HOA KỲ – Khi mua một căn nhà và tìm cách vay một món thế chấp, nhiều người sẽ đứng trước vài quyết định liên quan đến bảo hiểm thế chấp tư (PMI: Private Mortgage Insurance).
Những câu hỏi thông thường gồm có:
Bảo hiểm thế chấp là gì?
Bảo hiểm thế chấp tốn bao nhiêu?
Có cách gì để không phải trả phí tổn bảo hiểm thế chấp hay không?
Những đòi hỏi về PMI thay đổi tùy loại tiền vay, thời hạn vay và/hoặc số tiền đặt cọc cho căn nhà. Hiểu biết bốn yếu tố này có thể giúp bạn đưa ra quyết định đúng và có thể tiết kiệm tiền bạc mỗi tháng bằng cách tránh hoàn toàn phí tổn bảo hiểm thế chấp.
1. Bảo hiểm thế chấp dành cho nhà cho vay, không phải cho bạn
Những nhà cho vay sẽ đòi hỏi bảo hiểm thế chấp trong một số trường hợp – chẳng hạn, khi bạn đặt cọc 5% cho một căn nhà thay vì 20%. Nhà cho vay sẽ đòi hỏi rằng bạn trả lệ phí PMI mỗi tháng, và trong trường hợp bạn không trả nợ, công ty bảo hiểm thế chấp đồng ý sẽ trả một món tiền được dàn xếp trước cho nhà cho vay vì sự mất mát của họ.
Bảo hiểm thế chấp không bảo vệ bạn trước sự mất mát, nó nhằm bảo vệ nhà cho vay về bất cứ mất mát nào phát sinh.
2. Những đòi hỏi bảo hiểm thế chấp thay đổi tùy loại vay
Các loại vay khác nhau sẽ có những đòi hỏi bảo hiểm thế chấp khác nhau – và vài loại không đòi hỏi gì cả. Những quy tắc giản dị cho các chương trình vay thông dụng gồm có:
– Các món vay qua Cơ Quan Gia Cư Liên Bang FHA (Federal Housing Agency): Ðòi hỏi lệ phí bảo hiểm thế chấp phải trả trước (UFMIP: Up Front Mortgage Insurance Premium) cũng như trả hàng tháng nếu equity chưa tới 20%. (Equity là trị giá thị trường của căn nhà thuộc về chủ nhà sau khi trừ tiền vay mua nhà).
– Các món vay qua Bộ Cựu Chiến Binh (Department of Veterans Affairs): Không đòi hỏi bảo hiểm thế chấp.
– Các món vay qua Bộ Nông Nghiệp (US Department of Agriculture): Không đòi hỏi bảo hiểm thế chấp.
– Các món vay cổ điển: Ðòi hỏi bảo hiểm thế chấp nếu equity dưới 20%.
3. Ngân hàng cho vay có thể trả bảo hiểm thế chấp
Trong trường hợp bảo hiểm thế chấp là điều kiện phải có đối với chương trình cho vay mà bạn muốn và tiền đặt cọc mà bạn bỏ ra, vài nhà cho vay có thể đề nghị điều được gọi là “bảo hiểm thế chấp do nhà cho vay trả.”
Nói một cách giản dị, nhà cho vay đồng ý trả bảo hiểm thế chấp để đổi lấy một lãi suất cao hơn một chút. Bình thường, khi nhà cho vay trả bảo phí họ sẽ thực hiện một lần thanh toán cho công ty bảo hiểm thế chấp, thay vì thực hiện những kỳ thanh toán trong suốt cuộc đời của món vay.
Vài nhà cho vay có thể đề nghị giải pháp này với người tiêu thụ. Họ có thể thực hiện một vụ thanh toán duy nhất cho công ty bảo hiểm thế chấp thay vì những kỳ thanh toán bảo hiểm thế chấp hàng tháng trong tương lai. Vài người tiêu thụ rành rẽ đã khám phá ra rằng vì một bảo phí thế chấp trả một lần được coi như một phí tổn của món vay thế chấp, họ có thể yêu cầu người bán dành cho một tín chỉ phí tổn đóng hồ sơ 3% và đặt số tiền đó vào một chương trình bảo hiểm thế chấp trả một lần duy nhất và tránh phí tổn liên tục về bảo hiểm thế chấp.
4. Có thể lúc đầu mua bảo hiểm thế chấp, sau đó bỏ
Ðiều thông thường cho những người vay với một số tiền đặt cọc 3.5% (FHA) hoặc 5% (cổ điển) là lúc đầu có mua bảo hiểm thế chấp. Vào một lúc nào đó, nếu bạn tiếp tục thanh toán tiền thế chấp, bạn sẽ ở vào một tư thế có equity từ 20% trở lên, khi bạn có thể ngưng hoàn toàn việc thanh toán tiền bảo hiểm thế chấp.
Nếu bạn nghĩ bạn hiện ở vị thế equity có thể bỏ PMI, đừng quên gọi cho nhà cho vay của bạn, người sẽ gởi cho bạn các thông tin về những gì cần thiết cho chương trình vay đặc biệt của bạn để tránh những kỳ thanh toán bảo hiểm thế chấp. Ðừng trông mong nhà cho vay của bạn sẽ gọi cho bạn một khi bạn đạt tới một mức equity kỳ diệu: Bạn sẽ cần đi bước đầu và gọi nhà cho vay của bạn.
Bạn cần hỏi viên chức phụ trách món vay của bạn nhiều câu hỏi liên quan đến bảo hiểm thế chấp.
Ðiều rất thông thường đối với một nhà cho vay là đề nghị một chương trình với một giải pháp khác thay thế cho PMI, và đặt ra những câu hỏi có thể là một cách dễ dàng để tiết kiệm tiền bạc. (n.n.)
