ORANGE COUNTY, California (NV) – Giá nhà đã giảm ở tại 24 thị trường địa ốc lớn Hoa Kỳ trong năm 2025, nhưng theo Zillow, bức tranh thị trường nhà ở toàn cảnh còn cho thấy nhiều tín hiệu tích cực hơn khi bước sang năm 2026.
Theo trang GOBankingRates, tính đến Tháng Mười, 2025, giá trị nhà ở giảm so với cùng kỳ năm trước tại 24 trong số 50 khu vực đô thị lớn nhất Hoa Kỳ. Austin (Texas) và Tampa (Florida) ghi nhận mức giảm giá mạnh nhất, cùng ở mức 6.1%, tiếp theo là Miami giảm 4.8%, Orlando (Florida) giảm 4.6% và Dallas giảm 4%.
Tin tích cực là Zillow dự báo số thị trường giảm giá này sẽ giảm còn một nửa trong năm 2026. Chỉ còn khoảng 12 thị trường lớn được dự đoán sẽ tiếp tục chứng kiến giá nhà đi xuống khi thị trường địa ốc dần đi vào ổn định. Dù Zillow không nêu tên cụ thể các thị trường này, xu hướng cải thiện có thể đánh dấu bước ngoặt đối với các chủ nhà đã chứng kiến giá trị tài sản của mình sụt giảm trong năm qua.
Những thị trường tăng và giảm mạnh trong năm 2025
Trong khi 24 thị trường suy giảm, thì 26 khu vực đô thị lớn khác lại ghi nhận mức tăng giá trong giai đoạn 12 tháng kết thúc vào Tháng Mười, 2025. Cleveland dẫn đầu với mức tăng 4.5%, tiếp theo là Hartford (Connecticut) tăng 4.4%, Milwaukee tăng 4%, Buffalo (New York) tăng 3.7% và Chicago cũng tăng 3.7%.
Bản đồ địa lý cho thấy sự phân hóa rõ rệt theo vùng miền. Các thị trường có giá giảm mạnh nhất tập trung chủ yếu ở miền Nam, đặc biệt là hai tiểu bang Florida và Texas. Đây là những bang từng chứng kiến làn sóng tăng trưởng bùng nổ trong thời kỳ đại dịch khi người làm việc từ xa đổ về, từ đó đẩy giá nhà lên cao đến mức khó duy trì lâu dài.
Sự điều chỉnh của thị trường này được xem là điều khó tránh khỏi. Austin, Tampa, Miami, Orlando và Dallas đều đã tăng giá rất mạnh trong giai đoạn từ năm 2020 đến năm 2022. Đợt giảm giá gần đây chỉ là phản ánh quá trình quay về mặt bằng định giá bền vững hơn, chứ không phải là sự sụp đổ của thị trường.
Ngược lại, các thị trường ở vùng Trung Tây và Đông Bắc – những nơi không hưởng lợi nhiều từ làn sóng bùng nổ thời đại dịch – hiện đang ghi nhận mức tăng giá ổn định. Cleveland, Milwaukee, Buffalo và Chicago được hưởng lợi từ mức giá dễ thở hơn, thu hút người mua từng bị loại khỏi các thị trường ven biển đắt đỏ.
Bức tranh toàn quốc tương đối ổn định
Giá trị của một căn nhà điển hình ở Mỹ đạt khoảng $357,275 vào Tháng Giêng 2026, chỉ tăng 0.1% so với một năm trước đó. Mức tăng gần như đi ngang này che giấu sự chênh lệch rất lớn giữa các thị trường khác nhau.
Xét theo tháng, xu hướng phân hóa cũng tương tự. Trong Tháng Mười 2025, chỉ có 4 trong số 50 khu vực đô thị lớn nhất ghi nhận mức tăng theo tháng, dẫn đầu là San Jose và New York cùng tăng 0.4%. Trong khi đó, có tới 38 thị trường lớn chứng kiến giá nhà giảm theo tháng, với Austin giảm 1%, Pittsburgh giảm 0.9% và Dallas giảm 0.7%.
Bước sang năm 2026, Zillow dự báo giá nhà quốc gia sẽ tăng khoảng 1.2%. Mức tăng khiêm tốn này phản ánh điều kiện khả năng chi trả được cải thiện và nhu cầu mua nhà vẫn duy trì ổn định tại phần lớn các khu vực.
Điều gì đang thúc đẩy sự phục hồi?
Có nhiều yếu tố lý giải vì sao số thị trường giảm giá sẽ ít đi trong năm 2026.
Khả năng chi trả đạt mức cao nhất trong ba năm vào Tháng Mười 2025 khi lãi suất vay mua nhà giảm xuống còn khoảng 6.25%, mức lãi suất trung bình theo tháng thấp nhất trong hơn một năm qua. Kết hợp với giá nhà ổn định, điều này đã giúp khoản thanh toán vay mua nhà giảm 1.8% so với Tháng Mười 2024.
Với số tiền trả trước khi vay mua nhà 20%, một hộ gia đình có thu nhập trung vị (median) chỉ cần dành khoảng 32.9% thu nhập cho khoản vay mua nhà đối với một căn nhà điển hình – đây là tỷ lệ thấp nhất kể từ Tháng Tám, năm 2022.
Khả năng chi trả được cải thiện đã kích thích hoạt động giao dịch địa ốc. Cả số lượng nhà rao bán mới lẫn số nhà chờ bán đều tăng 5% so với cùng kỳ năm trước trong Tháng Mười, đi ngược lại xu hướng chững lại do mùa vụ thường thấy. Người mua và người bán đã tận dụng điều kiện thuận lợi hơn để hoàn tất giao dịch.
Nguồn cung phục hồi cũng góp phần ổn định thị trường. Tổng lượng nhà rao bán tăng 12.8% so với năm trước và hiện chỉ còn thấp hơn mức trước đại dịch 17.3% đối với Tháng Mười. Đây là mức thiếu hụt nguồn cung nhỏ nhất kể từ Tháng Ba năm 2020, thời điểm khởi đầu đại dịch và làm gián đoạn thị trường địa ốc.
Thị trường nghiêng về phía người mua
Mức độ cạnh tranh giữa người mua đã giảm đáng kể trong năm 2025. Chỉ số Nhiệt thị trường của Zillow cho thấy 19 thị trường lớn hiện đang nghiêng về phía người mua, tăng từ 9 thị trường vào cùng kỳ năm trước.
Các điều kiện thuận lợi cho người mua tập trung nhiều ở miền Nam nhưng đang lan rộng lên phía Bắc và sang cả phía Tây. Cincinnati, Milwaukee và Birmingham (Alabama) đã gia nhập danh sách thị trường nghiêng về người mua trong Tháng Mười, khi thời tiết trở lạnh hơn và nguồn cung tăng lên đã giúp người mua có nhiều lợi thế đàm phán hơn.
Miami, Indianapolis, Milwaukee, Pittsburgh và New Orleans nằm trong nhóm thị trường thuận lợi nhất cho người mua. Ngược lại, Hartford, San Francisco, New York, San Jose (California) và Providence (Rhode Island) vẫn là những thị trường mà người bán nắm ưu thế hơn. (Ng.Tr) [kn]
