ORANGE COUNTY, California (NV) – Hoạt động xây dựng nhà mới tại Mỹ giảm mạnh trong Tháng Năm, xuống mức thấp nhất kể từ thời đại dịch COVID-19, có thể làm thị trường nhà ở vốn đã khó với người mua nay càng thêm khó, theo MarketWatch.
Theo Bộ Thương Mại và Bộ Nhà Ở Hoa Kỳ, số nhà mới khởi công tại Mỹ trong Tháng Năm giảm 15.4% so với Tháng Tư. Nếu tính theo nhịp cả năm, thị trường chỉ xây khoảng 1.177 triệu căn, được xem là mức thấp nhất kể từ năm 2020.
Nhà khởi công là nhà bắt đầu được xây, chứ chưa phải nhà đã hoàn tất. Chỉ số này quan trọng vì nó báo trước nguồn cung nhà mới trong những tháng tới. Khi các công ty xây dựng giảm tốc, người mua có thể sẽ có ít lựa chọn hơn, nhất là ở những khu vực vốn đã thiếu nhà.
Nhà chưa bán còn nhiều
MarketWatch cho biết các công ty xây dựng đang giảm tốc vì còn quá nhiều nhà mới chưa bán được. Doanh số nhà biệt lập mới từng rơi xuống mức thấp nhất trong bốn năm vào đầu năm nay, rồi phục hồi rất chậm.
Thông thường, mùa Xuân là thời điểm mua bán nhà nhộn nhịp. Các công ty xây dựng từng hy vọng mùa Xuân năm nay sẽ giúp họ bán bớt số nhà còn tồn. Nhưng thực tế không như mong đợi. Lãi suất vay mua nhà vẫn cao, còn xung đột Iran và tình hình kinh tế bất định khiến cả người mua lẫn giới xây dựng đều thận trọng hơn.
Hiện thị trường còn gần 500,000 căn nhà biệt lập mới chưa bán được, gần mức cao nhất trong 19 năm. Với tốc độ bán hiện nay, phải mất khoảng 9.4 tháng mới bán hết số nhà này. Trong một thị trường bình thường, thời gian đó thường chỉ khoảng năm đến sáu tháng.
Lượng nhà tồn kho quá lớn khiến các công ty xây dựng không muốn xây thêm nhanh. Mỗi căn nhà chưa bán được đều kéo theo chi phí vay vốn, bảo trì, quản lý và nhiều khoản khác. Nếu ôm quá nhiều nhà tồn kho, lợi nhuận của họ sẽ bị ảnh hưởng.
Với người mua, tình hình này có hai mặt. Trước mắt, một số công ty xây dựng có thể giảm giá hoặc đưa ra ưu đãi để bán bớt nhà còn tồn. Nhưng nếu họ cắt giảm xây dựng quá mạnh, nguồn cung nhà mới trong thời gian tới sẽ ít hơn. Khi đó, người mua có thể có ít lựa chọn hơn và mất bớt lợi thế khi thương lượng.
Lãi suất vẫn là rào cản lớn
Thị trường nhà ở khó phục hồi nhanh vì lãi suất vay mua nhà vẫn cao. Theo Freddie Mac, lãi suất cố định 30 năm từng ở mức khoảng 2.8% trong năm 2021, rồi tăng vọt lên 7.8% trong năm 2023. Hiện nay, lãi suất vẫn quanh mức 6.5%.
Lãi suất cao làm khoản trả hằng tháng tăng mạnh. Vì vậy, nhiều người dù muốn mua nhà vẫn phải chờ thêm. Họ không chỉ tính giá căn nhà mà còn phải tính số tiền phải trả mỗi tháng sau khi vay.
Lãi suất cao cũng làm thị trường chậm lại. Một điểm lạc quan hơn là giá nhà mới không còn tăng nhanh như giai đoạn ngay sau đại dịch. Từ năm 2022 đến năm 2025, giá nhà mới thậm chí giảm nhẹ.
Tuy nhiên, mức giảm này chưa đủ kéo người mua trở lại. Giá nhà vẫn cao, lãi suất vẫn cao, còn chi phí sinh hoạt tiếp tục đè nặng lên ngân sách của nhiều gia đình. Vì vậy, nhiều người mua vẫn đứng ngoài thị trường, dù các công ty xây dựng đã bắt đầu đưa ra thêm ưu đãi.
Vẫn còn cơ hội thương lượng
Dù xây dựng chậm lại, người mua vẫn còn cơ hội thương lượng ở một số nơi. Lý do là nhiều công ty xây dựng đang muốn bán bớt những căn nhà đã hoàn tất hoặc sắp hoàn tất.
Theo Hiệp Hội Nhà Xây Dựng Quốc Gia (NAHB), 32% công ty xây dựng giảm giá trong Tháng Năm. Sang Tháng Sáu, tỉ lệ này tăng lên 35%. Ngoài giảm giá, 62% công ty xây dựng còn đưa ra ưu đãi bán hàng, như hỗ trợ lãi suất, phụ giúp chi phí hoàn tất hồ sơ, hoặc các khoản khuyến khích khác.
“Các công ty xây dựng tiếp tục đưa ra ưu đãi cho người mua để giải phóng một phần lượng nhà tồn kho đó,” bà Nancy Vanden Houten, kinh tế gia trưởng phụ trách thị trường Mĩ của Oxford Economics, nói.
Điều này có nghĩa là người mua không nên chỉ nhìn vào giá niêm yết. Ở những khu vực còn nhiều nhà mới chưa bán, họ có thể thương lượng thêm về giá, lãi suất, chi phí hồ sơ hoặc các ưu đãi khác. Tuy nhiên, lợi thế này có thể không kéo dài nếu các công ty xây dựng tiếp tục giảm số nhà mới khởi công.
Giấy phép xây dựng còn là tín hiệu tích cực
Về dài hạn, việc xây ít nhà mới vẫn là vấn đề lớn. Mỹ cần thêm nhiều nhà biệt lập để đáp ứng nhu cầu đã dồn lại trong nhiều năm. Nếu nguồn cung tiếp tục thiếu, giá nhà sẽ khó giảm mạnh.
Một số kinh tế gia cho rằng thị trường có thể bớt căng thẳng nếu xung đột Iran lắng xuống, giá dầu hạ nhiệt và lãi suất vay mua nhà giảm trở lại. Khi đó, người mua có thể quay lại thị trường, còn các công ty xây dựng cũng có thêm lý do để xây nhiều hơn.
Dữ liệu về giấy phép xây dựng cho thấy vẫn có cơ sở để chờ đợi điều đó. Trong Tháng Năm, số giấy phép xây dựng chỉ giảm 0.7%. Nếu tính theo nhịp cả năm, số giấy phép đạt khoảng 1.4 triệu căn.
Giấy phép xây dựng là chỉ dấu cho biết nguồn nhà mới trong tương lai, vì nhà thường được khởi công xây dựng sau khi giấy phép được cấp. Ông Thomas Simons, kinh tế gia trưởng phụ trách thị trường Mỹ của Jefferies, nói số giấy phép vẫn cao hơn đáng kể so với số nhà khởi công. Theo ông, điều này cho thấy hoạt động xây dựng có thể tăng trở lại vào cuối năm nay.
Dù vậy, trước mắt người mua nhà vẫn phải đối mặt với một thị trường khó. Nhà mới chưa bán còn nhiều, nhưng các công ty xây dựng lại giảm tốc. Lãi suất vẫn cao, còn người mua và người bán đều thận trọng. Nếu nguồn cung nhà mới tiếp tục giảm, những cơ hội thương lượng còn lại trong năm nay có thể sẽ ít đi. (Ng.Tr) [T.C.]
