ORANGE COUNTY, California (NV) – Một hộ gia đình có thu nhập trung vị (median) tại New York có thể cần hơn 65 năm để dành đủ khoản trả trước của người mua nhà lần đầu, nếu bắt đầu từ con số 0 và dành 5% thu nhập mỗi năm cho mục tiêu này, theo Money hôm Thứ Sáu, 10 Tháng Bảy.
San Francisco đứng kế tiếp, với thời gian ước tính 57 năm. Đây là hai khu vực đô thị duy nhất trong báo cáo mà người mua phải tiết kiệm ít nhất nửa thế kỷ để đạt mức trả trước này.
Kết quả dựa trên phân tích của Rocket Mortgage tại 49 khu vực đô thị lớn trong nước Mỹ. Công ty sử dụng dữ liệu từ các khoản vay mua nhà dành cho người mua lần đầu, được hoàn tất trong khoảng ngày 20 Tháng Năm, 2025, đến ngày 19 Tháng Năm, 2026.
Rocket Mortgage lấy khoản trả trước tại từng thị trường rồi chia cho số tiền tương đương 5% thu nhập hộ gia đình trung vị (median) hằng năm. Dữ liệu thu nhập được lấy từ cuộc khảo sát cộng đồng ở Mỹ năm 2024 của Cục Thống Kê Dân Số. Mô hình này chưa tính đến lợi tức đầu tư, mức tăng thu nhập trong tương lai, tiền hỗ trợ từ gia đình hoặc các chương trình vay yêu cầu khoản trả trước thấp.
California có nhiều thị trường đắt đỏ
Tại New York, khoản trả trước trung vị của người mua nhà lần đầu là $265,000, tương đương 30% giá mua. Với thu nhập hộ gia đình trung vị $81,228, một hộ dành 5% thu nhập mỗi năm sẽ cần khoảng 65.2 năm để có được số tiền này.
Tại San Francisco, khoản trả trước trung vị lên tới $400,000, tương đương 26.6% giá căn nhà khoảng $1.5 triệu. Thu nhập hộ gia đình trung vị ở khu vực này là $139,801, đưa thời gian tiết kiệm ước tính lên 57.2 năm.
California chiếm sáu trong tám vị trí đầu bảng. Sau San Francisco là Los Angeles, nơi người mua cần khoảng 41.5 năm để dành khoản trả trước trung vị $170,500. Anaheim và San Jose cùng ở mức 33.6 năm, tiếp theo là San Diego với 25.8 năm và Oakland với 25.4 năm.
Tại Anaheim, người mua nhà lần đầu thường trả trước $170,000, tương đương 20% giá nhà. Ở San Jose, khoản trả trước trung vị là $249,000, chiếm 22% giá mua. San Diego và Oakland cũng ghi nhận tỉ lệ trả trước khoảng 20%.
Hai thị trường California có thời gian tiết kiệm ngắn hơn đáng kể là Sacramento và Riverside. Người mua tại Sacramento cần khoảng 9.9 năm để tích lũy khoản trả trước trung vị $45,407, trong khi thời gian tại Riverside là 8.1 năm với số tiền $36,600.
Tổng cộng 13 khu vực đô thị trong báo cáo có thời gian tiết kiệm từ 20 năm trở lên. Ngoài các thành phố California và New York, danh sách này còn có Boston, Washington, DC, Austin, Seattle, Nassau County ở New York và Providence, Rhode Island.
Ông Bill Banfield, giám đốc kinh doanh Rocket, cho rằng quá trình tích lũy tiền trả trước thường đòi hỏi người mua kiên trì với kế hoạch tài chính trong nhiều năm. Vì vậy, người có ý định mua nhà nên tìm hiểu sớm mức trả trước phổ biến tại nơi mình muốn sinh sống và xây dựng kế hoạch tiết kiệm phù hợp.
Có nơi chỉ cần hơn ba năm
Khoảng cách giữa các thành phố là rất lớn. Tại Warren, Michigan, một hộ gia đình điển hình chỉ cần khoảng 3.1 năm để dành khoản trả trước $8,797, tương đương 5% giá căn nhà khoảng $175,940.
Detroit đứng kế tiếp với 3.9 năm. Khoản trả trước trung vị của người mua lần đầu tại đây là $7,600, cũng tương đương 5% giá mua.
Virginia Beach, Virginia, và Fort Worth, Texas, cùng ở mức 4.3 năm. Indianapolis và Milwaukee đều cần khoảng 4.4 năm, còn Jacksonville, Florida, cần 4.7 năm.
Sự khác biệt chủ yếu xuất phát từ giá nhà, thu nhập địa phương và tỉ lệ trả trước phổ biến tại từng thị trường. Người mua ở các thành phố có giá nhà thấp thường cần khoản tiền ban đầu nhỏ hơn, dù thu nhập địa phương cũng thấp hơn.
Tại nhiều thị trường thuộc miền Trung Tây và miền Nam, khoản trả trước từ 5% đến 10% vẫn khá phổ biến. Tại các đô thị ven biển đắt đỏ, người mua thường trả trước từ 20% trở lên nhằm giảm số tiền vay, hạ khoản thanh toán hằng tháng và đáp ứng yêu cầu về tỉ lệ nợ trên thu nhập của bên cho vay.
New York thường yêu cầu trả trước cao
Giá nhà cao chưa phải nguyên nhân duy nhất khiến thời gian tiết kiệm tại New York kéo dài. Nhiều tòa nhà thuộc dạng nhà hợp tác, gọi là co-op, và chung cư, gọi là condo, yêu cầu người mua trả trước từ 20% đến 30%.
Khoản trả trước lớn cũng giúp hồ sơ mua nhà có vẻ chắc chắn hơn trong mắt người bán. Tại những thị trường có nhiều người mua trả hoàn toàn bằng tiền mặt, người sử dụng khoản vay đôi khi tăng tiền trả trước để nâng khả năng đề nghị mua được chấp thuận.
Theo Redfin, khoản trả trước trung vị (median) của toàn bộ người mua nhà sử dụng khoản vay tại Mỹ là $64,000 trong Tháng Ba, tương đương 15% giá bán. Số tiền này giảm 1.5% so với cùng kỳ năm trước, còn tỉ lệ trả trước giảm từ 16.1% xuống 15%.
Số liệu của Redfin bao gồm cả người mua lần đầu và người từng sở hữu nhà, vì vậy chưa thể so sánh trực tiếp với dữ liệu riêng dành cho người mua lần đầu của Rocket Mortgage.
Tuy nhiên, cả hai báo cáo đều cho thấy mức trả trước khác biệt rất lớn giữa các thị trường. Redfin ghi nhận tỉ lệ trả trước cao nhất tại San Jose, San Francisco và Anaheim, cùng ở mức 25%, trong khi Detroit ở mức 5% và Virginia Beach chỉ 2%.
Người mua có thể tìm chương trình hỗ trợ
Khoản trả trước từ lâu là một trong những trở ngại lớn nhất đối với người mua nhà lần đầu. Nhóm này thường trẻ hơn, có ít tiền tiết kiệm và chưa có giá trị tích lũy từ một căn nhà đang sở hữu để sử dụng cho giao dịch kế tiếp.
Trung Tâm Liên Kết Nghiên Cứu Nhà Ở thuộc Harvard University cho biết khoản trả trước trung vị của người mua nhà lần đầu đạt 10% trong năm 2025, mức cao nhất kể từ năm 1989. Thu nhập trung vị của nhóm này là $94,400.
Người mua vẫn có thể lựa chọn các khoản vay yêu cầu trả trước thấp. Một số khoản vay thông thường dành cho người đủ điều kiện chỉ yêu cầu trả trước 3%. Các khoản vay được chính phủ bảo lãnh cũng có thể yêu cầu số tiền ban đầu thấp hơn. Khoản trả trước nhỏ giúp rút ngắn thời gian tiết kiệm, dù số tiền vay và chi phí hằng tháng thường cao hơn.
Viện Đô Thị xác định Mỹ có 1,676 chương trình hỗ trợ tiền trả trước đang được cấp ngân sách tính đến Tháng Sáu, 2023. Phần lớn được thực hiện dưới dạng khoản vay thứ hai; nhiều chương trình có lãi suất 0%, cho phép hoãn thanh toán hoặc xóa khoản nợ sau khi người mua sở hữu căn nhà đủ thời gian quy định.
Cơ sở dữ liệu của Down Payment Resource cho thấy số chương trình hỗ trợ người mua nhà trên toàn quốc đã tăng lên 2,679 tính đến ngày 1 Tháng Tư, 2026. Con số này bao gồm hỗ trợ tiền trả trước, chi phí hoàn tất giao dịch, tín dụng thuế và một số khoản vay mua nhà ưu đãi.
Một lựa chọn khác là chương trình mua nhà của Tổ Chức Hỗ Trợ Khu Dân Cư Hoa Kỳ (NACA). Chương trình cung cấp khoản vay lãi suất cố định thấp hơn thị trường cho người đủ điều kiện, miễn tiền trả trước, chi phí hoàn tất giao dịch, lệ phí và bảo hiểm vay mua nhà. Người tham gia phải trải qua quá trình tư vấn tài chính và chứng minh khả năng đáp ứng khoản thanh toán hàng tháng.
Con số 65 năm vì thế nên được hiểu như một thước đo về khoảng cách giữa thu nhập và số tiền trả trước phổ biến tại New York. Thời gian thực tế của từng người phụ thuộc vào mức tiết kiệm, thu nhập, loại khoản vay, sự hỗ trợ từ gia đình và chương trình trợ giúp mà họ đủ điều kiện tham gia. (Ng.Tr.) [T.C.]
