ORANGE COUNTY, California (NV) – California vừa thông qua hơn 30 đạo luật nhằm đẩy nhanh việc xây nhà, giảm trở ngại trong thủ tục cấp phép và tăng nguồn cung nhà có giá phù hợp với người mua lần đầu. Tuy nhiên, quy định mới về quỹ dự phòng của hiệp hội chủ nhà (HOA) có thể khiến một bộ phận chủ nhà phải trả phí cao hơn để bảo đảm đủ tiền sửa chữa và bảo trì tài sản chung.
Theo Realtor.com ngày 1 Tháng Mười, Thống Đốc Gavin Newsom đã ký gói luật hỗ trợ xây nhà nhỏ, nhà tiền chế và các dự án tái phát triển lớn. Trong đó, Đạo Luật AB 2050 đã được ký ban hành thành luật, yêu cầu HOA đóng góp tối thiểu vào quỹ dự phòng để bảo đảm tiền sửa chữa, hạn chế việc thu thêm những khoản bất ngờ từ chủ nhà.
HOA phải chuẩn bị tiền sửa chữa cho 30 năm
Các yêu cầu mới về đánh giá và bổ sung quỹ dự phòng theo AB 2050 bắt đầu áp dụng ngày 1 Tháng Giêng, 2032. HOA phải xác định mức đóng góp hằng năm cần thiết để số dư quỹ dự phòng được dự báo đủ trang trải các nghĩa vụ sửa chữa, thay thế và bảo trì trong 30 năm tiếp theo.
Nếu dự báo cho thấy quỹ sẽ bị âm vào bất kỳ thời điểm nào trong thời gian này, HOA phải chuyển tối thiểu 15% tổng ngân sách hằng năm vào quỹ dự phòng, cho đến lúc dự báo tài chính đáp ứng yêu cầu. Nếu ngân sách không đủ đáp ứng mức đóng góp bắt buộc, hiệp hội phải thu thêm khoản đóng góp đặc biệt theo những điều kiện luật quy định.
Quỹ dự phòng được dùng cho các hạng mục lớn thuộc trách nhiệm của HOA, chẳng hạn mái nhà, mặt đường và hệ thống kỹ thuật chung. Việc tích lũy đầy đủ giúp hiệp hội chuẩn bị trước cho những chi phí này. Đối với các cộng đồng đang thiếu quỹ, yêu cầu bổ sung tiền có thể dẫn đến tăng phí định kỳ. Mức tăng sẽ tùy tình hình tài chính và nhu cầu sửa chữa của từng hiệp hội.
Dữ liệu Khảo Sát Cộng Đồng Mỹ năm 2024 của Cục Thống Kê Dân Số Mỹ (USCB) cho thấy mức phí HOA hoặc phí quản lý chung cư trung vị (median) tại California là $278 mỗi tháng, cao hơn gấp đôi mức $135 trên toàn quốc. Trung vị là mức chia các hộ trả phí thành hai nhóm bằng nhau, một nửa trả thấp hơn và một nửa trả cao hơn.
Các thống kê này tính trên những hộ sở hữu nhà. Vì vậy, việc lấy tỷ lệ hộ trả phí HOA nhân với toàn bộ 13.8 triệu hộ gia đình California để suy ra 3.3 triệu hộ chịu tác động sẽ gây sai lệch. Số chủ nhà thực sự phải trả thêm cũng phụ thuộc mức thiếu hụt quỹ dự phòng tại mỗi cộng đồng.
Tăng nguồn cung nhà cho người mua lần đầu
Trong nhóm luật hỗ trợ xây dựng, Đạo Luật SB 1116 sửa đổi các quy định về phát triển nhà nhỏ, bao gồm yêu cầu liên quan đến chiều cao và mật độ. Mục tiêu là giúp xây thêm nhà liền kề, căn hộ chung cư để bán và nhà trên những lô đất nhỏ, những lựa chọn thường có giá thấp hơn nhà biệt lập diện tích lớn.
California YIMBY, tổ chức vận động tăng xây dựng nhà ở, cho biết luật mới bổ sung tính linh hoạt trong thiết kế và khắc phục các hạn chế địa phương đã làm giảm số căn nhà có thể xây trên một khu đất. Ông Brian Hanlon, tổng giám đốc tổ chức, nhận định nhiều thành phố đã áp dụng quy hoạch gây trở ngại cho những loại nhà vừa túi tiền, trong lúc tỷ lệ sở hữu nhà tại California gần mức thấp nhất trong bốn thập niên.
Gói luật cũng hỗ trợ nhà sản xuất tại nhà máy và nhà lắp ghép bằng cách thống nhất hơn các tiêu chuẩn xây dựng, giảm kiểm tra trùng lặp và hạn chế lệ phí cấp phép, kiểm tra quá cao. Các chương trình nhà ở giá phải chăng của tiểu bang phải tính đến nhu cầu tài chính riêng của phương thức này, bao gồm tiền sản xuất phải trả trước cho nhà máy. Những thay đổi đó được kỳ vọng giúp giảm chi phí và rút ngắn thời gian xây dựng.
Hai dự án lớn cũng được hỗ trợ thủ tục. Khu căn cứ vũ khí hải quân cũ tại Concord dự kiến có ít nhất 10,000 căn nhà, với tối thiểu 25% dành cho hộ thu nhập thấp. Dự án tái phát triển khu Sports Arena tại San Diego dự kiến có ít nhất 4,250 căn, bao gồm 2,000 căn giá phải chăng. Tổng số nhà dự kiến của hai dự án là ít nhất 14,250 căn.
Bổ sung bảo vệ người mua bảo hiểm nhà
Sau các vụ cháy Palisades và Eaton vào Tháng Giêng, 2025, ông Newsom cũng ký một số luật nhằm bảo vệ người mua bảo hiểm nhà. Các luật này yêu cầu công ty bảo hiểm giải quyết hồ sơ bồi thường nhanh hơn trong tình trạng khẩn cấp, tăng mức phạt đối với vi phạm và buộc hãng bảo hiểm báo trước sớm hơn nếu không gia hạn hợp đồng.
Ông cũng phủ quyết hai dự luật nhằm thúc đẩy việc cung cấp tài liệu liên quan đến bồi thường và yêu cầu báo cáo thêm dữ liệu về chi trả. Đại diện các nhóm nạn nhân cháy rừng cho rằng các quyết định này khiến người mua bảo hiểm thiếu sự bảo vệ cần thiết trong quá trình yêu cầu bồi thường và tái thiết nhà.
Các luật mới hướng đến tăng nguồn cung và cải thiện điều kiện sở hữu nhà tại California. Với cư dân thuộc HOA, tác động tài chính sẽ tùy thuộc ngân sách của cộng đồng. Quỹ dự phòng đầy đủ giúp chuẩn bị cho những sửa chữa lớn, nhưng quá trình bổ sung quỹ có thể làm tăng khoản chi hằng tháng của chủ nhà. (Ng.Tr.) [t.c.]
