Một đạo luật mới ở California đòi hỏi các chủ nhà phải tiết lộ cho những người có triển vọng thuê nhà, trước khi thi hành một hợp đồng thuê mướn, nếu có một báo thị không trả nợ (NOD – Notice Of Default) nhắm vào bất động sản mà người ta đang thuê.
Sự đòi hỏi này sẽ chỉ áp dụng cho những vụ thuê mướn loại nhà dành cho một gia đình (single-family homes) và các chung cư trong những tòa nhà không quá bốn đơn vị.
Ðạo luật là một kết quả của Dự Luật 1191 của Thượng Viện tiểu bang, do Nghị Sĩ Joe Simitian bảo trợ. Dự luật được thống đốc California chấp thuận hôm 25 Tháng Chín 2012 và sẽ được ban hành với tính cách điều khoản 2924.85 thuộc bộ luật dân sự. Luật có hiệu lực kể từ ngày 1 Tháng Giêng, 2013 và trừ phi được gia hạn, sẽ tự động bị thu hồi vào ngày 1 Tháng Giêng, 2018.
Theo đòi hỏi của đạo luật, sự tiết lộ phải được cung cấp bằng giấy tờ. Hình thức tiết lộ được quy định trong đạo luật như sau:
“Thủ tục xiết nhà đã bắt đầu đối với bất động sản này, và bất động sản này có thể được bán theo thể thức xiết nhà. Nếu bạn thuê bất động sản này, và một vụ mua bán theo thể thức xiết nhà xảy ra, vụ mua bán có thể ảnh hưởng tới quyền của bạn để tiếp tục sống trong bất động sản này trong tương lai. Việc thuê mướn của bạn có thể tiếp tục sau vụ mua bán. Người chủ mới phải tôn trọng hợp đồng thuê mướn trừ phi người chủ mới sẽ chiếm ngụ bất động sản với tính cách cư sở chính, hoặc trong những trường hợp hạn chế khác. Ngoài ra, trong một số trường hợp và tại vài thành phố với một luật lệ cho phép trục xuất với lý do chính đáng, có thể bạn không phải dọn đi gì cả. Ðể một chủ nhân mới trục xuất bạn, trong hầu hết các trường hợp, người chủ mới phải gởi cho bạn báo thị trục xuất bằng văn bản, trước ít nhất 90 ngày.”
Những người ủng hộ dự luật lý luận rằng có một số rủi ro liên hệ với việc thuê mướn một bất động sản khi thủ tục xiết nhà đã khởi sự:
(1) Người thuê thường trải qua trường hợp chủ nhà giảm bớt các dịch vụ vì gặp khó khăn về tài chánh (chẳng hạn không trả chi phí tiện ích, hoặc không thực hiện những công việc sửa chữa).
(2) Nếu việc xiết nhà diễn ra, người thuê đứng trước những bất trắc lớn lao, và họ có thể không hay biết về những biện pháp bảo vệ dành cho họ theo luật lệ tiểu bang và liên bang.
(3) Ngay cả với những biện pháp bảo vệ, hợp đồng thuê mướn có thể bị coi là vô giá trị, chẳng hạn, vì người chủ mới muốn dọn vào căn nhà.
(4) Trên thực tế, một người thuê khó thu lại tiền ký quỹ sau khi căn nhà bị xiết.
(5) Sau khi căn nhà bị xiết, người thuê thường gặp những sách nhiễu và thông tin sai lạc từ những người cá nhân đang tìm cách tống khứ họ ra khỏi bất động sản.
Những người chống đối dự luật lý luận rằng đòi hỏi một sự tiết lộ như vậy chẳng khác gì gia tăng các vấn nạn mà chủ nhà phải đối phó. “Bằng cách đòi hỏi những chủ nhà nhỏ nhất và dễ bị tổn thương nhất (làm chủ từ một đến bốn đơn vị) phải thông báo cho những người thuê tương lai Báo Thị Không Trả Nợ – sử dụng lời lẽ tự nó có tính cách báo động, chính yếu chẳng khác gì một tấm bảng với hàng chữ “Ðừng thuê căn nhà này” – dự luật SB1191 làm cho tình hình tài chánh của chủ nhà tệ hại hơn và làm cho vụ xiết nhà diễn ra nhanh hơn.
Tuy nhiên, dự luật đã được thông qua mà chỉ có những tu chính nhỏ. Theo đạo luật, một vi phạm về đòi hỏi sự tiết lộ “sẽ vô hiệu hóa hợp đồng thuê mướn nếu người thuê muốn và sẽ cho người thuê được quyền thu hồi một tháng tiền thuê và gấp đôi những thiệt hại thực sự, tùy theo con số nào lớn hơn, và mọi tiền thuê đã được trả trước cho chủ nhà”. Nếu người thuê không chọn giải pháp chấm dứt hợp đồng thuê mướn, và vụ xiết nhà chưa xảy ra, “người thuê có thể chọn giải phải khấu trừ một số tiền tương đương với một tháng tiền thuê nhà từ tiền thuê mà họ sẽ phải trả chủ nhà trong tương lai.”
Các quản trị viên của bất động sản sẽ không phải thực hiện việc tiết lộ trừ phi chủ nhà đã thông báo cho họ về báo thị không trả nợ và đã chỉ thị cho họ thực hiện việc tiết lộ bằng giấy tờ.
Các thành viên của Hiệp Hội Ðịa Ốc California (CAR: California Association of Realtors) có thể tham khảo một mẫu mới (LID: Landlord In Default)) về sự tiết lộ này bằng Anh ngữ và các ngôn ngữ lớn khác được đạo luật liệt kê. (n.n.)
