Ngô Ðồng
Không phải ỳ ra không trả nợ số tiền vay ngân hàng để mua nhà mới mất nhà vì bị chủ nợ xiết nợ. Cũng không hiếm người bị chính phủ liên bang và các tiểu bang, qua các quận hạt, bán đấu giá căn nhà để thu hồi số thuế chủ nhà không trả.
Tiền vay nợ ngân hàng mua nhà thường là những số tiền lớn nhưng tiền thuế bất động sản hoặc những số tiền dịch vụ của các thành phố (nước máy, đổ rác v.v…) là những số tiền nhỏ. Nếu ỳ ra không trả, hoặc vì lý do gì đó không biết để trả, theo luật, chính phủ có quyền bán bất động sản của người chủ để thu hồi thuế hay tiền dịch vụ.
Chính phủ các cấp đều cần tiền thuế của dân để phục vụ các dịch vụ công ích. Bởi vậy, khi người chủ bất động sản không nộp thuế hoặc trả tiền cho các dịch vụ công theo hạn kỳ quy định, chính phủ từ thành phố đến quận hạt, tiểu bang và liên bang tiến hành thủ tục áp đặt một cái “lien” trên căn nhà.
“Lien” là một cái lệnh, một bố cáo có giá trị pháp lý được bỏ vào hồ sơ một bất động sản tại một quận hạt, xác định người chủ đang nợ một số tiền như thế và đã không trả. Chủ món nợ không đòi được nên đã làm thủ tục này để khi nào bất động sản bị bán đi, người chủ phải trả số tiền liệt kê trên cái “lien” thì mới xong.
Theo bản tường trình của Trung Tâm Luật Pháp Bảo Vệ Người Tiêu Thụ Toàn Quốc (National Consumer Law Center) một bà cụ 81 tuổi ở tiểu bang Rhode Island vì đã không thể trả số tiền $474 tiền thiếu sở vệ sinh địa phương. Một công ty chuyên mua bán nhà bị phát mãi để thu hồi tiền thuế hay tiền thiếu chính phủ đã mua đấu giá căn nhà của bà với giá $836.39 (tức cộng cả một số phụ phí trong vụ bán đấu giá). Bà cụ đã bị trục xuất ra khỏi nhà mà bà đã sống ở đây suốt 40 năm và công ty đó bán căn nhà lại với giá $85,000.
Vì những khoản lời khổng lồ khi mua đấu giá các tài sản bị chính phủ xiết nợ, một số chương trình truyền hình về đêm, trước đây thấy quảng cáo những lớp học dạy người ta cách làm giàu nhanh chóng qua việc đi đấu giá nhà loại này.
Phần lớn những nhà đầu tư mua lại các món nợ thuế không trả của các chính phủ thường chỉ nhằm kiếm lời trên số tiền lời với phân lời rất cao. Trong rất nhiều trường hợp, chủ bất động sản cố gắng trả cả vốn lẫn lời trước khi tài sản bị đem đấu giá.
Các tiểu bang cho phép tính lời rất cao, có thể từ 18% trở lên trên số nợ còn đang thiếu. Trong một số trường hợp, còn có thể từ 20% đến 50%, theo bản phúc trình của National Consumer Law Center. Nhưng vì sự cạnh tranh giữa các công ty hay nhóm người chen vào kiếm ăn trong dịch vụ đầu tư béo bở này, người ta thường chỉ kiếm lời trong khoảng 7% tới 10%.
Tuy nhiên, đôi khi, vì món nợ cộng với tiền lãi mẹ lãi con theo nhau trở nên khá lớn, bên trên khả năng đối phó của chủ sở hữu, chủ nhà nếu không có sẵn tiền để đối phó thì cũng đành chịu thua. Và kẻ đầu tư thì kiếm bộn tiền.
Những năm gần đây, tình trạng thất nghiệp gia tăng, trị giá nhà trên thị trường tuột dốc, thống kê cho thấy số tiền nợ thuế bất động sản lên đến $15 tỉ đô là mỗi năm, theo phúc trình của “National Tax Lien Association.”
Trong khi có những người ráng trả số thuế thiếu để tránh bị mất nhà thì càng ngày càng có những người chịu thua hoàn cảnh. Theo tổ chức “National Consumer Law Center,” những người dễ rớt vào hoàn cảnh này là các người chủ nhà quá già lão, kém trí nhớ, hoặc những người bệnh tật.
Tổ chức vừa kể cho rằng chính phủ các cấp phải thay đổi các đạo luật xiết nợ nhà vì thiếu thuế đã lỗi thời. Ðồng thời phải tiến hành xiết nợ thuế qua những giai đoạn và qua các văn bản giản dị, dễ hiểu. Người chủ nhà phải được thông báo đầy đủ về các nguy cơ có thể xảy đến cho họ.
Thuế bất động sản được các quận hạt ở California gửi cho chủ nhà, đóng làm hai kỳ mỗi năm, với các lời khuyến cáo nếu trả trễ hạn sẽ bị phạt bao nhiêu. Theo luật, nếu chủ bất động sản ỳ ra không trả số thuế thiếu, sau 5 năm chính phủ có quyền bán phát mãi tài sản đó để thu hồi thuế. Một số trường hợp gọi là “nuisance abatement lien” (vi phạm các quy định về an toàn, không đúng tiêu chuẩn cứu hỏa, không được phép xây loại nhà đó v.v…) có thể bị phát mãi sau 3 năm.
Chính phủ tiểu bang California có trang mạng hướng dẫn người ta mua nhà bán đấu giá để thu hồi thuế (tax sales) <http://www.sco.ca.gov/ardtax_tcs_pubauction_bidderinfo.html>
Với các điều kiện tham dự, những điều hiểu biết căn bản. Một số tổ chức, công ty chuyên nghiệp cũng có những hướng dẫn chi tiết.
Các quận hạt đều có trang mạng thông báo khi nào thì sẽ có vụ bán nhà bán đất của dân để trừ thuế. Hiện đang có một số thông báo bán đất và nhà tại một số quận trong tiểu bang California. Người ta có thể vào địa chỉ http://www.Bid4assets.com để tìm hiểu các vụ bán đấu giá này và địa điểm ở đâu từ ngày 21 tháng 7, 2012 đến 23 tháng 10, 2012 tùy từng quận hạt.
Tại quận Cam, một vụ bán đấu giá xiết nợ thuế đã được tổ chức ngày 31 tháng 5, 2012 vừa qua. Một lô đất ở Silverado Canyon được đặt giá tối thiểu (minimum bid) là $3,700 đã bán với giá có $9,400. Một lô khác cũng ở đây đặt giá khởi đầu có $2,100 và người trả giá cao nhất $6,100 đã mua được.
Tại thành phố Laguna Beach, một lô (không rõ là nhà hay đất) được đặt giá khởi đầu là $5,600 và đã bán cho người trả cao nhất là $56,000. Thành phố biển này với các căn nhà trị giá bạc triệu mà chỉ phải mua với giá rẻ mạt như thế, coi như trúng số.
