(RealtyTimes) – Khi nhận bán những căn nhà đang có người thuê trú ngụ, các địa ốc viên cần tuân theo những quy định liên quan đến việc xem nhà và thông báo việc vào nhà. California có vài quy định đặc biệt trong vấn đề này, và các địa ốc viên tại California cần phải biết rõ. Mới đây, ban pháp lý của Hiệp Hội Ðịa Ốc California (CAR: California Association of Realtors) đã đưa ra một thông tư nói thêm về vấn đề này, với một số những điểm chính yếu sau đây:
(Hình minh họa: Getty Images)
Trong khi Bộ Luật Dân Sự của California (điều 1954), một cách tổng quát, đòi hỏi rằng một người thuê cần được thông báo bằng giấy tờ về dự tính về căn nhà mà họ đang ở, có một điều khoản đặc biệt (1954(d)(2)) quy định về bất động sản được rao bán. Ðối với một thời kỳ 120 ngày sau khi người thuê đã được thông báo rằng chủ nhà sẽ bán bất động sản của họ, việc thông báo bằng miệng về dự tính vào nhà cũng được coi như cũng đủ. Thông báo bằng miệng có thể được thực hiện bằng điện thoại hoặc gặp trực tiếp. Thông báo trước 24 giờ được coi như thông báo hợp lý. Việc coi nhà phải diễn ra trong giờ làm việc bình thường.
Thông báo nguyên thủy về ý định bán nhà của chủ nhà có thể được cung cấp bằng mẫu NSE (Notice of Sale and Entry) của CAR.
Vấn đề mở cửa cho những người có ý định mua nhà vào coi thường phát sinh khi một căn nhà có người thuê trú ngụ được rao bán.
Trong một án lệ vào năm 2013 (Dromy chống Lukovsky), người thuê (Lukovsky) không cho phép chủ nhà tổ chức những vụ mở cửa vào cuối tuần. Chủ nhà đã nộp đơn kiện căn cứ vào điều khoản 1954 của Bộ Luật Dân Sự. Tòa Thượng Thẩm California đã ra phán quyết có lợi cho chủ nhà, nhưng nói việc mở cửa phải có những giới hạn hợp lý cho cả đôi bên, như:
1. Ðịa ốc viên có thể tổ chức hai vụ mở cửa nhà mỗi tháng.
2. Những vụ mở cửa có thể diễn ra vào những ngày cuối tuần, trong khoảng từ 1 giờ trưa đến 4 giờ rưỡi chiều.
3. Ðịa ốc viên phải có mặt, và người thuê có thể hiện diện, trong bất cứ vụ mở cửa nhà nào.
4. Ðịa ốc viên phải thông báo cho người thuê trước 10 ngày về ngày được dự trù mở cửa nhà, và người thuê có 48 giờ để chấp nhận hay đề nghị một ngày cuối tuần khác.
Người thuê đã kháng cáo và vụ án được đưa lên Tòa Kháng Cáo.
Tòa Kháng Cáo ghi nhận rằng việc đạo luật quy định việc mở cửa phải diễn ra trong những “giờ làm việc bình thường” nhằm tạo một sự cân bằng giữa hai quyền lợi đối nghịch: (1) quyền của người thuê được hưởng sự yên tĩnh của bất động sản, và (2) quyền của chủ nhà để có thể bán bất động sản của họ.
Do đó, Tòa Kháng Cáo cho rằng phán quyết của Tòa Thượng Thẩm được coi như hợp lý khi xét về các sự kiện và hoàn cảnh, và rằng phán quyết phù hợp với các đòi hỏi của điều 1954 và điều khoản phụ (b).
Các địa ốc viên tại California chắc chắn sẽ thắc mắc về chuyện phán quyết này áp dụng cho công việc làm ăn của họ như thế nào. Do đó Hiệp Hội Ðịa Ốc California đã giải thích trong thông tư của họ về vấn đề pháp lý này, theo đó “…các chủ nhà và địa ốc viên muốn tổ chức những buổi mở cửa nhà vào cuối tuần phải nhận được sự đồng ý của người thuê hoặc tuân theo tiêu chuẩn về sự hợp lý như được đòi hỏi trong phán quyết Dromy của tòa án. Ðể bảo đảm những gì họ dự tính thực hiện có tính cách hợp lý, các chủ nhà và địa ốc viên nên tổ chức theo khuôn mẫu những vụ mở cửa nhà phù hợp với 4 đòi hỏi trong vụ Dromy…” (được đề cập ở trên). (n.n.)
