cả người thuê, kể cả nhóm thu nhập thấp. Ví dụ, nghiên cứu cho thấy khi các hộ gia đình có thu nhập cao chuyển vào các căn hộ cao cấp mới xây, họ giải phóng các căn nhà cũ với mức giá thấp hơn – một hiệu ứng mà các kinh tế gia gọi là “trôi xuống.”
Các ví dụ thực tế trên toàn bang cho thấy điều này. Giá thuê tại Los Angeles đã bắt đầu hạ nhiệt sau khi có thêm hơn 15,000 căn hộ mới được xây dựng trong năm 2025.
Ngược lại, tại San Francisco, giá thuê tiếp tục tăng do tình trạng thiếu nguồn cung kéo dài. Thành phố này đã áp dụng cách tiếp cận tương tự Santa Ana khi cấm các công cụ định giá vào năm 2024, nhưng giá thuê không những không giảm mà còn tăng, do chưa thực hiện các cải cách thúc đẩy xây dựng.
Các chuyên gia viết bài trên tạp chí Michigan Journal of Economics cho rằng tình trạng thiếu hụt nhà ở tại Mỹ đang khiến việc sở hữu nhà ngày càng trở nên khó khăn, đặc biệt đối với người thuê thu nhập thấp. Họ nhấn mạnh rằng hạn chế phân vùng là nguyên nhân chính dẫn đến việc xây dựng không theo kịp tăng trưởng việc làm, đồng thời cho rằng kiểm soát tiền thuê sinh ra tác dụng ngược vì làm giảm động lực bổ sung nguồn cung, ngay cả khi nhu cầu cao.
Những nguyên lý cơ bản này đủ thuyết phục để nhận được sự đồng thuận từ nhiều quan điểm chính trị khác nhau.
Kinh tế gia Edward Glaeser của American Enterprise Institute đã điều trần trước Ủy ban Ngân hàng, Nhà ở và Đô thị của Thượng viện vào năm ngoái, chỉ ra những tác động tiêu cực trên toàn quốc do việc xây dựng nhà ở dưới mức trong suốt hơn 20 năm qua. Ông viện dẫn dữ liệu cho thấy các khu vực có nhiều quy định về nhà ở thường có mức giá nhà cao hơn đáng kể.
Gần đây, Center for American Progress cũng đề xuất cắt giảm các thủ tục hành chính cản trở xây dựng nhà ở, nhấn mạnh rằng “sẽ không thể cải thiện khả năng chi trả nhà ở trong dài hạn được nếu không mở rộng mạnh mẽ hoạt động xây dựng.” Tiêu đề của kế hoạch này là: “Xây, cứ xây.”
Có một mái nhà để ở là nhu cầu cơ bản của con người và là nền tảng cho sự ổn định tài chính cũng như cơ hội phát triển. Việc cấm các công cụ kinh doanh phổ biến chỉ để tạo hiệu ứng truyền thông có thể khiến các chính trị gia cảm thấy hài lòng, nhưng đó không phải là giải pháp thực sự cho cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở tại California.
Các nhà hoạch định chính sách trên khắp tiểu bang California cần thừa nhận rằng việc tăng nguồn cung nhà ở để đáp ứng nhu cầu là cách hiệu quả nhất để giảm chi phí nhà ở. Người dân California xứng đáng để có được những chính sách dựa trên thực tế kinh tế, và trong lĩnh vực nhà ở, điều đó có nghĩa là phải xây dựng thêm nhiều nhà hơn. (Ng.Tr)[kn]
