ORANGE COUNTY, California (NV) – Kể từ khi cơn sốt nhà ở thời đại dịch hạ nhiệt vào mùa Hè năm 2022, một số khu vực từng tăng nóng – đặc biệt tại miền Tây, Tây Nam và Đông Nam – đã chứng kiến giá nhà giảm so với thời kỳ đỉnh điểm.
Theo FastCompany, dù nhiều nơi giá nhà chỉ giảm nhẹ, nhưng ở một vài đô thị như Cape Coral và Austin đã trải qua điều có thể xem là đợt điều chỉnh đáng kể, giảm lần lượt -19.1% và -27.8% so với mức giá đỉnh.
Sự sụt giảm giá nhà theo khu vực đặt ra câu hỏi: hiện có bao nhiêu người vay mua nhà đang ở tình trạng “âm vốn” (underwater)?
Để tìm câu trả lời, ResiClub làm việc với ICE Mortgage Technology – tiền thân là Black Knight, trước khi được Intercontinental Exchange mua lại với giá $11.8 tỷ vào năm 2023.
2.1%: Tỷ lệ các khoản vay mua nhà còn dư nợ tại Mỹ có vốn chủ sở hữu âm (âm vốn) tính đến cuối Tháng Mười Hai năm 2025, theo dữ liệu ICE Mortgage Technology cung cấp cho ResiClub tuần này. Vào Tháng Mười Hai năm 2024, con số này là 1.3%.
23.0%: Tỷ lệ các khoản vay mua nhà âm vốn vào cuối Tháng Chín năm 2009, theo Cotality/FirstAmerica.
Vì sao ở cấp độ toàn quốc, số lượng chủ nhà âm vốn vẫn không nhiều dù giá nhà giảm tại một số thị trường?
Thứ nhất, giá nhà biệt lập tính gộp trên toàn quốc vẫn ở gần mức cao kỷ lục. Dù nhiều khu vực ở miền Tây, Tây Nam và Đông Nam đã có giảm so với đỉnh thời đại dịch, tuy nhiên mặt bằng chung vẫn duy trì ở mức cao.
Thứ hai, tác động của lãi suất vay mua nhà siêu thấp và quá trình trả dần nợ gốc. Nhiều chủ nhà chốt lãi suất cố định khoảng 2% đến 3% trong giai đoạn bùng nổ thời đại dịch. Với lãi suất thấp, phần tiền gốc được trả trong mỗi kỳ thanh toán cao hơn so với vay lãi suất cao. Tính đến quý thứ tư năm 2025, 51.5% người vay mua nhà còn dư nợ đang có khoản vay lãi suất dưới 4.0%, giúp họ tích lũy vốn chủ sở hữu nhanh hơn và có “đệm an toàn” lớn hơn.
Thứ ba, không nhiều người mua nhà đúng ngay đỉnh giá. Ngay cả tại các thị trường điều chỉnh mạnh như Austin, Texas hay Cape Coral, Florida, chỉ một tỷ lệ nhỏ chủ nhà mua vào đúng đỉnh mùa Xuân năm 2022. Phần lớn đều mua trước đó, hạn chế rủi ro âm vốn, kể cả tại các đô thị chịu ảnh hưởng nặng nhất.
Dù chỉ 2.1% tổng số khoản vay mua nhà còn dư nợ tại Mỹ đang âm vốn, nhưng ở một số khu vực tỷ lệ này tiến gần 10.0% hoặc thậm chí nhỉnh hơn mức đó.
Trong 100 đô thị lớn được ICE Mortgage Technology cung cấp dữ liệu cho ResiClub, có 15 khu vực có tỷ lệ vay mua nhà âm vốn cao nhất gồm:
1. Lakeland-Winter Haven, Florida: 10.8%
2. Cape Coral-Fort Myers, Florida: 10.1%
3. Austin-Round Rock-Georgetown, Texas: 9.2%
4. San Antonio-New Braunfels, Texas: 8.8%
5. Jacksonville, Florida: 6.3%
6. North Port-Sarasota-Bradenton, Florida: 6.0%
7. Colorado Springs, Colorado: 5.6%
8. Tampa-St. Petersburg-Clearwater, Florida: 5.4%
9. Baton Rouge, Lousiana: 3.8%
10. Deltona-Daytona Beach-Ormond Beach, Florida: 3.7%
11. Palm Bay-Melbourne-Titusville, Florida: 3.7%
12. Dallas-Fort Worth-Arlington, Texas: 3.5%
13. New Orleans-Metairie, Lousiana: 3.4%
14. Orlando-Kissimmee-Sanford, Florida: 3.3%
15. Little Rock-North Little Rock-Conway, Arkansas: 3.3%
Ngay cả tại những nơi như Cape Coral (10.1%) và Austin (9.2%) – nơi tỷ lệ âm vốn cao hơn – mức này vẫn còn rất xa so với giai đoạn đỉnh điểm khủng của hoảng tài chính toàn cầu. Vào Tháng Chín năm 2009, 68% người vay mua nhà tại Nevada, 48% tại Arizona và 45% tại Florida rơi vào tình trạng âm vốn.
Hiện tại, ở các thị trường suy giảm, nhóm chịu tác động chủ yếu là những người đã mua nhà trong các năm 2022, 2023 và 2024.
Ở góc nhìn tổng thể: nếu giá nhà tại một số khu vực ở miền Tây Nam, Đông Nam và miền Tây tiếp tục điều chỉnh nhẹ, tỷ lệ người vay mua nhà gần đây rơi vào tình trạng âm vốn sẽ tăng thêm. Tuy nhiên, chỉ trừ khi xảy ra cú giảm sâu lớn, còn không thì mức âm vốn này khó có thể sớm quay lại quy mô nghiêm trọng như giai đoạn 2009 hoặc 2010. (Ng.Tr)[kn]
