ORANGE COUNTY, California (NV) – Chủ nhà California còn khoản vay mua nhà hiện nắm khoảng $626,900 vốn chủ sở hữu, tức phần giá trị căn nhà còn lại sau khi trừ số nợ. Khoản tiền này gần gấp đôi mức bình quân toàn quốc và đủ mua đứt một căn nhà có giá trung vị (median) tại 48 tiểu bang khác, theo Realtor.com ngày 23 Tháng Bảy.
Sức mua sẽ giảm mạnh nếu chủ nhà tiếp tục ở California. Giá rao bán trung vị trong tiểu bang hiện vào khoảng $750,000. Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc California (CAR) ghi nhận giá trung vị của nhà biệt lập cũ trong Tháng Sáu lên tới $904,640.
Khoảng cách này phản ảnh sự chênh lệch lớn giữa các thị trường nhà ở trên toàn nước Mỹ. Báo cáo mới nhất của công ty phân tích địa ốc Cotality cho thấy những chủ nhà còn nợ vay mua nhà nắm tổng cộng $17,900 tỷ vốn chủ sở hữu ròng trong quý đầu năm 2026, cao gấp khoảng năm lần so với 15 năm trước.
Bà Selma Hepp, kinh tế gia trưởng của Cotality, nhận định khối tài sản nhà ở khổng lồ tiếp tục nâng giá trị tài sản ròng của các gia đình. Khoản vốn tích lũy cùng lãi suất thấp của khoản vay cũ cũng khiến nhiều chủ nhà ngần ngại bán, góp phần làm thị trường giao dịch chậm lại.
Tại California, tình trạng này dẫn đến hai lựa chọn trái ngược. Chủ nhà ở lại tiểu bang thường phải vay thêm một khoản lớn nếu muốn đổi sang căn nhà khác. Người bán nhà rồi chuyển đến khu vực rẻ hơn có thể dùng số vốn tích lũy để mua nhà bằng tiền mặt hoặc giảm đáng kể số tiền vay và khoản trả hằng tháng.
California đứng thứ hai về vốn chủ sở hữu
California đứng thứ hai trong bảng xếp hạng của Cotality. Hawaii dẫn đầu, với mỗi chủ nhà còn khoản vay nắm trung bình khoảng $688,000 vốn chủ sở hữu, cao hơn California khoảng $61,100. Các vị trí tiếp theo thuộc về Massachusetts với $479,600, Washington với $441,000 và New York với $433,000.
Điểm đáng chú ý của California nằm ở quy mô. Khoảng 7.6 triệu hộ gia đình sống trong căn nhà do chính họ sở hữu tại tiểu bang này, so với khoảng 310,000 hộ tại Hawaii.
Bà Hannah Jones, kinh tế gia cao cấp của Realtor.com, cho rằng số vốn lớn tại năm tiểu bang dẫn đầu được tích lũy qua nhiều thập niên tăng giá nhà, trong bối cảnh nguồn cung thiếu hụt và giá ban đầu vốn đã cao.
California và Hawaii bị giới hạn bởi địa hình ven biển, núi non và quỹ đất xây dựng khan hiếm. Massachusetts và New York áp dụng quy định phân vùng cùng thủ tục cấp phép nghiêm ngặt. Washington chịu đồng thời hai sức ép này, trong khi thu nhập cao của ngành công nghệ Seattle tiếp tục đẩy giá nhà lên.
Tại cả năm tiểu bang, hoạt động xây dựng không theo kịp mức tăng việc làm và dân số. Giá nhà vốn cao khiến mức tăng vừa phải qua từng năm cũng tích lũy thành khoản chênh lệch rất lớn sau nhiều thập niên.
Giá nhà tăng 46% trong sáu năm
California bước vào đại dịch COVID-19 với giá nhà thuộc nhóm cao nhất nước Mỹ. Lãi suất thấp, nhu cầu thay đổi trong thời kỳ đại dịch và nguồn cung khan hiếm sau đó thúc đẩy một đợt tăng giá mới.
Từ đầu năm 2020 đến mùa Xuân năm 2022, giá nhà tại California tăng khoảng 37%. Giá giảm gần 4% trong ba quý tiếp theo rồi tăng trở lại. Đến đầu năm 2026, giá lập kỷ lục mới, cao hơn khoảng 46% so với sáu năm trước.
Nhờ mức tăng này, nhiều chủ nhà California sở hữu một khoản tài sản lớn trên giấy tờ. Tuy nhiên, vốn chủ sở hữu chỉ chuyển thành tiền khi căn nhà được bán. Chủ nhà còn phải trừ chi phí giao dịch, số nợ còn lại và khoản thuế lãi vốn có thể phát sinh.
Khoản vốn $626,900 cũng đem lại sức mua rất khác nhau tùy điểm đến. Tại Florida, số tiền này đủ mua một căn nhà có giá trung vị (median) và còn dư khoảng $271,900. Khoản còn lại ước tính $319,400 tại Texas và hơn $412,000 tại Ohio.
Nhiều chủ nhà California vì vậy giàu tài sản nhưng vẫn khó đổi sang căn nhà tốt hơn trong cùng tiểu bang. Khi chuyển đến thị trường rẻ hơn, số vốn tích lũy qua nhiều năm có thể giúp họ mua nhà bằng tiền mặt, tránh lãi suất vay cao và giảm mạnh chi phí nhà ở hằng tháng. (Ng.Tr) [t.c.]
