ORANGE COUNTY, California (NV) – Nhiều dự án xây nhà ở tiếp tục được thực hiện tại Miami, Florida, nhưng giá nhà cao khiến người dân có thu nhập trung bình khó mua nhà. Quỹ đất hạn chế, chi phí xây dựng lớn và nhu cầu mua nhà cao từ khách hàng giàu có trong nước Mỹ và ngoại quốc đang khiến nguồn nhà mới tập trung vào phân khúc cao cấp.
Theo Realtor.com ngày 29 Tháng Chín, khu vực đô thị Miami đạt 29/100 điểm và nhận hạng F trong bảng đánh giá năm 2026 về xây dựng nhà mới và triển vọng mua nhà. Điểm thành phần về khả năng chi trả là 18.9, trong lúc điểm xây dựng nhà mới đạt 39.1.
Bảng đánh giá khảo sát 100 khu vực đô thị lớn nhất nước Mỹ. Miami thuộc nhóm 13 khu vực nhận hạng F, dù Florida được xếp hạng B trong đánh giá cấp tiểu bang. Số liệu của Miami bao gồm khu vực đô thị, thay vì chỉ giới hạn trong địa phận thành phố.
Đất ít, chi phí xây nhà cao
Ông Joel Berner, kinh tế gia cao cấp của Realtor.com, cho biết Miami bị hạn chế khả năng phát triển ra ngoại ô bởi Đại Tây Dương ở phía Đông và vùng đầm lầy Everglades ở phía Tây. Quỹ đất khan hiếm khiến nhiều dự án phải tiến hành xây nhà cao tầng, trong đó condo cao cấp chiếm tỉ trọng lớn trong nguồn nhà xây mới.
Ông Daniel Ickowicz, tổng giám đốc công ty Elite International Realty tại Miami, cho biết giá đất, vật liệu, nhân công, chi phí vay vốn và bảo hiểm đều gây áp lực lên ngân sách xây dựng. Thủ tục cấp phép kéo dài cũng làm tăng chi phí, khiến các công ty phát triển nhà khó đưa ra thị trường những căn nhà giá thấp.
Theo Realtor.com, giá nhà xây mới tại Miami cao gấp khoảng 3.5 lần giá trung vị (median) của nhà bán lại. Đây là mức chênh lệch lớn nhất trong 100 khu vực đô thị được khảo sát, khiến nhiều căn nhà mới nằm ngoài khả năng chi trả của người mua lần đầu và các gia đình có thu nhập trung bình.
Thu nhập địa phương khó theo kịp giá nhà
Người mua tại Miami phải cạnh tranh với khách từ Mỹ Latin, vùng Đông Bắc nước Mỹ, châu Âu và nhiều thị trường khác. Theo ông Ickowicz, nhu cầu quốc tế khiến giá địa ốc ngày càng phụ thuộc vào khả năng chi trả của người mua bên ngoài, trong lúc thu nhập của cư dân địa phương khó theo kịp.
Báo cáo ghi nhận thu nhập trung vị (median) của hộ gia đình trong khu vực là $74,274 mỗi năm và giá rao bán nhà trung vị là $507,237. Theo phép tính của Realtor.com, khoản trả tiền vay mua căn nhà ở mức giá này chiếm gần 47% thu nhập, cao hơn ngưỡng 30% mà báo cáo dùng để đánh giá khả năng chi trả.
Tỷ lệ này ước tính khoản trả tiền vay so với thu nhập, cho thấy áp lực tài chính đối với một gia đình có thu nhập trung bình mua căn nhà ở mức giá trung vị.
Bà Ana Bozovic, người sáng lập công ty phân tích địa ốc Analytics Miami, cho biết nhà xây mới giá cao chưa thể đáp ứng ngay nhu cầu của người dân địa phương. Người có thu nhập thấp và người mua lần đầu chủ yếu tìm kiếm trong nguồn nhà hiện hữu, nơi họ cũng phải cạnh tranh để mua được căn phù hợp.
Nhiều nơi khác tại Florida thuận lợi hơn
Jacksonville và Palm Bay đạt hạng A-, nằm trong nhóm 10 khu vực có điểm cao nhất toàn quốc. Lakeland, Cape Coral, North Port và Orlando thuộc nhóm hạng B. Quỹ đất nhiều hơn và giá đất thấp hơn giúp các khu vực này phát triển thêm nhà ở ngoại ô. Miami chịu áp lực từ giá đất, phí bảo hiểm ven biển và yêu cầu tích lũy quỹ dự phòng cho condo sau vụ sập tòa nhà tại Surfside.
Các chuyên gia đề nghị Miami cho phép xây thêm nhà nhiều hộ và nhà phụ trên cùng lô đất, ưu tiên khu vực gần giao thông công cộng và trung tâm việc làm. Tái phát triển đất chưa được sử dụng hiệu quả, rút ngắn thời gian cấp phép và giữ nguồn nhà hiện hữu có giá phù hợp cũng giúp giảm chi phí. Mục tiêu là tăng nguồn nhà trong khả năng chi trả của người dân địa phương. (Ng.Tr.) [t.c.]
