ORANGE COUNTY, California (NV) – Doanh số nhà cũ tại Mỹ giảm tháng thứ hai liên tiếp trong Tháng Bảy, khi giá nhà cao và lãi suất vay mua nhà tăng trở lại tiếp tục hạn chế khả năng mua của nhiều gia đình, theo Reuters hôm Thứ Ba, 11 Tháng Tám.
Nguồn cung giảm cũng giữ giá nhà ở mức cao. Nhiều chủ nhà đang hưởng lãi suất thấp từ thời đại dịch chưa sẵn sàng bán, vì mua căn nhà khác đồng nghĩa họ phải vay với lãi suất cao hơn nhiều.
Ông Carl Weinberg, kinh tế gia trưởng của High Frequency Economics, nhận định những chủ nhà đang giữ khoản vay lãi suất cực thấp khó có thể từ bỏ lợi thế này. Khi ít nhà được đưa ra bán, người mua có ít lựa chọn hơn và giá nhà khó giảm.
Doanh số giảm còn 4.06 triệu căn
Theo Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR), doanh số nhà cũ trong Tháng Bảy giảm 1.7% so với Tháng Sáu, xuống mức quy đổi theo năm là 4.06 triệu căn.
Kết quả này gần sát dự báo 4.05 triệu căn của các kinh tế gia được Reuters khảo sát. So với cùng kỳ năm trước, doanh số tăng 0.7%.
Giao dịch giảm 2% tại miền Trung Tây và 3.1% tại miền Nam. Doanh số tăng 2% ở vùng Đông Bắc và giữ nguyên tại miền Tây.
Những giao dịch hoàn tất trong Tháng Bảy phần lớn bắt nguồn từ hợp đồng được ký trong Tháng Năm và Tháng Sáu, thời điểm lãi suất vay mua nhà bắt đầu tăng trở lại.
Lãi suất tăng lên 6.69%
Theo Freddie Mac, lãi suất trung bình của khoản vay mua nhà cố định trong 30 năm tăng lên 6.69% trong tuần kết thúc ngày 6 Tháng Tám, mức cao nhất kể từ Tháng Bảy, 2025.
Lãi suất này tăng 71 điểm cơ bản kể từ khi xung đột tại Trung Đông leo thang hồi Tháng Hai và đẩy giá dầu lên cao. Nhiều chủ nhà hiện vẫn giữ khoản vay cố định dưới 5%, khiến họ ít có động lực bán nhà để chuyển sang một khoản vay mới đắt hơn.
Doanh số nhà cũ tại Mỹ duy trì dưới mức 5 triệu căn mỗi năm trong bốn năm liên tiếp. Mary Lee Blaylock, chủ tịch Coldwell Banker Affiliates, ví thị trường hiện nay với giao thông lúc dừng, lúc chạy. Lãi suất giảm có thể đưa người mua trở lại trong thời gian ngắn, rồi một đợt tăng mới lại khiến họ ngừng tìm nhà.
Nhà từ $250,000 trở xuống khó bán nhất
Thị trường đặc biệt yếu ở nhóm nhà có giá từ $250,000 trở xuống, do nguồn cung nhà vừa túi tiền dành cho người mua lần đầu rất khan hiếm.
Trong khi đó, doanh số nhà từ $750,000 trở lên tăng ở mức hai con số. Reuters cho rằng sự khác biệt này phản ánh một nền kinh tế phân hóa, trong đó các gia đình thu nhập cao có thêm tài sản nhờ thị trường chứng khoán tăng, còn nhóm thu nhập trung bình và thấp tiếp tục chịu sức ép từ giá nhà và chi phí vay.
Người mua lần đầu chỉ chiếm 29% tổng số giao dịch trong Tháng Bảy, giảm từ 33% trong Tháng Sáu nhưng cao hơn mức 28% của một năm trước. Theo NAR, tỉ lệ này cần đạt khoảng 40% mới phản ánh một thị trường nhà ở khỏe mạnh.
Nguồn cung giảm, giá nhà tiếp tục tăng
Số nhà cũ có sẵn để bán vào cuối Tháng Bảy giảm 1.9% so với Tháng Sáu, còn 1.54 triệu căn, đồng thời thấp hơn 0.6% so với cùng kỳ năm trước.
Nếu không có thêm nhà được đưa ra bán và doanh số giữ nguyên ở mức hiện nay, thị trường cần khoảng 4.6 tháng để bán hết lượng nhà này. Thời gian đó không thay đổi so với Tháng Sáu và Tháng Bảy năm ngoái.
Giá trung vị (median) của nhà cũ tăng 2% so với một năm trước, lên $434,100. Đây là tháng thứ 37 liên tiếp giá nhà tăng so với cùng kỳ.
Thời gian trung vị từ lúc một căn nhà được đưa ra thị trường đến khi bán được tăng từ 28 lên 29 ngày. Những giao dịch liên quan đến nhà gặp khó khăn tài chính, gồm nhà bị xiết nợ và nhà bán với giá thấp hơn số tiền còn nợ, tiếp tục chiếm 2%.
Đầu tư vào lĩnh vực nhà ở phục hồi trong quý hai sau năm quý liên tiếp suy giảm. Tuy nhiên, nhiều kinh tế gia cho rằng đợt cải thiện này khó kéo dài nếu giá nhà và chi phí vay vẫn ở mức cao. (Ng.Tr.) [t.c.]
