(realtor.com) – Làn sóng khổng lồ những vụ xiết nhà khiến thị trường địa ốc toàn quốc tệ hại, là một trong những đặc điểm nổi bật nhất trong cuộc suy thoái trước đây.
Một tài liệu mới của các nhà nghiên cứu tại hai trường đại học Boston và Stanford cho thấy, họ đưa ra các phương pháp nhằm giảm thiểu hậu quả của những vụ xiết nhà và đề nghị một phương cách mới để các viên chức chính phủ có thể ngăn chặn thị trường địa ốc xuống dốc trong tương lai.
Trước hết, làn sóng xiết nhà đã gây ra những thiệt hại tài chính lớn đối với ngân hàng cho vay, nhất là khi họ giữ các món vay trên sổ sách thay vì làm cho chúng an toàn hơn, hoặc bán lại cho các công ty thế chấp khổng lồ Fannie Mae và Freddie Mac.
Những thiệt hại này đã ngốn mất các ngân khoản có sẵn và có thể được sử dụng để mở rộng những món vay mới cho người tiêu thụ. Kết quả là, những nhà cho vay buộc lòng phải hạn chế việc cho vay một cách tích cực hơn, khiến một phần lớn những người muốn vay bị từ chối vay tiền thế chấp. Điều đó như dội nước lạnh lên cả nhu cầu lẫn giá nhà.
Ảnh hưởng hàng đầu của việc xiết nhà cũng giúp duy trì một thị trường nhà bị túng quẫn. Các chủ nhà bị xiết nhà bị các phòng tín dụng xếp vào loại nhiều rủi ro và do đó họ không thể nhận một món vay khác để mua một căn nhà trong một thời gian dài.
Cả hậu quả trong sự hạn chế việc cho vay lẫn ảnh hưởng hàng đầu của việc xiết nhà gây ra một tình trạng mất quân bình giữa người mua và người bán, giảm khả năng một người bán tiếp xúc với một người mua và hạ thấp giá ổn định, theo các nhà nghiên cứu.
Trong khi đó, những người không đủ khả năng tài chính để mua một căn nhà (hoặc không đủ điều kiện để vay một món thế chấp) được giới thiệu thêm nhiều lựa chọn. Các bất động sản bị xiết thường được bán với giá được bớt đáng kể, do đó những người mua kén chọn này trở nên kén chọn hơn, khiến trị giá những căn nhà không bị xiết giảm thêm nữa.
Các nhà nghiên cứu ước tính rằng người mua kén chọn và những hậu quả hàng đầu chiếm khoảng 32.3% sự sụt giảm trong giá nhà tổng cộng trong cuộc khủng hoảng địa ốc trước đây, trong khi những nhà cho vay khi hạn chế tín dụng đã làm giá cả sụt giảm thêm 27.1%.
Tổng cộng, sự kinh động sơ khởi đã khiến giá nhà khởi sự sụt giảm lúc đầu chỉ thực sự gây ra khoảng 41% sự sụt giảm trong giá tổng cộng và 52% sự sụt giảm đối với những căn nhà không bị túng quẫn. Trong cuộc khủng hoảng địa ốc trước đã gây ra cuộc Đại Suy Thoái, thị trường nhà đã trở nên quá bão hòa với số nhà bán và giá nhà lao xuống trong nhiều vùng (giới xây dựng đã xây thêm nhiều nhà để đáp lại nhu cầu nhà ở mức cao, và bùng nổ loại thế chấp có lãi suất cao).
Chính phủ nên đối phó với những vụ xiết nhà như thế nào?
Các nhà nghiên cứu đã so sánh bốn phương pháp để giảm thiểu hậu quả tiêu cực của những vụ xiết nhà và những suy sụp trong thị trường nhà:
1-Làm chậm lại thủ tục xiết nhà.
2-Chính phủ cứu giúp những nhà cho vay.
3-Giảm bớt tiền nợ đối với những món vay qua những vụ điều chỉnh thế chấp.
4-Chính phủ mua lại những căn nhà bị túng quẫn và rồi dần dần đưa chúng vào thị trường.
Các nhà nghiên cứu thấy rằng phương pháp thứ tư đặc biệt có hiệu quả hơn cả. Với phương pháp này, chính phủ mua những căn nhà của những người đã bỏ lỡ những kỳ thanh toán nợ thế chấp và rồi tiếp tục giữ các bất động sản cho tới khi nhu cầu nhà hồi phục. Các nhà nghiên cứu thấy rằng phương pháp này đưa tới một tỉ lệ sụt giảm 40.3% trong những vụ xiết nhà và giá nhà trên toàn quốc sụt giảm ít hơn 44.8%. (N.N.)
[jwplayer RM2J6AeR]
