Luật Sư tại California và Washington. Luật Sư LyLy Nguyễn chuyên về Luật Khánh Tận Chương 7, 13 cho cá nhân và cơ sở thương mại, xóa hết các loại nợ, tranh tụng trước Tòa Khánh Tận và khai phá sản hủy bỏ nợ thuế. Về Hoạch Ðịnh Tài Sản, Luật Sư LyLy chuyên thảo Di Chúc và Tín Mục (trust), ủy quyền điều hành tất cả tài sản, dặn dò săn sóc y tế khi bất lực và hoạch định kế nghiệp. Về Luật Thuế, Luật Sư LyLy đại diện cho thân chủ trường hợp bị kiểm thuế, xin ngưng tịch thâu tài sản vì thiếu thuế, đại diện biện hộ trước Tòa Án Thuế và điều đình xin giảm nợ thuế. Về Luật Thương Mại, Luật Sư LyLy giúp thành lập công ty và tổ hợp hùn hạp. Ngoài ra Luật Sư LyLy còn rất giàu kinh nghiệm về thuế lợi tức cá nhân, thuế trả nhân công, thuế mua bán và thuế tài sản ở hai cấp liên bang và tiểu bang. Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, California 92708. Điện thoại: (714) 531-7080, website: www.lylylaw.com.
Luật Sư LyLy Nguyễn
Tài sản có thể chuyển chủ quyền dưới hình thức cho đi như tặng phẩm hay để lại gia tài như di sản nhưng một lối đổi chủ thông thường nhất là mua bán địa ốc. Trong cuộc sống hàng ngày thiên hạ mua bán trao đổi đủ thứ chẳng hạn từ tờ báo đến cái xe hơi, nhưng trên phương diện pháp lý các thương vụ mua bán do luật khế ước chi phối chứ không phải do luật tài sản. Tuy nhiên đối với nhiều người mua bán bất động sản như nhà cửa đất đai tương đối là một cuộc trao đổi lớn nhất trong đời nên dĩ nhiên luật tài sản ảnh hưởng nhiều hơn.
Mua nhà quan trọng trước hết vì món tiền chi ra quá lớn. Trong tài sản của một gia đình những món của cải lớn nhất ngoài tiền bảo hiểm nhân thọ và tiền hưu trí là nhà cửa đất đai. Khi vốn liếng tiền mua nhà càng nhiều bao nhiêu thì luật lệ liên hệ càng rắc rối bấy nhiêu. Tài sản cá nhân thường chỉ có một người vừa làm chủ vừa là người xử dụng, nhưng với địa ốc thì khác hẳn, thường thì ít nhất cũng có dăm ba kẻ khác nhau chi phối tài sản đó và người xử dụng chưa chắc đã là chủ bất động sản đó. Cũng cùng một ngôi nhà chung quanh người đứng mua còn có những người giúp đỡ cho vay tiền như bạn bè, thân nhân hay thông thường nhất là ngân hàng và công ty tài trợ địa ốc (mortgage company) cho vay từ tiền đặt (down payment) đến đủ thứ tiền tốn phí linh tinh khác trước khi hoàn tất ký kết (closing). Từ đó đã nảy sinh ra nhiều nguyên tắc luật lệ liên quan đến mua bán bất động sản.
Một thương vụ địa ốc dính dấp đến cả hai khía cạnh về Luật Tài Sản và Luật Khế Ước nhưng chuyện ký kết mua bán bất động sản xảy ra thông thường hơn nên được áp dụng khác với các thỏa hiệp thương mại khác. Cuộc mua bán nhà cửa thường theo truyền thống tập tục địa phương lẫn sự tín nhiệm lẫn nhau giúp cho cả hai bên thuận mua vừa bán chỉ khi nào bất đắc dĩ gặp vấn đề nan giải lắm mới phải đem ra pháp luật giải quyết. Người bán nhà và người mua nhà có thể tự thương lượng với nhau, tuy nhiên thường qua trung gian của một người môi giới địa ốc (real estate broker). Dù rằng người môi giới thường giao dịch với cả hai bên kẻ bán lẫn người mua, thí dụ như giúp bên bán sửa sang lại ngôi nhà cho khang trang để rao bán, đặt giá bán, đưa đi quảng cáo đồng thời cũng giúp phía mua lùng được căn nhà vừa ý, nhưng theo tinh thần luật khế ước thì môi giới vẫn đứng về phía bán chứ không phải bên mua. Theo giao kèo giữa môi giới và người bán thì môi giới bao giờ cũng có bổn phận phục vụ quyền lợi bên bán tìm cách bán giá cao nhất có thể được và môi giới ăn hoa hồng do người bán trả chứ không phải người mua (thường từ 5% đến 10%). Luật pháp vì vậy có ấn định một vài bổn phận và nghĩa vụ của môi giới đối với người mua thí dụ như phải tiết lộ tình trạng thật sự của ngôi nhà chứ không được dấu giếm những khiếm khuyết ẩn khuất để bán giá cao bịp người mua.
Sau khi lùng kiếm qua nhiều phương tiện quảng cáo trên báo chí, lưu ý đến bảng “For Sale” trước nhà, hay được giới thiệu qua người quen, hoặc bây giờ thịnh hành nhất là tìm trên internet, người có ý định mua sẽ liên lạc với chủ bán hoặc qua môi giới để được hướng dẫn đi coi nhà. Khi người định mua có ý thích ngôi nhà thì sẽ dạm giá (offer). Điều kiện dạm giá tùy theo từng nơi có thể nói miệng hay bằng chữ viết, kèm theo một ít tiền cọc cùng ấn định thể thức thương lượng sau đó. Khi cả đôi bên đồng ý giá cả với nhau thì sẽ viết giao kèo (contract).
Bản giao kèo này sẽ gồm có tất cả các điều khoản đã thương thảo gồm có giá mua, ngày ký kết, điều kiện ký kết, quyền của người mua được thanh tra tình trạng nhà cùng bổn phận của chủ bán phải giao văn tự (deed) hợp lệ. Ngày ký kết giao nhà sẽ được ấn định vài tuần lễ sau đó, nhiều khi kéo dài cả vài tháng nếu cần để người mua có đủ thì giờ đi vay tiền mua nhà (mortgage). Sau thời gian chuyển tiếp này nếu không có gì trục trặc thì hai bên sẽ kết thúc hợp đồng bằng một cuộc trao đổi cả chồng giấy tớ dĩ nhiên có cả ngân phiếu của bên mua trao cho bên bán để đổi lại lấy tờ văn tự. Khi bán nhà thì người bán chuyển văn tự cho người mua, đó là một văn kiện chính thức biểu hiện sự chuyển giao tài sản (văn tự được áp dụng cho mọi chuyển giao địa ốc kể cả cho không). Văn tự được dùng làm bằng chứng rằng bất động sản đã được chuyển giao chủ quyền và là hồ sơ chứng minh tài sản đó đã đổi chủ. Dĩ nhiên văn tự được chủ cũ ký tên và giao cho người mua hay đại diện là môi giới địa ốc.
Người mua nhà sau khi nhận văn tự liền xin trước bạ (title) ngôi nhà. Trước bạ là một bằng chứng chính thức về chủ quyền trong luật tài sản. Thông thường người bán nhà sẽ phải giao trước bạ phát mại được (marketable tittle) cho người mua. Theo luật pháp có nghĩa là người mua phải nhận được trọn vẹn chủ quyền trên cơ sở địa ốc đó mà không bị trở ngại rắc rối sau này do các sai sót theo luật gọi là hàng loạt nhược điểm trước bạ (chain of title defects) gây ra. Lý do khiến việc mua nhà có nhiều luật rắc rối vì không có cách gì để bảo đảm tránh được sơ sót hoặc không có hàng loạt nhược điểm trước bạ trên một bất động sản. Tại mỗi tiểu bang đều có đặt luật lưu trữ hồ sơ trước bạ bất động sản. Thông thường văn phòng Lục Sự Tòa Án (Clerk of the Court) ở mỗi tòa án quận hạt là nơi lưu trữ tất cả các văn kiện chính thức về địa ốc cùng các giấy tờ liên hệ đến mua bán sang nhượng bất động sản lẫn văn kiện về tiền vay mortgage của dân chúng địa phương từ nhiều thế kỷ trước cho tới hiện tại.
Rất ít người mua có đủ sức trả bằng tiền mặt để mua nổi một món tiền lớn như vậy nên bắt buộc phải đi vay ngân hàng hay công ty tài trợ địa ốc. Trong giao dịch này gồm có hai phần, một là hợp đồng vay tiền và một là hợp đồng mua bán địa ốc. Người vay phải viết một tờ giấy nợ (promissory note) ghi rõ điều kiện vay và bổn phận hoàn trả lại và lấy ngôi nhà làm thế chấp (collateral) để bảo đảm món tiền nợ. Nếu người vay không chịu trả lại thì người cho vay có quyền đem bán nhà đó để lấy lại số tiền đó. Lối cho vay có thế chấp này không những áp dụng cho nhà cửa mà được các ngân hàng áp dụng cho tất cả các loại cho vay khác như xe hơi, hay các tài sản cá nhân.
Tuần tới chúng tôi tiếp tục mục tìm hiểu Luật Tài Sản Hoa Kỳ với những lỗi lầm tốn tiền mà nhiều người thường mắc phải khi mua nhà. Cũng như thường lệ, người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật pháp này chỉ hoàn toàn được xử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quí độc giả một vài kiến thức tổng quát căn bản về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó nếu có vấn đề liên quan đến luật, quí độc giả vẫn cần phải thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường hợp của quí vị.
Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở địa chỉ 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, California 92708, Điện thoại: (714) 531-7080; website: www.lylylaw.com.
