Nhà “short sale” là gì?
Nhà “short sale” là nhà được bán với giá dưới mức mà chủ nhà còn nợ khi vay tiền mua nhà. Ðó là một vụ bán nhà trước khi căn nhà bị ngân hàng thu hồi. Người chủ của những căn nhà này gặp túng quẫn và không đủ sức tiếp tục trả tiền thế chấp hàng tháng và đang cố thương lượng với ngân hàng cho vay để tránh một vụ xiết nhà. Với vụ mua bán này, ngân hàng cho vay đồng ý nhận ít hơn số tiền thế chấp mà chủ nhà còn nợ. Nếu bạn đã tìm được một bất động sản mà bạn muốn mua được liệt kê như một vụ bán dưới mức nợ, bạn nên tự tìm hiểu xem bạn nên hay không nên tham dự vào một vụ chuyển nhượng như vậy.
(Hình minh họa: Robyn Beck/AFP/Getty Images)
Khi bạn tìm mua một căn nhà trên thị trường, tìm được căn nhà ưng ý ở mức giá của bạn có thể là điều khó khăn. Mục tiêu của bạn thường là tìm một sự cân bằng giữa những thứ bạn muốn trong một căn nhà và khả năng thanh toán hàng tháng của bạn. Ðiều này thường đưa tới vài thỏa hiệp và không phải luôn luôn dễ dàng khi bạn thực hiện một vụ mua sắm rất lớn (đối với hầu hết mọi người, mua một căn nhà là vụ mua sắm lớn nhất trong đời), và bạn dự tính sống với nó (hay trong căn nhà đó) một thời gian dài.
Ngay cả trước khi bạn khởi sự tìm mua một căn nhà, bạn nên hình dung căn nhà giá bao nhiêu thì bạn đủ sức mua. Việc quyết định thang giá cả của bạn phần lớn có liên quan đến tình trạng tín dụng của bạn. Một điểm tín dụng tốt có thể giúp bạn nhận được một lãi suất thấp, điều cũng có nghĩa một khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn và có thể gia tăng số tiền mà một ngân hàng sẽ chấp thuận cho bạn vay.
Nếu tín dụng của bạn tốt đẹp và bạn đã tiết kiệm nhiều để có tiền đặt cọc mà vẫn không tìm được một căn nhà trong mức giá của bạn, có một giải pháp có thể giúp bạn mua được nhà với số tiền ít ỏi của bạn. Căn nhà đó được bán theo thủ tục được gọi là short sale, hay bán dưới mức nợ, tức được bán với giá thấp hơn số tiền thế chấp mà chủ nhà còn nợ.
Những lý do không nên mua
Sự thách đố lớn nhất (và oái oăm nhất) của một vụ bán dưới mức nợ là thời gian bao lâu để hoàn tất vụ mua bán. Bởi vì ngân hàng của người bán cần phải chấp thuận đề nghị của người mua, không phải chỉ là của người bán, như trong những vụ bán nhà cổ điển, việc đồng ý về một giá cả và dàn xếp đối với một người mua thường phức tạp hơn và tốn nhiều thời gian hơn. Nếu bạn có một ngày nhất định mà bạn cần phải dọn vào, đây có thể không phải là con đường tốt nhất, vì khó lòng ấn định chắc chắn ngày hoàn tất một vụ mua bán trong một vụ bán dưới mức nợ.
Một khía cạnh khác của những vụ bán dưới mức nợ cần phải xem xét là bạn sẽ mua bất động sản “theo nguyên trạng,” nghĩa là bạn thừa hưởng bất cứ nhu cầu sửa chữa nào hoặc các vấn nạn nào có thể có. Bởi vì người bán đang gặp khó khăn về tài chánh, bạn khó nhận được thêm bất cứ nhượng bộ nào về phí tổn đóng hồ sơ. Do đó, đôi khi người mua phải sẵn sàng trả những phí tổn cao hơn để hoàn tất vụ mua bán.
Bạn nên làm việc với một địa ốc viên đã quen thuộc với những thủ tục phức tạp của một vụ bán dưới mức nợ và sẵn sàng giảm tiền hoa hồng nếu đó là điều kiện của ngân hàng cho vay. Nhưng đôi khi khó tìm được một địa ốc viên nào sẵn sàng làm việc trong một vụ bán dưới mức nợ, và còn khó khăn hơn khi muốn tìm một địa ốc viên nhiều kinh nghiệm trong loại mua bán này.
Những lý do nên mua
Rõ ràng hơn cả, một căn nhà bán dưới mức nợ có thể được đề nghị với một giá rẻ. Ðiều này dĩ nhiên tùy thuộc vào thị trường địa phương. Nhưng một bất động sản trước khi bị tịch thu hầu như luôn luôn rẻ hơn so với một bất động sản được bán qua các phương tiện truyền thống. Mua được một căn nhà kha khá với một giá rẻ có thể đủ là một động lực để giúp bạn bỏ qua danh sách những lý do không nên mua.
Hơn nữa, khi so sánh với các bất động sản đã bị ngân hàng tịch thu, căn nhà được bán dưới mức nợ có nhiều ưu điểm. Nó có thể ở trong tình trạng tốt đẹp hơn và sẵn sàng hơn để dọn vào, điều sẽ đòi hỏi phí tổn ít hơn đối với người mua. Bạn cũng sẽ nhận được những thông tin tiết lộ tình trạng của căn nhà do ngân hàng cung cấp, điều có thể giúp bạn thực hiện quyết định một cách khôn ngoan hơn.
Ðiều quan trọng là bạn cần kiên nhẫn và linh động để đi trọn tiến trình bán dưới mức nợ. Nếu bạn thực sự thích căn nhà và sẵn sàng đi hết con đường, bạn có thể mua được một căn nhà tốt với một giá rẻ. (n.n.)
