Ngô Ðồng/Người Việt
Hơn 5 năm đã trôi qua từ khi thị trường địa ốc tuột dốc, số lượng nhà bị ngân hàng xiết nợ giảm xuống đáng kể như các con số thống kê nêu ra.
Tuy nhiên, hàng triệu căn nhà ở California vẫn còn có trị giá thấp hơn số tiền chủ nhà đang còn thiếu mà một số nhà phân tích cho rằng còn phải đợi khá lâu nữa mới hy vọng thoát nạn.
Theo các dữ kiện của công ty Dataquick, hơn một phần ba các căn nhà ở tiểu bang California có trị giá thấp hơn số tiền vay ngân hàng chủ nhà đang còn nợ. Ðặc biệt là những chủ nhà mua vào thời điểm giá nhà lên cao nhất những năm 2005, 2006, tỉ lệ trị giá thấp bên dưới món nợ lại càng cao.
Tùy theo giá trị và tình hình kinh tế của từng khu vực mà tỉ lệ này cao hay thấp ra sao. Ở khu vực quận Santa Clara (có thành phố San Jose) tỉ lệ nhà có trị giá thấp bên dưới món nợ là 28%. Nhưng tăng lên tới 42% ở quận Solano (Tây Nam thủ phủ Sacramento).
“Trước cuộc suy thoái, trong lúc nhà lên giá ào ào, cái thúc đẩy nền kinh tế một cách tổng quát là người ta nghĩ căn nhà là cái ngân hàng tiết kiệm,” theo kinh tế gia Ed Martinez ở công ty khảo cứu Moody’s Analytics. “Người ta (dựa vào trị giá căn nhà để) có tiền đi chơi xa, tân trang sửa chữa nhà hay mua sắm những thứ nhiều tiền.”
Nhưng bây giờ, theo ông Martinez, người ta ai cũng chi tiêu dè sẻn, chỉ mua cái gì thật cần thiết, một phần vì người chủ nhà không còn trông cậy vào trị giá căn nhà mà moi tiền.
Các chương trình của chính phủ đưa ra nhằm giúp người chủ nhà đối phó với những số sợ quá lớn so với trị giá căn nhà đã không đạt được kết quả như ý. Chính phủ muốn nhà tài trợ giảm số tiền đang nợ xuống cho người ta thì người ta mới đủ khả năng trả và không có ý định bỏ nhà. Tuy nhiên giới đầu tư tài chính đã không mấy mặn mòi với chuyện giảm nợ cho lắm. Chỉ có một số nhỏ con nợ được giảm bớt số tiền đang nợ. Nhiều người phải đi qua các chương trình tái tài trợ với lãi suất thấp hơn, nhưng lại không vay được món nợ mới trả lại món nợ cũ đang có.
Tháng Hai vừa qua, bà Kamela Harris, bộ trưởng Tư Pháp tiểu bang California loan báo sẽ dùng số tiền $2 tỉ (được chính phủ liên bang chia lại từ vụ các nhà tài trợ lớn đền bồi ký hồ sơ xiết nợ sai thủ tục) để giúp các chủ nhà có trị giá nhà thấp dưới món nợ. Tuy nhiên, chương trình này tiến hành quá chậm chạp và cũng chỉ giúp được một số nhỏ chủ nhà.
Trong khi đó, phần lớn các chủ nhà có trị giá nhà thấp hơn món nợ không thể bán nổi căn nhà. Một trong những cách nhiều người chọn giải quyết là ỳ ra không trả nợ, bỏ căn nhà cho chủ nợ lấy bán lại trên thị trường.
“Tôi chẳng thân thuộc quen biết gì với các kinh tế gia cho rằng người ta phải đợi tới 10 năm mới lấy lại được cái giá trị đã mất.” Phân tích gia Andrew LePage của Dataquick phát biểu, “Nhưng chắc chắn có rất nhiều người ở tiểu bang California sẽ kẹt với căn nhà của mình có giá trị thấp bên dưới món nợ thêm nhiều năm nữa.”
Ðã có nhiều chuyên viên thúc hối chính phủ liên bang phải mạnh dạn hơn trong kế hoạch buộc giới đầu tư tài chính giảm nợ xuống cho chủ nhà nhưng không thành công. Người ta mới chỉ thấy ngân hàng Bank of America mạnh dạn trong việc giảm nợ cho các con nợ từng vay tiền của họ. Hai định chế Fannie Mae và Freddie Mac cũng chỉ tính chuyện cân nhắc cho giảm hay không vì có thể còn tùy thuộc vào giới đầu tư tài chính.
Năm nay và năm tới sẽ có khoảng một triệu căn nhà sẽ bị xiết nợ mà người ta chỉ hy vọng giảm bớt vào cuối thập niên này.
Khi chính phủ đưa ra các biện pháp cứu giúp đám chủ nhà hoạn nạn vì không trả nổi món nợ, một số nhà lập pháp đã đòi làm luật sửa đổi luật phá sản, cho phép tòa án cắt bớt số tiền nợ cho chủ nhà hầu người ta không bỏ nhà.
Theo luật hiện hành, các món nợ thế chấp nhà được coi khác các loại nợ khác. Các ông tòa không được phép thay đổi các điều khoản trong bản hợp đồng vay nợ của chủ nhà. Như vậy, nếu chủ nhà không thi hành đúng những điều đã ký kết (không trả tiền hàng tháng), ông bà ta sẽ bị xiết nợ mất nhà.
Khi trị giá căn nhà, khoản đầu tư lớn nhất trong đời của hầu hết các người chủ nhà ở nước Mỹ, tụt xuống bên dưới số tiền đang nợ, người ta thật đau đầu với vấn nạn nên tiếp tục trả nợ hay bỏ cho chủ nợ kéo?
Có những người nói khi ký giấy nợ, người xin vay tiền có trách nhiệm pháp lý và cả đạo đức là phải trả món nợ đã vay theo đúng những gì đã cam kết. Nhưng cũng không ít người lập luận rằng, đây cũng chỉ là một dịch vụ thương mại, một vụ mua bán, như bất cứ một vụ kinh doanh nào khác. Có lời thì giữ, lỗ vốn thì chạy, ai kinh doanh buôn bán cũng đều vậy cả. Nói khác, trách nhiệm đạo đức không nên đặt ra.
Trong một cuộc khảo cứu của phân bộ Hiệp Hội Ðịa Ốc Hoa Kỳ tại tiểu bang Nevada, 45% người được hỏi nói “chẳng có gì sai trái” khi người chủ nhà ngưng trả tiền, bỏ nhà cho ngân hàng xiết nợ. Hơn 50% nhà ở tiểu bang này, đặc biệt là khu vực Las Vegas, có trị giá nhà thấp bên dưới số tiền đang nợ.
Khi còn đủ sức trả tiền hàng tháng (còn việc làm, còn khả năng tài chính) người chủ nhà không được chấp thuận cho tham dự các chương trình của chính phủ giúp những người ôm các căn nhà có trị giá thấp hơn món nợ.
Tin tức thời sự gần đây nói nhà bán được nhiều hơn, giá nhà cũng nhích lên cao hơn trước nhưng với tỉ lệ khá chậm chạp và cũng không cùng một nhịp độ ở các khu vực thị trường khác nhau. Sẽ không thiếu những người cảm thấy nản vì mòn mỏi đợi chờ.
Nếu nhìn thấy tương lai trị giá nhà khó có cơ hội lấy lại số tiền bỏ ra, người ta có thể quyết định mạnh bạo. Chẳng thà mất ít bây giờ còn hơn cứ thế chảy máu mãi. Vấn đề là không ai biết đích xác 3 năm, 5 năm hay 10 năm thị trường hồi phục thật sự ngoài những lời reo hò giới thận trọng.
