ORANGE COUNTY, California (NV) – Thị trường vay mua nhà tại Mỹ đang trải qua một giai đoạn đáng chú ý, tuy nhiên không theo chiều hướng tích cực.
Theo tạp chí Quartz, chỉ trong vòng một tuần, những người có ý định mua nhà đã chứng kiến lãi suất vay mua nhà thoáng chạm mức thấp nhất kể từ năm 2022 rồi quay đầu tăng trở lại. Họ nghe Tổng Thống Donald Trump đưa ra hàng loạt đề xuất đầy tham vọng nhằm giúp việc sở hữu nhà trở nên dễ tiếp cận hơn. Và rồi sau đó, họ biết tin doanh số nhà chờ bán đã sụt giảm mạnh nhất kể từ những ngày đầu của đại dịch.
Nếu bạn cảm thấy bối rối không biết những diễn biến này có ý nghĩa gì đối với cơ hội mua nhà của mình, thì thật ra bạn không hề đơn độc – nhiều người giống bạn. Thị trường nhà ở đã trở thành một “sân chơi chính sách,” nơi các quan chức liên tục tung ra những đề xuất mới nhằm giúp các khoản vay mua nhà dễ tiếp cận hoặc rẻ hơn.
Tuy nhiên, các kinh tế gia nhà ở vẫn lặp đi lặp lại một thông điệp mà dường như không ai muốn nghe, đó là: những “mánh” về tài chính không thể giải quyết một vấn đề vốn mang bản chất toán học.
Một Tháng Mười Hai ảm đạm khiến tất cả bất ngờ
Theo Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR), doanh số nhà chờ bán giảm 9.3% trong Tháng Mười Hai. Đây là mức sụt giảm theo tháng lớn nhất kể từ Tháng Tư năm 2020, khi thế giới gần như đóng cửa và không ai còn nghĩ đến việc đi xem nhà. Mức giảm diễn ra trên diện rộng, ảnh hưởng đến cả bốn miền của nước Mỹ, trong đó ba miền ghi nhận mức giảm hai chữ số.
Điều khiến số liệu này đặc biệt gây sốc là thời điểm nó được công bố. Sau vài tháng hoạt động nhà ở có dấu hiệu cải thiện nhẹ, các kinh tế gia đã cho phép mình lạc quan một cách thận trọng. Lãi suất vay mua nhà có xu hướng giảm. Giá nhà tăng chậm hơn so với năm trước. Mùa bán nhà vào mùa Xuân đang đến gần. Rồi số liệu Tháng Mười Hai xuất hiện như một gáo nước lạnh.
Ngay cả kinh tế gia trưởng của NAR cũng thừa nhận sự bất định, cho rằng chưa rõ con số này chỉ là một cú sảy chân tạm thời hay là khởi đầu cho điều tồi tệ hơn. Dữ liệu mùa Đông vốn khó diễn giải do kỳ nghỉ lễ và thời tiết gián đoạn. Nhưng ngay cả khi tính đến những yếu tố đó, đây vẫn là Tháng Mười Hai tệ nhất từng được ghi nhận trong hơn hai thập niên qua.
Cùng ngày, Tổng Thống Trump đã có bài phát biểu tại Diễn Đàn Kinh Tế Thế Giới ở Davos, phác thảo chương trình nghị sự về nhà ở của mình. Các đề xuất này có thể được xem là sáng tạo, nhưng mỗi đề xuất đều đi kèm những phức tạp đáng kể mà các kinh tế gia nhà ở cảnh báo có thể sẽ gây phản tác dụng.
Lấy ví dụ khoản vay mua nhà kỳ hạn 50 năm mà chính quyền đang cân nhắc. Nó có thể giúp giảm khoản trả vay mua nhà hằng tháng vài trăm đô la, nhưng người vay sẽ phải trả tổng tiền lãi cao hơn rất nhiều trong suốt vòng đời khoản vay.
Các khoản vay “có thể chuyển đổi,” cho phép chủ nhà mang theo mức lãi suất hiện tại sang căn nhà mới, lại đặt ra một vấn đề khác. Chúng giúp những chủ nhà đã chốt được lãi suất thấp trước năm 2022, nhưng lại nới rộng khoảng cách giữa nhóm người vay may mắn này với những người mua nhà lần đầu, những người không có lãi suất nào để “mang theo.” Các kinh tế gia cảnh báo chính sách này thậm chí có thể đẩy giá nhà lên cao hơn bằng cách trao thêm sức mua cho những người mua lặp lại.
Đề xuất cấm các công ty đầu tư mua nhà biệt lập cho thuê của chính quyền nghe có vẻ hấp dẫn, đặc biệt với những ai từng thua trong các cuộc đấu giá trước những công ty trách nhiệm hữu hạn vô danh.
Tuy nhiên, dữ liệu cho thấy các “đại địa chủ” này chỉ sở hữu khoảng 2% số nhà biệt lập cho thuê, và họ đã giảm đáng kể hoạt động mua vào khi lãi suất tăng. Đây là một “kẻ phản diện” dễ đổ lỗi, nhưng phần nào mang mục đích đánh lạc hướng.
Bài toán mà không ai muốn giải
Sự thật khó chịu ẩn sau các tranh luận chính sách là nước Mỹ đang thiếu nhà ở, và không có cách khắc phục nhanh chóng. Theo một số ước tính, nước Mỹ cần thêm hàng triệu căn nhà để đáp ứng nhu cầu.
Việc xây dựng đủ số lượng đó đòi hỏi hành động ở cấp bang và địa phương, nơi các quy định về phân vùng và thủ tục cấp phép thường khiến quá trình xây dựng bị chậm chạp và tốn kém.
Đây là lý do nhiều kinh tế gia nhìn các đề xuất tập trung vào vay mua nhà với sự hoài nghi. Lãi suất thấp hơn hay kỳ hạn dài hơn có thể giúp một số người mua đang ở rìa khả năng chi trả, nhưng đồng thời cũng có nguy cơ tạo ra kích cầu mà không bổ sung nguồn cung. Khi nhiều người hơn có thể cạnh tranh mua cùng một số lượng nhà hạn chế, giá thường có xu hướng tăng chứ không phải giảm.
Thông điệp từ các kinh tế gia nhà ở đã trở thành gần như một câu thần chú: vấn đề là nguồn cung. Khủng hoảng khả năng chi trả tồn tại vì không có đủ nhà để mọi người mua. Việc thay đổi điều khoản vay không làm thay đổi bản chất đó.
Và đây cũng là bài toán khó giải hơn nhiều. Những đề xuất vay mua nhà bắt mắt có thể được công bố từ bục phát biểu ở Davos, nhưng việc xây thêm nhà đòi hỏi phải vượt qua các rào cản về phân vùng và cấp phép, bang này qua bang khác, quận này sang quận khác, thành phố này đến thành phố khác.
Không có một “cần gạt” duy nhất nào, cũng không có sắc lệnh hành pháp nào có thể lập tức tạo ra nhà ở.
Đối với những người mua tiềm năng đang theo dõi các bản tin, thông điệp này vừa gây nản lòng nhưng lại vừa quan trọng. Thị trường vay mua nhà sẽ còn tiếp tục tạo ra tin tức. Lãi suất sẽ lên rồi xuống. Các chính trị gia sẽ tiếp tục đề xuất chương trình mới.
Nhưng cho đến khi các nhà xây dựng thực sự khởi công hàng triệu căn nhà mới, phương trình cơ bản sẽ không thay đổi. Con đường dẫn đến khả năng chi trả nhà ở đi qua các công trường xây dựng, chứ không phải qua những bảng tính. (Ng.Tr)[kn]
