Khi nào một hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực ràng buộc?

(Hình minh họa: Scott Olson/Getty Images)

Khi người bán nhận được đề nghị, họ có ba lựa chọn:

-Chấp nhận đề nghị như được viết trên giấy tờ;

-Bác bỏ hoàn toàn đề nghị đó, hoặc

-Ðưa ra một phản đề nghị. Cần phải vạch rõ rằng điều này không luôn luôn liên quan đến giá cả của căn nhà, chẳng hạn, người mua có thể đề nghị rằng sự dàn xếp chung cuộc sẽ diễn ra trong ba tháng, trong khi người bán muốn chuyện đó diễn ra sớm hơn (hoặc muộn hơn).

Nếu có một phản đề nghị, tiến trình sẽ khởi sự lại từ đầu. Người mua khi nhận được phản đề nghị cũng có ba lựa chọn giống như người bán.

Một khi mọi bên đạt được thỏa thuận về mọi vấn đề, vài người cho rằng hợp đồng đã được phê chuẩn. Tuy nhiên, vì người mua có thể rút ra khỏi hợp đồng vì những điều khoản dự phòng khác nhau, hợp đồng chưa thật sự dứt khoát (nghĩa là được phê chuẩn) cho tới khi tất cả những điều khoản dự phòng đó đã được loại bỏ và người mua và người bán phải đi tới sự dàn xếp cuối cùng.

Thường thường, vào cuối trang chót của hợp đồng, có một dòng xác nhận ngày hợp đồng được phê chuẩn. Bởi vì có quá nhiều điều kiện tùy thuộc vào ngày này, mọi hợp đồng mua bán bất động sản phải ấn định ngày này bằng những lời lẽ minh bạch.

Mặt khác, nếu người mua có một điều khoản dự phòng cho một vụ kiểm tra nhà hoặc vấn đề họ có được vay tiền để mua nhà hay không, những điều khoản dự phòng này được đề cập tới như “những điều kiện xảy ra sau.” Có một hợp đồng mua bán nhưng nó có thể bị tuyên bố vô hiệu nếu một số điều kiện không hội đủ. Chẳng hạn, nếu báo cáo kiểm tra nhà không thỏa mãn người mua, họ có thể rút ra khỏi hợp đồng và nhận lại tiền ký thác (earnest money). Thật vậy, nhiều người mua sẽ không cho phép người bán lãnh tiền mặt cho tới sau khi căn nhà đã được kiểm tra.

Do đó, nếu hợp đồng có thể trở thành vô hiệu sau khi nó đã được ký bởi mọi phe, nhiều người chủ trương rằng hợp đồng không được phê chuẩn hoàn toàn cho tới khi mọi điều khoản dự phòng đã được thỏa mãn và loại bỏ.

Tại sao việc xác định ngày phê chuẩn lại quan trọng như vậy?

Trong một vụ giao dịch bất động sản điển hình, người bán trông mong người mua đi tới dàn xếp chung cuộc trong giới hạn thời gian được ấn định trong hợp đồng. Người bán cần tiền để mua căn nhà kế tiếp của họ. Nếu người mua không thể đáp ứng các hạn chót, họ có thể vi phạm hợp đồng và mất tiền ký thác của họ.

Do đó, những người bán thường nhấn mạnh trong hợp đồng rằng nếu người mua đã đồng ý về một ngày dàn xếp chung cuộc, trừ phi đó là một ngày lễ hoặc cuối tuần, việc dàn xếp phải diễn ra trong ngày đó.

Có nhiều vấn đề liên quan đến thời gian trong một hợp đồng mua bán bất động sản, chẳng hạn:

-Ðiều khoản dự phòng liên quan đến việc tài trợ;

-Việc duyệt xét các tài liệu;

-Người mua cần bán căn nhà của họ trước;

-Ngày dàn xếp chung cuộc;

-Ðiều khoản dự phòng về việc thẩm định trị giá căn nhà.

Dù bạn là một người mua hay một người bán, bạn phải hiểu rõ những bó buộc về thời gian này. (n.n.)