ORANGE COUNTY, California (NV) – Tại 22 khu đô thị lớn của Mỹ, toàn bộ số nhà đang rao thuộc phân khúc giá thấp đều nằm trong ngưỡng chi trả của một hộ gia đình có thu nhập trung vị (median) tại địa phương, theo Forbes Advisor dẫn báo cáo Redfin công bố ngày 5 Tháng Tám. Danh sách gồm nhiều thị trường lớn như Dallas, Austin, Houston, Philadelphia và Washington, D.C.
Redfin xếp vào phân khúc này những căn nhà có giá nằm trong khoảng từ 5% đến 35% thấp nhất của thị trường. Khả năng chi trả được tính dựa trên giá bán trung vị trong Tháng Sáu, lãi suất vay mua nhà, thuế địa ốc và giả định người mua trả trước 15%. Một căn nhà được xem là vừa túi tiền nếu khoản thanh toán nhà ở hàng tháng chiếm tối đa 30% thu nhập của hộ gia đình.
Con số 100% trong nghiên cứu chỉ đề cập những căn đang rao thuộc phân khúc giá thấp tại 22 khu đô thị này. Đây là một trong những dấu hiệu cho thấy người có ngân sách hạn chế đang có thêm lựa chọn tại một số vùng của Mỹ. Theo Zillow, lượng nhà thuộc phân khúc thấp có mặt trên thị trường vào Tháng Sáu tăng 4.5% so với một năm trước. Khoảng 25% số nhà trong nhóm này từng phải giảm giá.
Người mua cũng đang nhận được nhiều nhượng bộ từ người bán. Dữ liệu Redfin cho thấy 46% giao dịch nhà trong Tháng Năm có một hình thức nhượng bộ dành cho người mua, mức cao nhất từng ghi nhận đối với tháng này. Các khoản nhượng bộ có thể gồm hỗ trợ chi phí hoàn tất giao dịch, sửa chữa hoặc nâng cấp nhà.
Detroit dễ tiếp cận nhất; Washington, D.C. đòi hỏi thu nhập cao nhất
Theo Redfin, thu nhập hộ gia đình trung vị (median) tại Mỹ hiện cao hơn mức thu nhập cần thiết để mua một căn nhà điển hình thuộc phân khúc giá thấp. Tuy nhiên, mức thu nhập cần thiết chênh lệch rất lớn giữa 22 khu đô thị.
Pittsburgh là một ví dụ. Một hộ gia đình cần thu nhập khoảng $41,213 mỗi năm để mua căn nhà điển hình trong phân khúc này, trong khi thu nhập trung vị tại địa phương được Redfin ước tính ở mức $83,419, tức cao gấp đôi mức cần thiết.
Trong số 22 khu đô thị, Detroit có mức thu nhập cần thiết thấp nhất, chỉ $30,511 mỗi năm. Washington, D.C. đứng cuối danh sách với $107,583. Các mức thu nhập cần thiết để mua một căn nhà điển hình thuộc phân khúc giá thấp tại từng khu vực như sau:
-Detroit: $30,511
-Pittsburgh: $41,213
-Cleveland: $43,336
-St. Louis: $44,049
-Philadelphia: $49,204
-Indianapolis: $56,033
-Warren, Michigan: $58,325
-Cincinnati: $58,734
-Kansas City, Missouri: $60,790
-San Antonio: $62,859
-Milwaukee: $64,459
-Columbus, Ohio: $64,501
-Jacksonville, Florida: $65,957
-Baltimore: $68,647
-Houston: $70,384
-Virginia Beach, Virginia: $71,667
-Charlotte, North Carolina: $76,552
-Fort Worth, Texas: $77,886
-Dallas: $83,096
-Austin, Texas: $92,607
-Montgomery County, Pennsylvania: $97,537
-Washington, D.C.: $107,583.
Sự khác biệt giữa các thị trường còn rõ hơn nếu so với thu nhập của cư dân địa phương. Tại Detroit, thu nhập hộ gia đình trung vị khoảng $65,687, trong khi mức cần thiết để mua nhà thuộc phân khúc thấp chỉ là $30,511. Một hộ trung vị tại đây phải dành khoảng 13.9% thu nhập cho khoản thanh toán nhà ở, tỷ lệ thấp nhất trong số những khu đô thị Redfin khảo sát. Pittsburgh đứng kế tiếp với 14.8% và St. Louis 14.9%.
Texas có tới năm khu đô thị trong danh sách gồm San Antonio, Houston, Fort Worth, Dallas và Austin. Austin cũng ghi nhận mức thu nhập cần thiết để mua nhà thuộc phân khúc thấp giảm mạnh nhất trong một năm, xuống 6.1%, còn $92,607. Tại Dallas, mức này giảm 5.1%, còn $83,096.
Giá nhà chỉ là một phần của bài toán
Aaron Bae, chuyên viên môi giới vay mua nhà tại LA Mortgage and Real Estate, lưu ý rằng điều kiện thuận lợi hơn về giá vẫn cần được xem cùng lãi suất vay, bảo hiểm chủ nhà, thuế địa ốc và chi phí hoàn tất giao dịch. Chỉ một thay đổi trong lãi suất cũng có thể làm khoản thanh toán hàng tháng tăng đáng kể, ngay cả lúc giá căn nhà gần như giữ nguyên.
Forbes Advisor dẫn số liệu Freddie Mac cho thấy lãi suất cố định trung bình của khoản vay mua nhà kỳ hạn 30 năm là 6.66% vào ngày 30 Tháng Bảy, tăng từ 6.58% một tuần trước đó. Số liệu mới nhất của Freddie Mac cho thấy mức lãi suất này tiếp tục tăng lên 6.69% vào ngày 6 Tháng Tám.
Vì vậy, mức thu nhập trong danh sách Redfin nên được xem như một chỉ dấu để so sánh khả năng chi trả giữa các thị trường, thay vì một con số bảo đảm rằng người có thu nhập tương ứng sẽ mua được nhà. Khoản nợ hiện có, điểm tín dụng, tiền trả trước, thuế địa ốc, bảo hiểm, phí hiệp hội chủ nhà (HOA) và điều kiện khoản vay đều ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền phải trả mỗi tháng.
Đối với người mua lần đầu tại 22 khu đô thị trên, phân khúc giá thấp hiện mở ra nhiều lựa chọn hơn so với nhiều thị trường đắt đỏ ở hai bờ Đông và Tây. Trước lúc ký hợp đồng, người mua vẫn cần tính khoản thanh toán hàng tháng theo ngân sách riêng, giữ khoản tiền dự phòng sau giao dịch và so sánh lãi suất, phí cùng các điều kiện từ nhiều bên cho vay. (Ng.Tr.) [t.c.]
