ORANGE COUNTY, California (NV) – Bốn năm trước, Austin, Texas, là một trong những thị trường nhà ở nóng nhất nước Mỹ. Người mua tranh nhau trả cao hơn giá rao, còn giá nhà tăng với tốc độ khiến nhiều người tin thị trường sẽ tiếp tục đi lên. Đến năm 2026, Austin lại được Business Insider mô tả là “thủ phủ của sự hối tiếc khi mua nhà” tại Mỹ, sau một đợt giảm giá kéo dài và nguồn cung tăng mạnh.
Ông Ryan McPherson là một trong những người mua đúng vào lúc thị trường gần đỉnh. Mùa Xuân năm 2022, ông và vợ trả cao hơn giá rao $20,000 để mua căn nhà bốn phòng ngủ trong một khu phát triển mới ở phía Đông Austin với giá $615,000. Khi đó, Austin vừa trải qua hai năm bùng nổ về dân số và giá nhà.
Bốn năm sau, giá chào bán điển hình tại khu đô thị Austin thấp hơn gần 25% so với mức đỉnh, mức giảm mạnh nhất trong số các thành phố lớn mà Realtor.com theo dõi. McPherson hiện sống tại Phoenix và chuẩn bị bán căn nhà ở Austin. Một chuyên viên địa ốc địa phương ước tính căn nhà có thể bán trong khoảng $420,000 đến $450,000. Nếu bán được trong khoảng giá này, mức giảm so với giá mua $615,000 sẽ vào khoảng 27% đến 32%, chưa kể chi phí giao dịch.
Xây dựng tăng mạnh đúng lúc nhu cầu suy yếu
Austin từng thu hút lượng lớn cư dân mới trong thời kỳ làm việc từ xa. Từ năm 2020 đến 2022, dân số khu đô thị tăng 5.3%, tương đương hơn 120,000 người, nhanh nhất trong số các khu đô thị lớn của Mỹ. Đến mùa Xuân năm 2022, giá một căn nhà điển hình tại khu vực này vượt $465,000, cao hơn khoảng 50% so với ba năm trước.
Các công ty xây dựng phản ứng với nhu cầu đó bằng hàng loạt dự án mới. Từ Tháng Tư năm 2020 đến Tháng Bảy năm 2025, tổng nguồn cung nhà ở tại khu vực Austin, gồm nhà bán và cho thuê, tăng hơn 20%, tương đương khoảng 211,000 đơn vị, theo số liệu dân số được Business Insider dẫn lại.
Vấn đề xuất hiện lúc nhiều căn nhà mới hoàn thành thì nhu cầu lại giảm. Ngân Hàng Liên Bang (Fed) bắt đầu tăng lãi suất vào Tháng Ba năm 2022 để kiềm chế lạm phát. Trong khoảng từ Tháng Mười Hai năm 2021 đến Tháng Bảy năm 2022, lãi suất vay mua nhà điển hình tăng gần 3 điểm %, từ dưới 3% lên khoảng 5% đến 6%, làm chi phí hàng tháng của người mua tăng thêm hàng trăm đô la.
Ông Joel Berner, kinh tế gia cao cấp của Realtor.com tại Austin, cho rằng thị trường đã mất cân đối quá nhanh trong thời kỳ bùng nổ và hiện vẫn đang điều chỉnh. Trong Tháng Bảy năm nay, giá chào bán điển hình tại khu vực Austin thấp hơn gần 12% so với cùng kỳ năm trước. Khoảng 12,700 căn nhà có mặt trên thị trường, so với khoảng 8,000 căn vào cùng thời điểm năm 2019.
Realtor.com hiện cũng xếp Austin vào thị trường có lợi cho người mua, tức nguồn cung lớn hơn nhu cầu. Trong Tháng Sáu, nhà tại Austin bán trung bình thấp hơn giá rao khoảng 1.7% và nằm trên thị trường trung vị (median) 51 ngày.
Nhiều người mua năm 2022 đang ở thế bất lợi
Những người mua đúng vào giai đoạn cao điểm chịu ảnh hưởng rõ nhất. Theo phân tích của Realtor.com được Business Insider dẫn lại, khoảng 79% số nhà tại khu vực Austin được mua bán trong năm 2022 hiện có giá trị ước tính thấp hơn giá giao dịch lúc đó. Điều này chưa đồng nghĩa tất cả các chủ nhà này đã chịu lỗ, bởi khoản lỗ chỉ được xác lập nếu họ bán nhà ở mức giá thấp hơn giá mua.
Với những người chưa cần chuyển nhà, việc giá trị căn nhà giảm có thể chỉ tồn tại trên giấy. Những chủ nhà phải bán vì công việc, gia đình hoặc chuyển sang thành phố khác lại đứng trước nguy cơ mất một khoản tiền đáng kể. Một chuyên viên địa ốc được Business Insider phỏng vấn gần đây giúp khách hàng bán căn nhà ở Buda, ngoại ô Austin, thấp hơn $30,000 so với giá mua vài năm trước.
Người bán nhà cũ còn phải cạnh tranh với lượng nhà xây mới lớn. Các công ty xây dựng có thể sử dụng công ty cho vay trực thuộc để hỗ trợ giảm lãi suất cho người mua, thường được gọi là rate buydown, cùng nhiều ưu đãi khác. Điều này khiến nhà mới có sức cạnh tranh mạnh so với những căn nhà cũ trong cùng khu vực.
Ông McPherson từng cho thuê căn nhà của mình với giá $2,500 mỗi tháng sau khi chuyển về Phoenix hồi Tháng Sáu năm 2025. Khoản tiền thuê này thấp hơn nhiều so với khoảng $4,000 mỗi tháng ông phải trả cho khoản vay mua nhà cùng các chi phí khác. Sau khi người thuê rời đi, ông quyết định đưa căn nhà ra bán dù có thể phải chịu khoản lỗ lớn.
Thị trường bắt đầu có dấu hiệu ổn định
Dù giá vẫn đi xuống, một số chỉ số gần đây cho thấy Austin có thể đang tiến gần hơn tới trạng thái ổn định. Những khu vực có trường học được đánh giá cao và ít nhà rao bán vẫn có thể thu hút nhiều đề nghị mua. Tỉ lệ nhà phải giảm giá cũng thấp hơn một năm trước, cho thấy người bán đang đưa ra mức giá sát với thực tế thị trường hơn.
Trong Tháng Sáu, số giao dịch đang chờ hoàn tất tăng 11% so với cùng kỳ năm trước. Ông Berner cho rằng người bán đang điều chỉnh kỳ vọng để có được mức giá hợp lý mà người mua sẵn sàng trả.
Công ty nghiên cứu nhà ở Zonda xếp Austin đứng đầu bảng đánh giá các thị trường Mỹ xét theo những yếu tố nền tảng như dân số và việc làm. Khu đô thị này có tỉ lệ cư dân thuộc thế hệ millennial cao và thu hút nhiều lao động thu nhập cao kể từ năm 2019. Các nhà xây dựng cũng đang chuẩn bị đất cho những dự án có thể triển khai từ năm 2027 trở đi.
Bài học từ cơn sốt nhà đất Austin
Diễn biến tại Austin cho thấy nguồn cung nhà ở có thể tác động mạnh tới giá. Trong thời kỳ đại dịch, dân số tăng nhanh, lãi suất thấp và nhu cầu mua nhà bùng lên khiến giá nhà leo thang. Các dự án xây dựng được triển khai với tốc độ cao, rồi lượng nhà mới xuất hiện đúng lúc lãi suất tăng và người mua thu hẹp nhu cầu. Kết quả là thị trường chuyển từ thiếu nhà sang dư lựa chọn chỉ trong vài năm.
Với những người mua ở gần đỉnh năm 2022 và cần bán nhà hiện nay, sự điều chỉnh có thể gây thiệt hại lớn. Với người mua năm 2026, tình thế lại khác: nguồn cung nhiều, thời gian rao bán dài hơn, giá thấp hơn đỉnh và người bán phải chấp nhận thương lượng nhiều hơn. Austin vì vậy đang cho thấy hai mặt của cùng một chu kỳ địa ốc. Cái giá của việc mua vào lúc thị trường quá nóng và lợi thế xuất hiện cho người mua sau khi nguồn cung bắt kịp nhu cầu. (Ng.Tr.) [t.c.]
