ORANGE COUNTY, California (NV) – Giá bán trung vị (median) của nhà mới tại Mỹ trong Tháng Sáu thấp hơn gần 10% so với nhà đã qua sử dụng, mức chênh lệch lớn nhất trong gần 60 năm có số liệu, theo Reuters Breakingviews hôm 29 Tháng Bảy.
Các công ty xây nhà đang giảm giá, hỗ trợ lãi suất và trả một phần chi phí hoàn tất giao dịch để thu hút người mua giữa lúc lượng nhà chưa bán còn cao.
Số liệu của Cục Thống Kê Dân Số Mỹ cho thấy giá bán trung vị của nhà mới trong Tháng Sáu là $398,300, giảm 2.7% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, Hiệp Hội Địa Ốc Quốc Gia ghi nhận giá trung vị của nhà đã qua sử dụng ở mức kỷ lục $440,600, tăng 1.8%. Khoảng cách giữa hai mức giá là $42,300, tương đương 9.6%.
Con số này không có nghĩa là một căn nhà mới luôn rẻ hơn 10% so với căn nhà cũ có cùng diện tích, vị trí và phẩm chất. Hai mức trung vị (median) được tính từ hai nhóm giao dịch khác nhau. Cơ cấu nhà bán theo khu vực, diện tích và phân khúc giá có thể làm mức trung vị thay đổi. Hiệp Hội Địa Ốc Quốc Gia cũng lưu ý số liệu nhà cũ và nhà mới được thu thập theo phương pháp khác nhau.
Vì sao nhà mới hạ giá?
Lãi suất vay mua nhà cố định 30 năm trung bình ở mức 6.49% trong Tháng Sáu khiến nhiều người mua khó đáp ứng khoản thanh toán hàng tháng. Doanh số nhà mới đạt tốc độ thường niên 628,000 căn, tăng 1.6% so với Tháng Năm nhưng giảm 5.6% so với một năm trước. Cuối Tháng Sáu, thị trường còn 485,000 căn nhà mới chưa bán, tương đương 9.3 tháng tiêu thụ theo tốc độ hiện tại.
Nguồn cung nhà cũ thấp hơn nhiều, chỉ tương đương 4.6 tháng tiêu thụ. Nhiều chủ nhà vẫn giữ các khoản vay có lãi suất thấp từ những năm trước nên ngần ngại bán nhà rồi vay lại với chi phí cao. Doanh số nhà cũ trong Tháng Sáu giảm 2.4% so với tháng trước, còn 4.09 triệu căn theo tốc độ thường niên.
Áp lực bán hàng buộc các công ty xây nhà phải điều chỉnh. Theo Hiệp Hội Các Nhà Xây Dựng Nhà Ở Quốc Gia, 35% công ty xây nhà giảm giá trong Tháng Sáu, với mức giảm trung bình 6%; 62% sử dụng ít nhất một hình thức ưu đãi bán hàng. Giá nhà mới giảm còn liên quan đến việc xây nhà nhỏ hơn và tập trung thêm vào những khu vực có chi phí thấp.
Các ưu đãi thường gồm giảm giá trực tiếp, trả hộ phí để hạ lãi suất vay mua nhà, hỗ trợ chi phí hoàn tất giao dịch hoặc tặng một số hạng mục nâng cấp. Chúng giúp người mua giảm số tiền phải trả ban đầu hoặc hạ khoản thanh toán hàng tháng, song cũng làm lợi nhuận của các công ty xây nhà bị giảm sút.
Reuters Breakingviews dẫn dữ liệu của Visible Alpha cho biết biên lợi nhuận gộp trung bình của bảy công ty xây nhà lớn nhất nước Mỹ dự kiến còn khoảng 22% trong năm tài khóa 2026, thấp hơn mức đỉnh 29% của năm 2022. Mười công ty lớn nhất hiện chiếm 44% số nhà mới khởi công, tăng từ khoảng 30% trước đại dịch.
Các doanh nghiệp lớn có nhiều khả năng tài trợ ưu đãi nhờ nguồn vốn mạnh, sức mua vật liệu và các công ty cho vay trực thuộc. Doanh nghiệp nhỏ khó duy trì mức giảm tương tự trong thời gian dài. Quy mô lớn vẫn chưa bảo đảm lợi nhuận nếu công ty mua đất quá đắt hoặc phải dùng ưu đãi quá mạnh để bán nhà.
Toll Brothers và PulteGroup, có tổng giá trị thị trường khoảng $40 tỷ, tập trung nhiều vào khách hàng có thu nhập cao và bán những căn nhà đắt nhất trong nhóm doanh nghiệp xây nhà lớn niêm yết trên thị trường chứng khoán. Reuters cho biết đây là hai cổ phiếu duy nhất trong nhóm bảy công ty hàng đầu tăng mạnh hơn Chỉ Số S&P 500 trong năm năm qua.
Ưu đãi chỉ đáng giá sau khi tính đủ chi phí
Người mua cần xác định khoản hỗ trợ lãi suất kéo dài suốt thời hạn vay hay chỉ áp dụng trong một vài năm đầu. Một khoản hạ lãi suất tạm thời có thể giúp khoản thanh toán ban đầu thấp hơn, nhưng người vay phải đủ khả năng trả mức cao hơn khi thời gian ưu đãi kết thúc.
Cũng cần kiểm tra liệu chủ đầu tư có tăng giá nhà, phí nâng cấp hoặc các khoản khác để bù lại ưu đãi hay không. Giá quảng cáo chưa phản ánh đầy đủ tiền nâng cấp nội thất, phí chọn lô đất, thuế địa ốc, bảo hiểm nhà, phí hiệp hội chủ nhà (HOA) và số tiền mặt cần nộp khi hoàn tất giao dịch.
Cục Bảo Vệ Tài Chính Người Tiêu Dùng khuyên người vay yêu cầu báo giá từ ít nhất ba công ty cho vay, rồi so sánh các bản Loan Estimate dựa trên cùng số tiền trả trước, thời hạn vay và loại lãi suất. Người mua cần đối chiếu lãi suất, điểm chiết khấu, lệ phí, khoản thanh toán hằng tháng, tổng chi phí vay và số tiền phải trả vào ngày hoàn tất giao dịch. Một đề nghị giảm lãi suất có thể đi kèm mức phí hoặc giá bán cao hơn.
Nếu chủ đầu tư yêu cầu người mua vay qua công ty trực thuộc để được hưởng ưu đãi, người mua vẫn nên lấy thêm báo giá từ các công ty khác để so sánh. Sau đó, họ có thể đề nghị bên cho vay của chủ đầu tư đưa ra điều kiện tốt tương đương hoặc có lợi hơn. Cục Bảo Vệ Tài Chính Người Tiêu Dùng lưu ý rằng bên cho vay có thể giảm một khoản phí nhưng tăng khoản khác, hoặc quảng cáo lãi suất thấp trong khi yêu cầu người vay trả thêm phí ngay khi hoàn tất giao dịch.
Nhà mới rẻ hơn nhà cũ trên số liệu toàn quốc là dấu hiệu cho thấy các công ty xây nhà đang chịu sức ép bán hàng. Đối với người mua, ưu đãi đáng giá khi tổng chi phí sở hữu thật sự thấp hơn một đề nghị khác, sau khi tính đủ giá nhà, chi phí vay, các khoản phí và thời gian dự định giữ căn nhà. Mức giảm lớn trên quảng cáo chưa đủ để xác định bạn đã có một thỏa thuận tốt. (Ng.Tr.) [t.c.]
