ORANGE COUNTY, California (NV) – Dùng tiền hưu trí để trả trước khi mua căn nhà đầu tiên có thể mang lại kết quả tài chính tốt trong một số trường hợp, theo hai phân tích mới được Realtor.com dẫn lại hôm 29 Tháng Bảy. Nhưng điều kiện đi kèm khá nghiêm ngặt. Người mua phải giữ nhà đủ lâu, tránh vỡ nợ và chủ động vay lại để thay khoản vay cũ khi lãi suất giảm.
Kết luận này khác với lời khuyên thường được đưa ra rằng nên giữ nguyên tiền hưu trí để tiếp tục sinh lợi. Người mua cần phân biệt ba cách sử dụng tiền: vay từ tài khoản 401(k), rút tiền khỏi 401(k), hoặc rút từ IRA (Individual Retirement Account), tức tài khoản hưu trí cá nhân tự mở. Mỗi cách có quy định riêng về thuế, tiền phạt và thời hạn hoàn trả.
Tài khoản 401(k) là chương trình tiết kiệm hưu trí do sở làm bảo trợ. Nếu chương trình của công ty cho phép, người lao động có thể vay tối đa 50% số tiền đã thực sự thuộc quyền sở hữu của mình trong tài khoản, hoặc $50,000, tùy mức nào thấp hơn. Khoản vay thường phải được hoàn trả ít nhất mỗi quý. Thời hạn năm năm có thể được kéo dài nếu tiền vay dùng để mua căn nhà chính.
Người vay trả cả tiền gốc lẫn tiền lãi trở lại tài khoản 401(k) của chính mình. Dù vậy, số tiền được mang ra khỏi danh mục đầu tư sẽ mất cơ hội tăng giá trong thời gian vay. Người lao động nghỉ việc hoặc bị mất việc cũng có thể bị yêu cầu thanh toán phần còn thiếu. Nếu không trả đúng quy định, số tiền ấy có thể bị xem là khoản rút ra, phải chịu thuế thu nhập và có thể chịu thêm thuế phạt 10%.
Quy định đối với IRA khác hẳn. Người mua nhà lần đầu hiện có thể rút tối đa $10,000 trong suốt đời từ IRA mà không chịu thuế phạt 10% vì rút sớm. Khoản miễn phạt này chỉ áp dụng cho IRA, chưa áp dụng cho 401(k). Người rút tiền từ IRA truyền thống vẫn có thể phải đóng thuế thu nhập trên số tiền nhận được.
Lợi nhuận từ nhà ở có thể theo kịp cổ phiếu
Urban Institute xem xét lợi nhuận từ việc sở hữu nhà trong giai đoạn 1987 đến 2025, gồm trường hợp mua bằng tiền mặt, trả trước 20% hoặc 3.5%, rồi so sánh với lợi nhuận trung bình của Chỉ Số S&P 500. Nhóm tác giả cũng tính đến cách chủ nhà tái tài trợ khi lãi suất giảm.
Theo mô hình này, người trả trước 3.5% và tái tài trợ mỗi khi lãi suất giảm một điểm phần trăm đạt mức lợi nhuận gần tương đương S&P 500. Người chờ đến khi lãi suất giảm hai điểm % có kết quả thấp hơn cổ phiếu đôi chút. Với người trả trước 20%, lợi nhuận từ nhà ở trung bình thấp hơn S&P 500 khoảng 0.5 điểm % mỗi năm.
Kết quả ấy cho thấy tiền hưu trí dùng làm khoản trả trước có thể giúp một số người thuê nhà sớm bước vào thị trường và tích lũy giá trị trong căn nhà. Lợi thế xuất phát từ việc người mua dùng một khoản tiền tương đối nhỏ để sở hữu tài sản có giá trị lớn hơn nhiều thông qua khoản vay mua nhà.
Dù vậy, kết quả của Urban Institute dựa trên dữ liệu dài hạn và giả định người mua không vỡ nợ. Người mua còn phải theo dõi lãi suất để vay lại đúng thời điểm, thay khoản vay cũ bằng khoản vay có lãi suất thấp hơn. Một gia đình mua nhà lúc giá lên cao, bán quá sớm, tốn nhiều tiền sửa chữa hoặc không đủ điều kiện vay lại có thể đạt kết quả hoàn toàn khác.
Hiệp Hội Địa Ốc Quốc Gia (NAR) đưa ra một phép so sánh khác. Nếu giữ $50,000 trong quỹ đầu tư cổ phiếu và đạt lợi nhuận 10% mỗi năm, khoản tiền ấy tăng lên khoảng $129,700 sau 10 năm, tức sinh lời gần $79,700. Nếu dùng $50,000 để mua căn nhà trị giá $400,000, giá trị tăng được tính trên toàn bộ căn nhà, trong khi khoản đầu tư cổ phiếu chỉ sinh lời trên $50,000 ban đầu.
Theo NAR, một chủ nhà điển hình trên toàn quốc tích lũy thêm gần $232,300 trong phần giá trị căn nhà thuộc về mình sau khi trừ số nợ còn lại trong 10 năm qua. Tại San Jose, California, mức tăng của một chủ nhà điển hình lên gần $1.25 triệu. Phân tích bao gồm 171 thị trường và chỉ ghi nhận hai khu vực có mức tăng thấp hơn khoản lợi nhuận cổ phiếu giả định.
Cần hiểu đúng phép so sánh này. NAR không nói rằng mọi khoản trả trước $50,000 tại San Jose đều tự động biến thành $1.25 triệu. Con số $1.25 triệu là mức tăng giá trị sở hữu của một căn nhà điển hình trong khu vực qua 10 năm. Phần tăng ấy chịu ảnh hưởng của giá nhà, tiền gốc đã trả và đòn bẩy từ khoản vay.
Phép tính cũng chưa phải là bản so sánh đầy đủ giữa nhà ở và cổ phiếu. Chủ nhà còn trả tiền lãi, thuế địa ốc, bảo hiểm, sửa chữa, phí hoàn tất giao dịch và chi phí bán nhà. Ngược lại, căn nhà đem lại chỗ ở, giúp chủ nhà không phải trả tiền thuê và có thể tăng giá theo thời gian. Vì vậy, kết quả của NAR phù hợp để minh họa khả năng tích lũy tài sản qua nhà ở, chưa đủ để bảo đảm nhà luôn sinh lời cao hơn chứng khoán.
Các đề luật vẫn chưa được thông qua
Hai Thượng Nghị Sĩ Ruben Gallego (Dân Chủ-Arizona) và Todd Young (Cộng Hòa-Indiana) giới thiệu dự luật Uplifting First-Time Homebuyers Act vào Tháng Chín, 2025. Dự luật đề nghị nâng giới hạn tiền được rút từ IRA để mua căn nhà đầu tiên mà không chịu khoản phạt 10%, từ $10,000 lên $50,000. Mức giới hạn $10,000 được Quốc Hội ấn định từ năm 1997, khi giá nhà còn thấp hơn nhiều.
Một dự luật khác tại Hạ Viện đề nghị miễn khoản phạt 10% cho người rút tiền sớm từ tài khoản 401(k) để trả trước khi mua nhà. Theo Realtor.com, đến cuối Tháng Bảy, cả hai đề luật vẫn chưa được thông qua. Luật hiện hành tiếp tục phân biệt giữa vay tiền từ tài khoản 401(k), với nghĩa vụ hoàn trả, và rút tiền sớm khỏi tài khoản, có thể phải chịu thuế cùng khoản phạt.
Người mua vì vậy không nên dựa vào các đề luật đang được thảo luận để lập kế hoạch tài chính. Trước khi lấy tiền từ tài khoản hưu trí, họ cần hỏi đơn vị quản lý chương trình về số tiền được vay, thời hạn hoàn trả, lãi suất, lệ phí và điều gì xảy ra nếu đổi việc.
Khi nào rủi ro quá lớn?
Dùng tiền 401(k) có thể phù hợp với người còn nhiều năm trước tuổi nghỉ hưu, công việc ổn định, tài khoản hưu trí đủ lớn và vẫn duy trì được khoản đóng góp sau khi mua nhà. Người mua cũng cần giữ một quỹ khẩn cấp riêng để trang trải khi mất việc, sửa nhà hoặc phát sinh chi phí y tế.
Rủi ro tăng cao khi khoản trả trước lấy gần hết tiền hưu trí, người mua phải ngừng đóng góp trong nhiều năm hoặc bỏ lỡ phần tiền sở làm đóng thêm. Một căn nhà cũng chưa thể thay thế hoàn toàn tài khoản hưu trí vì tài sản này khó đổi thành tiền mặt nhanh chóng.
Thời gian sở hữu nhà quyết định đáng kể đến kết quả. Người dự định chuyển đi sau vài năm có thể chưa kịp bù phí hoàn tất giao dịch và chi phí bán nhà. Giá nhà giảm vào đúng thời điểm cần bán còn có thể làm phần tiền trả trước bị hao hụt.
Khả năng trả nợ cũng cần được tính theo thu nhập hiện tại, chưa nên dựa vào giả định lãi suất chắc chắn sẽ giảm. Người vay chỉ có thể vay lại để thay khoản vay cũ khi vẫn đáp ứng các yêu cầu về thu nhập, điểm tín dụng và giá trị căn nhà. Thủ tục này cũng phát sinh thêm lệ phí.
Hai phân tích mới cho thấy dùng tiền hưu trí để mua nhà có thể phù hợp với một số người, nhưng mức độ an toàn tùy vào giá mua, thời gian giữ nhà, khả năng trả nợ và phần tiền hưu trí còn lại sau khi trả trước. Người phải rút gần hết quỹ hưu trí để đủ tiền mua nhà dồng nghĩa với việc đang chấp nhận rủi ro rất cao. Cách này chỉ nên được cân nhắc khi người mua có thu nhập ổn định, quỹ dự phòng đầy đủ và vẫn duy trì được kế hoạch tiết kiệm cho tuổi nghỉ hưu. (Ng.Tr.) [t.c.]
