Ngô Ðồng
Mới đây, Tổng Cục Gia Cư Liên Bang (FHA) loan báo sẽ trì hoãn thêm ba tháng đối với quyết định từ chối bảo đảm vay tiền mua nhà hay tái tài trợ món nợ trên căn nhà nếu người xin vay lại có tranh cãi với chủ nợ về số tiền trước đây từng vay.
FHA từng loan báo, kể từ đầu Tháng Tư 2012, nếu người xin vay có tranh cãi với chủ nợ từ $1,000 trở lên, hoặc không chịu trả dứt số tiền từng bị lệnh cưỡng bách phải trả (collection), hay tối thiểu cũng phải trả liên tiếp ba tháng số tiền phải trả, mới được cứu xét cho vay các chương trình tài trợ FHA.
FHA không cho người ta vay tiền trực tiếp nhưng đứng ra bảo đảm để các nhà tài trợ hay ngân hàng cho vay tiền theo các điều kiện tương đối dễ dãi hơn các chương trình tài trợ của hai định chế Fannie Mae và Freddie Mac.
Vì gặp nhiều chống đối và chỉ trích ngay từ các nhà tài trợ với lý do đòi hỏi gắt như thế sẽ có rất nhiều người bị từ chối cho vay tiền, FHA trì hoãn quyết định nói trên đến ngày 1 Tháng Sáu.
Theo một luật sư chuyên ngành địa ốc tư vấn cho một số công ty xây cất nhà, quyết định của FHA đã làm cho số lượng người mua nhà giảm hẳn xuống từ 30% đến 35%, một tỉ lệ rất lớn trong lúc kỹ nghệ địa ốc đang cần đủ mọi sự yểm trợ để phục hồi.
“Phần lớn những số tiền mà người ta không trả nợ và bị chủ nợ trao cho một công ty đòi nợ thu tiền (collection agencies) là do các hoàn cảnh đặc biệt xảy đến chứ không phải người ta (con nợ) muốn quỵt số tiền còn thiếu”. Vị luật sư đó giải thích.
Nhiều phân tích gia thị trường cũng đồng ý rằng tầm ảnh hưởng của quyết định của FHA khá nghiêm trọng chứ không phải nhỏ. Theo một bài viết trên báo điện tử của Hiệp Hội Kỹ Nghệ Xây Nhà, Adam Rudiger, một chuyên gia phân tích thị trường địa ốc của ngân hàng Wells Fargo cho biết, cổ phiếu của ngân hàng nay đã giảm mạnh tuần qua chỉ vì quyết định nói trên của FHA.
Chuyên viên kinh tế của ngân hàng JPMorgan Chase dự báo sự thay đổi quy định cho vay của FHA sẽ làm cho các loại vay nợ qua FHA sẽ bị giảm từ 10% đến 20% trong những tháng tới đây. Nếu và khi quy định mới được thi hành trọn vẹn, hai giới bị ảnh hưởng nhiều nhất là những người mua nhà lần đầu và các công ty xây nhà.
Mọi người đều hiểu cơ quan FHA muốn tìm cách tránh né càng xa càng tốt những dấu hiệu có thể dẫn tới tình trạng chủ nhà ngưng trả nợ. Khi người ta đã làm được một lần hay vài lần không nên làm mà vẫn không sao, người ta có khuynh hướng tái diễn. Tuy nhiên, có rất nhiều trường hợp bất khả kháng trong những hoàn cảnh tiền bạc khó khăn bất thường nào đó.
Theo quy định mới của FHA, nếu người xin vay nợ có số tiền nợ quá hạn phải trả (hoặc là không đồng ý với chủ nợ về số tiền này, hoặc ỳ ra không trả mà chủ món nợ chuyển cho một công ty dịch vụ đòi nợ thúc nợ – collection) từ $1,000 trở lên, người xin vay phải trả dứt (pay off in full) số tiền này vào thời điểm kết thúc hồ sơ thủ tục vay nợ (closing). Hoặc phải trả ít nhất liên tiếp ba lần theo các điều kiện trả nợ đã thỏa thuận. Nếu số tiền nợ ít hơn $1,000, người xin vay không bắt buộc phải trả dứt trọn số tiền như điều kiện để được vay nợ.
Tuy nhiên, FHA cho phép những trường hợp mà số tiền nợ bị đòi (disputed credit account or collection) đó là “hậu quả của một vụ ăn trộm danh tính (identity theft), ăn trộm thẻ tín dụng (credit card theft) hay những vụ sử dụng tên hay thẻ tín dụng bất hợp pháp để vay nợ thì sẽ không bị ảnh hưởng bởi quy định mới”. Tuy nhiên, người ta phải chứng minh đầy đủ để tránh bị ngộ nhận.
Có người thắc mắc tại sao từ trước tới giờ FHA chẳng gay gắt áp dụng điều này. Hiển nhiên, những số tiền lỗ hàng tỉ đô là vì các chủ nhà đã phủi tay bỏ nhà khi trị giá nhà giảm xuống bên dưới số tiền đang nợ, buộc họ phải tìm cách trám tất cả các lỗ hổng lớn nhỏ khi thấy có cơ hội.
Cho tới giờ, FHA vẫn chấp nhận bảo đảm cho người ta vay tiền mua nhà chỉ cần số tiền trả trước tối thiểu 3.5% của giá căn nhà và điểm số tín dụng chỉ cần có 500 điểm. Nếu xin vay qua các chương trình tài trợ của Fannie Mae và Freddie Mac, chắc chắn sẽ bị từ chối khi chỉ có tiền trả trước ít như vậy và điểm số tín dụng lại thấp như vậy.
Trước các sự chống đối và phàn nàn, FHA trì hoãn áp dụng quy định mới để nghe các giới phát biểu và đề nghị. Cũng vì vậy, chưa chắc nó sẽ được áp dụng hoặc được sửa đổi để nếu có ảnh hưởng đến thị trường thì cũng sẽ tối thiểu.
