ORANGE COUNTY, California (NV) – Giá nhà vẫn cao, lãi suất vay mua nhà gần 7% và thị trường việc làm có dấu hiệu chậm lại đang làm gia tăng lo ngại về một cuộc sụp đổ thị trường địa ốc trong năm 2026. Tuy nhiên, các dữ kiện hiện nay cho thấy thị trường Mỹ nghiêng về một giai đoạn điều chỉnh, với giá và doanh số khác biệt rõ giữa từng khu vực, hơn là một cuộc khủng hoảng trên toàn quốc, theo Yahoo! Finance.
Một cuộc sụp đổ nhà ở thường đi kèm tình trạng nhu cầu giảm mạnh, nguồn cung tăng vọt, người vay mất khả năng thanh toán trên diện rộng và giá nhà giảm sâu. Bà Hoby Hanna, giám đốc điều hành Howard Hanna Real Estate Services, nhận định những điều kiện đó hiện chưa hội tụ. Thị trường đang trải qua quá trình điều chỉnh sau nhiều năm giá tăng mạnh và nguồn cung thiếu hụt.
Lãi suất vẫn là một trong những trở ngại lớn nhất. Theo Freddie Mac, lãi suất cố định trung bình của khoản vay mua nhà kỳ hạn 30 năm lên 6.69% vào ngày 6 Tháng Tám, so với 6.66% một tuần trước đó. Mức vay cao tiếp tục hạn chế khả năng chi trả và khiến một bộ phận người mua trì hoãn quyết định.
Thị trường việc làm bắt đầu yếu đi
Việc làm là một trong những chỉ số cần theo dõi sát trong nửa cuối năm. Nếu thất nghiệp tăng mạnh, nhiều hộ gia đình có thể gặp khó khăn với khoản vay mua nhà, dẫn đến số căn nhà buộc phải bán hoặc bị tịch thu tăng lên.
Số liệu mới nhất của Cục Thống Kê Lao Động Mỹ (BLS) cho thấy nền kinh tế có khoảng 7.4 triệu vị trí tuyển dụng vào cuối Tháng Sáu, giảm so với mức 7.5 triệu sau điều chỉnh của Tháng Năm. Trong Tháng Sáu, các doanh nghiệp tuyển khoảng 5.3 triệu người, trong khi tổng số người nghỉ hoặc mất việc là 5.4 triệu.
Dữ liệu của ADP cũng cho thấy đà tuyển dụng trong khu vực tư nhân chậm lại. Các doanh nghiệp tư nhân tạo thêm 44,000 việc làm trong Tháng Bảy, sau mức 95,000 của Tháng Sáu đã được điều chỉnh lại. Tiền lương của những người tiếp tục làm cùng một công việc tăng 4.4% so với một năm trước.
Các con số này cho thấy thị trường lao động đang suy yếu so với những năm trước, song hiện chưa xuất hiện làn sóng mất việc đủ lớn để gây ra tình trạng bán nhà hàng loạt.
Giá nhà vẫn tăng nhưng thị trường phân hóa mạnh
Giá nhà toàn quốc cũng chưa cho thấy dấu hiệu lao dốc. Báo cáo mới nhất của Cotality, công bố ngày 10 Tháng Tám, cho biết giá nhà Mỹ trong Tháng Sáu tăng 1.2% so với cùng kỳ năm trước và tăng 0.3% so với Tháng Năm.
Điều đáng chú ý là thị trường đang phân hóa rõ theo khu vực. Các bang Trung Tây và Đông Bắc tiếp tục ghi nhận mức tăng tương đối cao, trong khi nhiều thị trường từng nóng ở miền Nam và miền Tây chịu sức ép từ nguồn cung tăng và khả năng chi trả suy giảm. Cotality cho biết Napa, California, giảm 5% so với một năm trước, trong khi San Francisco tăng 7.5%. Austin, Dallas và một số thị trường khác cũng tiếp tục cho thấy dấu hiệu yếu.
Những diễn biến này cho thấy giá nhà tại một số thành phố hoàn toàn có thể giảm đáng kể trong năm 2026 dù chỉ số toàn quốc vẫn tăng nhẹ. Một thị trường địa phương suy giảm mạnh không đồng nghĩa toàn bộ thị trường nhà ở Mỹ đang sụp đổ.
Nguồn cung nhà chưa ở mức đáng lo như thời khủng hoảng kinh tế năm 2008
Nguồn cung là một điểm khác biệt quan trọng so với cuộc khủng hoảng địa ốc 2008. Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR) cho biết lượng nhà cũ chưa bán trong Tháng Bảy tương đương khoảng 4.6 tháng nguồn cung.
Con số này cho thấy lượng nhà rao bán đã tăng so với thời kỳ thiếu hụt nghiêm trọng sau đại dịch, song vẫn chưa phải tình trạng dư thừa cung trên diện rộng. Khi quá nhiều căn nhà cùng được đưa ra bán trong lúc người mua rút khỏi thị trường, giá mới chịu sức ép giảm sâu hơn.
Chất lượng khoản vay hiện nay cũng khác đáng kể so với giai đoạn trước cuộc khủng hoảng tài chính. Những khoản vay dưới chuẩn với quy trình xét duyệt lỏng lẻo, ít yêu cầu chứng minh thu nhập hoặc khả năng trả nợ từng góp phần lớn vào cuộc khủng hoảng 2007-2009. Yahoo! Finance dẫn lời các chuyên gia cho rằng tiêu chuẩn cho vay hiện chặt chẽ hơn và nhiều chủ nhà đang sở hữu lượng vốn tích lũy đáng kể trong căn nhà của mình.
Tịch thu nhà tăng nhưng chưa tới mức báo động
Một chỉ số cần chú ý hơn trong năm nay là số vụ tịch thu nhà. Công ty dữ liệu địa ốc ATTOM cho biết có 227,548 bất động sản tại Mỹ nhận hồ sơ liên quan đến thủ tục tịch thu trong sáu tháng đầu năm 2026, tăng 21% so với cùng kỳ năm trước. Số bất động sản bắt đầu quá trình tịch thu tăng 18%, trong khi số nhà bị ngân hàng thu hồi tăng 33%.
Tuy nhiên, ATTOM đánh giá diễn biến hiện nay vẫn chủ yếu phản ánh việc hoạt động tịch thu trở lại mức bình thường hơn sau nhiều năm ở mức thấp. Trong quý II, 115,714 bất động sản có hồ sơ tịch thu, tăng 15% so với một năm trước nhưng giảm 3% so với quý I.
Nếu số vụ tịch thu tiếp tục tăng mạnh cùng lúc với thất nghiệp, nguồn cung nhà bán gấp và số chủ nhà chậm thanh toán khoản vay, mức rủi ro đối với thị trường sẽ đáng quan tâm hơn.
Những tín hiệu cần theo dõi trong nửa cuối năm
Ông Rick Sharga, giám đốc điều hành CJ Patrick Company, cho rằng người mua, người bán và chủ nhà cần chú ý tới các chỉ số tại chính khu vực mình sinh sống, đặc biệt là việc làm, tiền lương, dân số, lượng nhà rao bán, thời gian nằm trên thị trường, doanh số và giá nhà.
Các dấu hiệu nguy hiểm hơn sẽ gồm thất nghiệp tăng nhanh, kinh tế suy thoái sâu, thị trường chứng khoán giảm kéo dài, số người chậm trả khoản vay tăng mạnh, tịch thu nhà tăng đột biến và nguồn cung nhà bán gấp xuất hiện với quy mô lớn. Nếu nhiều chủ nhà buộc phải bán nhà trong cùng một thời điểm, cán cân cung cầu có thể thay đổi nhanh và đẩy giá xuống.
Dữ liệu hiện có chưa cho thấy thị trường nhà ở Mỹ đang tiến tới một cuộc sụp đổ tương tự năm 2008. Giá nhà toàn quốc vẫn tăng nhẹ, nguồn cung ở mức 4.6 tháng và số vụ tịch thu dù tăng vẫn được ATTOM đánh giá thấp hơn các đỉnh trong lịch sử. Rủi ro đáng chú ý hơn trong nửa cuối năm 2026 nằm ở từng thị trường địa phương, nhất là những khu vực có nguồn cung tăng nhanh, giá từng tăng mạnh và việc làm suy yếu. (Ng.Tr.) [t.c.]
