ORANGE COUNTY, California (NV) – Lãi suất vay mua nhà cố định 30 năm tại Mỹ tăng lên 6.66%, cao nhất trong một năm, khiến nhiều người đứng trước lựa chọn khó khăn giữa việc mua nhà ngay hoặc tiếp tục chờ chi phí vay giảm, theo Realtor.com hôm 30 Tháng Bảy.
Câu trả lời tùy thuộc vào khả năng tài chính, thời gian dự định giữ căn nhà và mức giá có thể thương lượng. Với khoản vay $400,000 trong 30 năm, lãi suất 6.66% tương ứng khoản trả tiền gốc và tiền lãi khoảng $2,571 mỗi tháng. Nếu lãi suất ở mức 6%, khoản trả vào khoảng $2,398, thấp hơn gần $172 mỗi tháng. Các con số này chưa bao gồm thuế địa ốc, bảo hiểm nhà và phí hiệp hội chủ nhà.
Theo Freddie Mac, lãi suất 30 năm tăng 8 điểm cơ bản từ mức 6.58% của tuần trước và đánh dấu tuần tăng thứ tư liên tiếp. Cùng thời điểm năm 2025, lãi suất trung bình là 6.72%. Lãi suất cố định 15 năm cũng tăng từ 5.96% lên 6.04%.
Ông Sam Khater, kinh tế gia trưởng của Freddie Mac, cho biết lượng nhà rao bán nhiều đang giúp người mua có thêm lựa chọn và duy trì phần nào hoạt động giao dịch trong lúc lãi suất biến động.
Đợt tăng mới diễn ra sau khi Ủy Ban Thị Trường Mở Liên Bang (FOMC) thuộc Ngân Hàng Liên Bang (Fed) bỏ phiếu với tỷ lệ 9-3 để giữ lãi suất quỹ liên bang trong khoảng 3.5% đến 3.75%. Ba thành viên muốn tăng lãi suất thêm 0.25 điểm % ngay tại cuộc họp ngày 29 Tháng Bảy, cho thấy Fed đang chia rẽ về cách đối phó với lạm phát.
Deutsche Bank dự báo Fed có thể tăng tổng cộng 0.5 điểm % trước cuối năm. Thị trường tài chính vào thời điểm Realtor.com công bố bài viết đánh giá khả năng Fed nâng lãi suất lên khoảng 3.75% đến 4% tại cuộc họp Tháng Chín là trên 63%.
Lãi suất vay mua nhà không do Fed trực tiếp ấn định. Các khoản vay dài hạn thường biến động cùng lợi suất trái phiếu Kho Bạc Hoa Kỳ kỳ hạn 10 năm, chịu ảnh hưởng từ dự báo lạm phát, tăng trưởng kinh tế và chính sách tiền tệ.
Ông Anthony Smith, kinh tế gia cao cấp của Realtor.com, cho rằng lợi suất trái phiếu tăng sau cuộc họp của Fed báo hiệu lãi suất vay mua nhà có thể tiếp tục chịu sức ép. Xung đột tại Trung Đông và giá dầu tăng cũng làm thị trường lo ngại lạm phát kéo dài.
Nhu cầu mua nhà đã suy yếu trong mùa Hè. Doanh số nhà chờ bán giảm 5.4% trong Tháng Sáu. Người mua nhà lần đầu chịu ảnh hưởng nặng vì thường vay phần lớn giá trị căn nhà, trong khi nhiều chủ nhà đang giữ khoản vay dưới 4% tiếp tục ngần ngại bán.
Khi nào nên mua ngay?
Người mua có thể cân nhắc tiến hành giao dịch khi đã tìm được căn nhà phù hợp, có thu nhập ổn định và khoản thanh toán nằm trong khả năng chi trả lâu dài. Ngân sách gia đình cũng cần tính toán đủ tiền dự phòng sau khi trả trước và hoàn tất giao dịch.
Thời gian dự định ở lại căn nhà là một yếu tố quan trọng. Mua nhà thường phù hợp với người dự định giữ căn nhà nhiều năm, đủ thời gian bù lại phí vay, lệ phí hoàn tất giao dịch, chi phí bảo trì và tiền bán nhà sau này.
Thị trường hiện nay cũng mang lại cho người mua nhà cơ hội thương lượng tại nhiều khu vực. Người bán có thể đồng ý giảm giá, trả một phần chi phí hoàn tất giao dịch, sửa chữa căn nhà hoặc hỗ trợ hạ lãi suất. Một khoản giảm giá đủ lớn đôi khi bù được phần chi phí vay cao.
Chờ lãi suất giảm cũng có rủi ro. Khi lãi suất hạ xuống, nhiều người mua có thể quay lại cùng lúc, làm cạnh tranh tăng và khả năng thương lượng giảm. Người mua được giá nhà tốt ở thời điểm hiện tại có thể xem xét tái tài trợ sau này nếu lãi suất giảm, nhưng cần nhớ rằng việc tái tài trợ luôn đi kèm điều kiện xét duyệt và chi phí mới.
Khi nào nên tiếp tục chờ?
Người mua nên thận trọng nếu khoản thanh toán dự kiến chiếm phần quá lớn trong thu nhập hằng tháng, phải dùng gần hết tiền tiết kiệm để trả trước hoặc trong khi chưa có quỹ dự phòng dành cho sửa chữa và các chi phí bất ngờ.
Việc chờ đợi cũng là hợp lý khi công việc hoặc thu nhập chưa ổn định, người mua có thể chuyển chỗ ở trong vài năm tới hoặc chưa xác định rõ loại nhà và khu vực muốn sống. Một căn nhà mua trong lúc tài chính quá căng có thể gây áp lực kéo dài, ngay cả khi lãi suất giảm sau đó.
Người mua cần tính tổng chi phí nhà ở gồm tiền gốc, tiền lãi, thuế địa ốc, bảo hiểm, phí hiệp hội chủ nhà, điện nước và bảo trì. Mức vay được ngân hàng chấp thuận chưa chắc là mức vay phù hợp với ngân sách gia đình.
Điểm tín dụng ảnh hưởng thế nào?
Điểm tín dụng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng được chấp thuận, lãi suất và lệ phí của khoản vay. Hồ sơ tín dụng tốt thường giúp người mua tiếp cận mức lãi suất có lợi, còn người có điểm dưới 620 thường gặp khó khăn khi xin khoản vay thông thường.
Mốc 620 thường được nhiều công ty cho vay dùng để xét khoản vay thông thường, song đây chưa phải quy định áp dụng cho mọi chương trình. Tiêu chuẩn còn tùy loại khoản vay, số tiền trả trước, thu nhập, tỉ lệ nợ trên thu nhập và chính sách của từng bên cho vay.
Đối với khoản vay được Cơ Quan Quản Lý Nhà Ở Liên Bang (FHA) bảo hiểm, người có điểm tín dụng từ 580 có thể đủ điều kiện trả trước 3.5%. Người có điểm từ 500 đến 579 thường phải trả trước ít nhất 10%, và công ty cho vay vẫn có thể đặt tiêu chuẩn cao hơn.
Người chưa cần mua gấp có thể dành thời gian trả bớt nợ thẻ tín dụng, sửa sai sót trong báo cáo tín dụng và tích lũy thêm tiền trả trước. Một hồ sơ mạnh hơn có thể tiết kiệm đáng kể trong suốt thời hạn khoản vay.
Mức lãi suất 6.66% không thể cung cấp một câu trả lời chung cho mọi người mua. Người có tài chính vững, dự định ở lâu và thương lượng được giá tốt có thể mua ngay. Người đang đối diện với căng thẳng về ngân sách, thiếu tiền dự phòng hoặc còn khả năng cải thiện điểm tín dụng nên tiếp tục chờ đợi và chuẩn bị hồ sơ tốt hơn. Quyết định cần dựa trên số tiền phải trả mỗi tháng, thay vì đặt cược hoàn toàn vào dự báo lãi suất. (Ng.Tr.) [t.c.]
