ORANGE COUNTY, California (NV) – Nhiều chủ condo tại Mỹ bất ngờ nhận thông báo phải đóng thêm $20,000, $30,000, thậm chí $49,000 cho hiệp hội chủ nhà (HOA), do quỹ dự phòng thiếu tiền sửa chữa và chi phí bảo hiểm tăng mạnh.
Theo Homes.com ngày 28 Tháng Chín, những khoản thu này đang gây áp lực cho cư dân tại các khu condo xuống cấp sau nhiều năm trì hoãn bảo trì. Người lớn tuổi sống bằng thu nhập hưu trí và người mua nhà lần đầu vừa đủ khả năng trả tiền vay hằng tháng thường gặp khó khăn nhất trước khoản đóng góp lên tới hàng chục ngàn đô la.
Khoản đóng góp đặc biệt là tiền HOA thu thêm ngoài phí định kỳ để thanh toán những chi phí lớn mà ngân sách hoặc quỹ dự phòng không đủ trang trải, chẳng hạn thay mái nhà, sửa thang máy, làm lại bãi đậu xe hay thay đường ống. Chủ condo sở hữu căn hộ của mình và cùng các chủ khác chịu trách nhiệm tài chính đối với những phần tài sản chung.
Phí thấp hôm nay, khoản thu lớn ngày mai
Một nguyên nhân chính là nhiều HOA giữ phí hằng tháng thấp trong nhiều năm nhưng không tích lũy đủ tiền cho những sửa chữa về sau. Các khu condo xây trong thập niên 1980 và 1990 đang đến thời điểm nhiều hạng mục hết tuổi sử dụng. Nếu mái nhà, mặt đường và hệ thống ống nước cùng cần thay thế, chi phí có thể vượt quá khả năng của quỹ dự phòng.
Ông Robert DeNichilo, luật sư chuyên về HOA, cho biết việc giữ phí thấp bằng cách giảm tiền dự phòng chỉ khiến chi phí bị chuyển sang tương lai. Cư dân vẫn phải trả tiền sửa chữa, nhưng thay vì đóng góp từng tháng, họ có thể phải thanh toán một khoản lớn sau nhiều năm thiếu tích lũy.
Bảo hiểm cũng khiến ngân sách HOA chịu thêm áp lực. Sau vụ sập tòa nhà Champlain Towers South tại Surfside, Florida, năm 2021, làm 98 người thiệt mạng, các hãng bảo hiểm kiểm tra kỹ hơn tuổi tòa nhà, tình trạng kết cấu và quỹ dự phòng. Chi phí xây dựng, tái bảo hiểm và thiệt hại thiên tai tăng cũng đẩy giá bảo hiểm lên cao.
Ông DeNichilo dẫn trường hợp một khách hàng từng trả phí bảo hiểm $25,000 mỗi năm cho mức bảo hiểm $50 triệu. Sau đó, phí hằng năm tăng lên $560,000, trong lúc mức bảo hiểm giảm xuống $5 triệu. Chi phí tăng của hiệp hội cuối cùng được phân bổ cho các chủ condo.
Với người đã trả hết khoản vay mua condo, chi phí HOA vẫn có thể gây khó khăn nếu thu nhập hưu trí không đủ đáp ứng. Người mua lần đầu cũng có nguy cơ hụt ngân sách nếu đã dùng phần lớn tiền tiết kiệm cho khoản trả trước và chỉ dự tính tiền vay cùng phí HOA hiện tại.
Kiểm tra quỹ dự phòng trước khi mua
Homes.com khuyến nghị người mua kiểm tra tài chính của HOA trước lúc hoàn tất giao dịch. Phí hằng tháng thấp cần được xem cùng số tiền dự phòng, tình trạng bảo trì và các công trình sắp phải sửa chữa.
Những tài liệu cần yêu cầu gồm báo cáo đánh giá nhu cầu quỹ dự phòng, báo cáo tài chính mới nhất và bảng cân đối kế toán. Báo cáo quỹ dự phòng cho biết các hạng mục chung có thể sử dụng thêm bao nhiêu năm, chi phí sửa chữa hoặc thay thế dự kiến và kế hoạch tích lũy tiền để thanh toán.
Dự báo tài chính cho 30 năm giúp người mua biết các công trình sửa chữa lớn đã hoàn tất hay sắp phải thực hiện. Tại khu condo vừa thay mái và làm lại bãi đậu xe, quỹ dự phòng có thể thấp vì HOA đã chi tiền cho những công trình này. Ngược lại, số dư cao hơn vẫn có thể không đủ nếu nhiều hạng mục lớn sắp cần thay thế.
Người mua cũng nên đối chiếu hồ sơ với tình trạng thực tế. Mái nhà mới, lớp sơn được chăm sóc và khu vực chung sạch sẽ cho thấy cộng đồng có đầu tư bảo trì. Sơn bong tróc, mặt đường nứt và các tiện ích xuống cấp là dấu hiệu cần tìm hiểu thêm về kế hoạch sửa chữa và nguồn tiền chi trả.
Điều kiện vay mua condo chặt chẽ hơn từ năm 2027
Từ ngày 4 Tháng Giêng, 2027, Fannie Mae và Freddie Mac, hai công ty được chính phủ liên bang bảo trợ chuyên mua lại các khoản vay mua nhà, sẽ nâng yêu cầu phân bổ tiền vào quỹ dự phòng từ 10% lên ít nhất 15% nguồn thu phí hằng năm theo ngân sách. Quy định này áp dụng đối với các dự án condo thuộc diện thẩm định liên quan.
Đây là tiêu chuẩn để khoản vay đủ điều kiện được hai công ty mua lại. Một số dự án có thể được xét ngoại lệ nếu báo cáo đánh giá quỹ dự phòng chứng minh đủ nguồn tiền và đáp ứng các yêu cầu kèm theo.
Bên cho vay phải xem xét tài chính của HOA, bảo hiểm, tình trạng bảo trì và những sửa chữa quan trọng. Nếu dự án không đạt tiêu chuẩn, người mua có thể bị hạn chế lựa chọn vay, khiến chủ condo cũng gặp khó khăn hơn lúc bán.
Tại California, đạo luật AB 2050 quy định từ ngày 1 Tháng Giêng, 2032, HOA phải chuyển ít nhất 15% tổng ngân sách hằng năm vào quỹ dự phòng nếu dự báo cho thấy quỹ có thể bị âm trong 30 năm tiếp theo. Nghĩa vụ này kéo dài cho đến lúc dự báo không còn dấu hiệu tình trạng thiếu hụt.
Người mua condo cần xem cả giá bán, phí HOA, quỹ dự phòng, bảo hiểm và kế hoạch sửa chữa để biết tổng chi phí sở hữu và nguy cơ phải đóng thêm hàng chục ngàn đô la sau khi mua. (Ng.Tr.) [t.c.]
