ORANGE COUNTY, California (NV) – Mặc dù một số người mua đang hưởng lợi từ các khoản giảm giá, nhưng lãi suất vay mua nhà vẫn cao gấp đôi so với năm 2021 và giá nhà vẫn ở mức cao tại nhiều khu vực trên toàn nước Mỹ.
Giá nhà đang giảm và người mua giành nhiều chiết khấu đáng kể khi giao dịch, cho thấy thị trường địa ốc đang dần nghiêng về phía có lợi hơn cho người mua. Tuy nhiên, dù một bộ phận người mua đạt được thỏa thuận tốt hơn, nhà ở vẫn nằm ngoài tầm với của nhiều người Mỹ, và lãi suất vay mua nhà kỳ hạn 30 năm vẫn trên ngưỡng 6%, cao gấp đôi so với năm 2021.
Theo một nghiên cứu mới đây của Redfin, người mua nhà điển hình trong năm 2025 nhận được mức chiết khấu 3.8%, tương đương $15,196, với 62% người mua đã mua được với giá thấp hơn giá niêm yết.
“Một số người bán vẫn chưa điều chỉnh để chấp nhận sự thật rằng nhu cầu hiện tại chậm hơn nhiều so với giai đoạn bùng nổ mua nhà trong đại dịch. Bởi vì họ từng thấy nhà hàng xóm đã bán được cao hơn giá chào hàng chục nghìn đô la khi đó, và nay vẫn định giá nhà dựa trên ký ức ấy,” các tác giả nghiên cứu cho biết.
Lần đầu tiên sau hai năm, giá nhà quốc gia đã chuyển sang giảm, hạ 1.4% trong quý cuối năm 2025, theo Parcl Labs.
“Nhìn tổng thể, sự sụt giảm tăng trưởng hay chậm lại cũng đều có lợi cho người mua hơn so với đà tăng mà chúng ta đã thấy suốt vài năm qua,” ông Nicholas Kacher, phó giáo sư kinh tế của Scripps College, nhận định.
Tuy vậy, dù có những tín hiệu tích cực cho người mua, vẫn tồn tại các “yếu tố đối nghịch” cho thấy thị trường vẫn chưa hoàn toàn nghiêng về phía họ, theo ông David Reiss, giáo sư luật của Cornell University, người nghiên cứu chính sách nhà ở.
Những dấu hiệu cho thấy người mua vẫn gặp khó khăn
Doanh số bán nhà đang ở mức thấp nhất trong 30 năm, điều này cho thấy người bán hoặc đang giữ nhà ngoài thị trường, hoặc người mua không sẵn sàng giao dịch, ông Reiss nói.
“Tính thanh khoản của thị trường hiện không có,” ông cho biết.
Ngoài ra, gần một phần tư số căn nhà vẫn được bán cao hơn giá niêm yết trong năm ngoái, theo ông Reiss.
Khả năng chi trả nhà ở cũng phụ thuộc lớn vào vị trí địa lý. “Nhà ở các khu vực ngoài đô thị trên phần lớn nước Mỹ thì rẻ hơn,” ông Kacher nói. “Nhưng những nơi đó thường không phải là nơi có nhiều công việc được trả lương cao.”
Trong một thị trường nghiêng về người bán như San Francisco, người mua nhà bình thường đã phải trả cao hơn giá chào 3.8% trong năm 2025.
Và ngay cả khi giá đang giảm mạnh, vẫn cần đặt điều đó trong bối cảnh mức giá tăng trước đây vào giai đoạn giữa đại dịch COVID-19.
Tại Austin, tiểu bang Texas, giá nhà giảm 10% so với cùng kỳ, theo Parcl. Nhưng Austin thuộc Quận Travis, nơi có giá nhà đã tăng 22% trong giai đoạn 2021–2022, ông Kacher lưu ý.
Nếu bạn đã bị loại khỏi thị trường khi đó, mức giảm gần đây có thể vẫn chưa đủ lớn để đưa bạn quay lại thị trường, ông nói.
Phí bảo hiểm nhà ở cũng đã tăng 30% kể từ năm 2019, theo ông Kacher. Mặc dù con số này chỉ tương đương $100 đến $200 mỗi năm, nhưng nó đã chỉ ra rằng nhiều chi phí liên quan đến nhà ở sẽ tiếp tục leo thang.
“Khi người mua cân nhắc không chỉ giá của căn nhà mà còn chi phí thực tế hằng tháng để sinh sống tại đó, họ phải tính đến bảo hiểm, sửa chữa, bảo trì và chi phí lao động đi kèm với việc sở hữu nhà,” ông Kacher nói. “Tất cả những khoản đó đều đã trở nên đắt đỏ hơn trong giai đoạn này.”
Giải pháp: Tăng nguồn cung ứng
Vấn đề lớn nhất của thị trường nhà ở là Mỹ đơn giản là “thiếu nhà,” ông Reiss nói.
“Việc xây dựng nhà ở rất khó, và tại nhiều thị trường, nhiều địa phương còn tìm cách cản trở. Họ không muốn nhà mới, không muốn công trường, và không muốn chi trả cho các dịch vụ xã hội đi kèm như trường học hay cơ sở y tế mới,” ông cho biết.
Và dù lãi suất vay mua nhà cao có thể làm nản lòng người mua, nhưng lãi suất thấp hơn cũng chưa chắc đã là giải pháp tốt nhất.
“Nếu lãi suất giảm, sự sẵn sàng và khả năng trả giá cao hơn cho một căn nhà của mọi người đều tăng lên, và từ đó đẩy giá nhà cao lên,” ông Kacher nói. “Vì vậy, ngay cả lãi suất thấp hơn cũng không phải lúc nào cũng kéo giảm đáng kể chi phí thực tế của việc sở hữu nhà theo cách mà có thêm nguồn cung không những sẽ làm được mà còn đơn giản hơn.” (Ng.Tr)[kn]
