Các chủ nhà sẵn sàng bằng lòng với số tiền trả nợ hàng tháng thấp hơn đã khám phá ra việc tái tài trợ liên tiếp, một chiều hướng phổ biến trong thời gian thị trường nhà đất bùng phát.
Tái tài trợ một món thế chấp nhà là thay thế món nợ cũ bằng một món nợ mới để được hưởng lãi suất thấp hơn hoặc tiền trả nợ hàng tháng ít hơn hoặc để có tiền mặt chi tiêu.
Ðể bắt kịp với lãi suất sụt giảm, khoảng 2.2 triệu chủ nhà đã tài tài trợ những món thế chấp nhà của họ ít nhất hai lần kể từ năm 2009, theo các dữ kiện được đúc kết cho tờ Wall Street Journal bởi SMR Research, một xí nghiệp nghiên cứu thế chấp ở Hackettstown, New Jersey.
Từ 2006 cho đến hết 2008, khoảng 3.5 triệu chủ nhà đã tái tài trợ ít nhất hai lần.
Ít có lý do gì để đừng tái tài trợ. Lãi suất vẫn quanh quẩn gần mức thấp kỷ lục, và nhiều ngân hàng cho vay đang đề nghị miễn một phần hoặc tất cả các phí tổn đóng hồ sơ cho người vay tiền, khiến việc tái tài trợ có hậu quả miễn phí – hoặc ít ra rất rẻ.
Ông Dean Spalding, một giám đốc dịch vụ tài chánh ở Louisville, Kentucky, đã tái tài trợ món thế chấp 15 năm của ông – hiện giờ có một kết toán nợ khoảng $350,000 – bốn lần từ năm 2009, kể cả hai lần trong 12 tháng qua. Trong thời gian này, lãi suất vay tiền của ông đã giảm từ 4.25% còn 2.875%. Sau lần tái tài trợ mới nhất, ông nói khoản thanh toán thế chấp của ông giảm khoảng $150 một tháng.
“Ðiều đó cũng dễ hiểu,” theo lời ông Spalding, người đã sử dụng First Commonwealth Mortgage, một công ty môi giới thế chấp có trụ sở tại Louisville.
Theo Freddi Mae, vào cao điểm của thời bùng phát thị trường nhà đất, 86% người vay tái tài trợ đã lấy tiền mặt ra và cuối cùng nợ một số tiền nhiều hơn.
Ðể làm như vậy, họ thường đồng ý trả hàng ngàn đô la về phí tổn đóng hồ sơ và thường một khoản tiền phạt đáng kể vì thanh toán sớm, một lệ phí áp dụng đối với những người đã trả dứt một phần đáng kể hoặc toàn thể món thế chấp trong vòng chưa đầy bốn năm.
Theo các cố vấn tài chánh, những phí tổn đó làm cho việc tái tài trợ chỉ nên áp dụng với những người có thể nhận được một lãi suất tốt hơn đáng kể – thường là hai phần trăm hoặc nhiều hơn – và có dự tính ở lại căn nhà của họ một thời gian đủ lâu để những tiết kiệm hàng tháng bù lại được các phí tổn trả trước.
Theo những nhà cho vay, hiện giờ vài người vay đang tái tài trợ khi lãi suất chỉ giảm ba phần tám của một phần trăm điểm.
“Các quy tắc truyền thống trong việc tái tài trợ không còn được áp dụng nữa,” theo lời ông Bruce Thielen, một phó chủ tịch tại NASB Financial.
Vậy cái bẫy là gì? Ðể đổi lấy việc miễn chi phí đóng hồ sơ, các chủ nợ tính lãi suất cao hơn một chút.
Các con số thay đổi theo ngân hàng cho vay và loại thế chấp, nhưng để bù lại 1% đến 1.75% số tiền vay được tính vào phí tổn đóng hồ sơ, một ngân hàng cho vay thường tăng lãi suất khoảng 0.25% hoặc nhiều hơn, theo ông Mark Goldman, một viên chức cho vay cao cấp tại C2 Financial, một công ty môi giới thế chấp có trụ sở tại San Diego.
Sự trao đổi này cám dỗ các chủ nhà trong việc tái tài trợ, đem lại công việc làm ăn rất cần thiết cho các ngân hàng cho vay vào một thời điểm mà thị trường nhà đất vẫn chậm chạp và làm tổn thương thị trường về những món thế chấp mới.
Ðối với nhiều người vay, nó có nghĩa một lãi suất thấp hơn so với mức họ đang trả và không mất lệ phí đóng hồ sơ. Họ không còn phải gắn bó với một căn nhà trong một thời gian nào đó để thu lại các chi phí của họ, điều có nghĩa họ có thể bán nếu cần, không phải chịu các phí tổn tái tài trợ.
Xóa bỏ các phí tổn này cũng khuyến khích những người tái tài trợ liên tiếp trở lại để tái tài trợ một lần nữa, khi lãi suất giảm dù một tỉ lệ nhỏ, nhất là đối với những người vay với những món thế chấp lớn, theo ông John Shunnarah, tổng giám đốc của First Commonwealth Mortgage, nơi ông ước tính 30% khách hàng đã tái tài trợ hai lần trở lên từ năm 2009.
Có những bất lợi trong chiến lược này. Ðối với những người vay dự tính ở lại căn nhà của họ một thời gian, lãi suất cao hơn cuối cùng có thể vượt quá những khoản tiết kiệm về phí tổn đóng hồ sơ, theo ông Michael Moskowitz, chủ tịch của Equity Now, một công ty cho vay thế chấp có trụ sở tại New York. Trong những trường hợp đó, tốt hơn nên trả các chi phí đóng hồ sơ và nhận được một lãi suất thấp hơn.
Chắc chắn việc tái tài trợ không phải là một giải pháp cho mọi chủ nhà. Một số người vay có điểm tín dụng xấu có thể không nhận được một lãi suất đủ thấp để làm cho việc tái tài trợ có lợi. Những chủ nhà nợ thế chấp nhiều hơn trị giá căn nhà của họ có thể thăm dò chương trình của chính phủ liên bang được gọi là Home Affordable Refinance Program (HARP) xem họ đủ điều kiện thụ hưởng hay không.
Theo các chuyên viên, những người dự tính tài tài trợ mà không chắc chắn họ sẽ giữ món thế chấp mới bao lâu nên chọn ngân hàng cho vay nào miễn giảm các phí tổn đóng hồ sơ nhiều nhất trong khi tăng lãi suất của họ ít nhất. Ðiều đó sẽ cho phép họ ở lại căn nhà trong một thời gian dài hơn trước khi món thế chấp trở nên đắt tiền hơn so với trường hợp họ chọn giải pháp trả trước các phí tổn đóng hồ sơ và nhận được một lãi suất thấp hơn.
Mặt khác, những người vay chọn một thời hạn 30 năm mỗi lần họ tái tài trợ sẽ kéo dài thời hạn trả nợ tổng cộng, theo ông Keith Gumbinger, phó chủ tịch tại HSH.com, một website thông tin thế chấp. Họ cũng có thể phải trả tiền lời tổng cộng nhiều hơn.
Tuy nhiên, đối với nhiều chủ nhà, việc tái tài trợ vẫn có lợi. Bà Anna Pembedjian, một cố vấn về chính sách công cộng, sinh sống tại Glendale, California, đã tái tài trợ món thế chấp của bà hai lần trong ba năm qua. Cả hai lần ngân hàng cho bà vay tiền đều đề nghị miễn khoảng một nửa phí tổn đóng hồ sơ, điều mà bà nói làm cho việc quyết định trở nên dễ dàng. (nn)
