ORANGE COUNTY, California (NV) – Chi tiêu xây dựng nhà ở tại Mỹ giảm trong Tháng Sáu, giữa lúc lãi suất vay mua nhà cao tiếp tục làm người mua dè dặt và buộc các công ty xây dựng rút giảm kế hoạch đối với nhà biệt lập. Việc xây ít nhà có thể hạn chế nguồn cung trong thời gian tới, song chưa đủ để kết luận giá nhà sẽ tăng, do lượng nhà mới chưa bán còn nhiều và nhu cầu mua vẫn yếu, theo Reuters hôm 3 Tháng Tám.
Cục Thống Kê Dân Số thuộc Bộ Thương Mại Hoa Kỳ cho biết tổng giá trị xây dựng trong Tháng Sáu, tính theo mức thường niên và đã điều chỉnh theo mùa, đạt $2,166.5 tỷ, giảm 0.1% so với Tháng Năm và 3.2% so với cùng kỳ năm trước. Trước đó, các kinh tế gia được Reuters khảo sát dự báo mức tăng 0.2%. Số liệu Tháng Năm cũng được điều chỉnh từ tăng 0.1% xuống không thay đổi.
Báo cáo chi tiêu xây dựng đo giá trị công việc được thực hiện trong tháng tại các công trình mới và công trình đang sửa chữa. Chỉ số này khác với số căn nhà được cấp phép, khởi công hoặc hoàn tất. Vì vậy, mức giảm 0.1% không có nghĩa là tổng số nhà mới xây trên toàn quốc cũng giảm theo cùng tỉ lệ.
Chi tiêu cho các dự án tư nhân giảm 0.1%, xuống mức thường niên $1,622.5 tỷ. Riêng xây dựng nhà ở giảm 0.3%, còn $877.1 tỷ. Chi tiêu cho nhà biệt lập mới giảm 0.6% so với Tháng Năm và giảm 3.3% so với một năm trước.
Nhà biệt lập tiếp tục chịu sức ép
Lãi suất vay mua nhà là nguyên nhân chính khiến các công ty xây dựng thận trọng. Theo Freddie Mac, lãi suất cố định 30 năm trung bình đạt 6.66% trong tuần kết thúc ngày 30 Tháng Bảy, tăng từ 6.58% của tuần trước và lên mức cao nhất trong một năm. Lãi suất này tăng gần 0.7 điểm % kể từ cuối Tháng Hai.
Lãi suất cao làm khoản thanh toán hàng tháng tăng, khiến giảm số người đủ khả năng mua nhà. Khi sức mua giảm, công ty xây dựng thường hạn chế khởi công dự án mới, giảm giá hoặc hỗ trợ người mua hạ lãi suất để bán số nhà đang còn tồn kho.
Số liệu riêng về hoạt động xây nhà cũng cho thấy sự suy giảm tập trung ở khối nhà biệt lập. Trong Tháng Sáu, số giấy phép xây nhà biệt lập giảm 2.4% so với Tháng Năm, xuống mức thường niên 871,000 căn. Số căn nhà biệt lập khởi công giảm nhẹ 0.2%, còn 895,000 căn.
Tổng số nhà khởi công lại tăng 19% trong tháng, đạt mức thường niên 1.427 triệu căn, chủ yếu nhờ số dự án gồm từ năm căn trở lên tăng mạnh. Vì vậy, nhận định “xây nhà mới tiếp tục giảm” chỉ đúng đối với nhà biệt lập và giá trị chi tiêu xây dựng nhà ở, không phản ánh toàn bộ thị trường.
Chi phí đầu tư cho nhà nhiều căn giảm 0.7% trong Tháng Sáu. Chỉ số này có thể đi xuống ngay cả khi số dự án khởi công tăng, do mỗi công trình được xây qua nhiều giai đoạn và tiền chi ra trong từng tháng khác nhau.
Một tín hiệu tích cực là số nhà biệt lập hoàn tất trong Tháng Sáu tăng 6.6% so với Tháng Năm, đạt mức thường niên 964,000 căn. Số nhà hoàn tất có thể bổ sung nguồn cung ngay trong ngắn hạn, dù số giấy phép mới giảm báo hiệu tốc độ xây dựng có khả năng chậm lại trong các tháng sau.
Nguồn cung giảm có khiến giá nhà khó hạ?
Việc cấp phép và xây nhà biệt lập chậm lại có thể hạn chế lượng nhà mới được đưa ra thị trường trong tương lai. Tác động thường xuất hiện sau nhiều tháng vì một căn nhà cần nhiều thời gian, từ lúc xin phép, khởi công đến khi hoàn tất.
Nguồn cung ít trong lúc nhu cầu mạnh thường tạo sức đỡ cho giá nhà. Thị trường hiện nay phức tạp hơn do lãi suất cao đang làm sức mua suy yếu. Các công ty xây dựng còn phải cạnh tranh để bán lượng nhà tồn kho lớn, qua các biện pháp giảm giá, hỗ trợ chi phí hoàn tất giao dịch hoặc trả phí hạ lãi suất cho người mua.
Cuối Tháng Sáu, lượng nhà mới chưa bán tương đương 9.3 tháng tiêu thụ theo tốc độ giao dịch hiện tại. Giá bán trung vị (median) của nhà mới là $398,300, thấp hơn 2.7% so với cùng kỳ năm trước. Hai con số này cho thấy thị trường nhà mới hiện chưa thiếu nguồn cung trên phạm vi toàn quốc.
Đối với nhà đã qua sử dụng, lượng nhà chưa bán tương đương 4.6 tháng tiêu thụ. Giá bán trung vị (median) đạt $440,600 trong Tháng Sáu, tăng 1.8% so với một năm trước. Thị trường nhà cũ có nguồn cung thấp hơn nhà mới, một phần do nhiều chủ nhà đang giữ khoản vay lãi suất thấp và ngần ngại bán để vay lại với chi phí cao.
Do đó, việc xây nhà biệt lập chậm lại có thể khiến tình trạng thiếu nhà kéo dài tại các thành phố có nhiều việc làm, dân số tăng và quỹ đất hạn chế. Tại các khu vực đang có nhiều nhà rao bán, nhu cầu mua nhà yếu vẫn có thể buộc người bán giảm giá hoặc chấp nhận thương lượng.
Đầu tư nhà ở phục hồi trong quý hai sau năm quý liên tiếp suy giảm, chủ yếu nhờ hoạt động sửa chữa và cải tạo. Lãi suất vay mua nhà cao khiến nhiều chủ nhà giữ căn nhà hiện tại và bỏ tiền nâng cấp, thay vì bán rồi vay mua căn khác với chi phí đắt hơn. Sự phục hồi này vì vậy chưa phản ánh sức mua mạnh đối với nhà mới, nhất là nhà biệt lập.
Các lĩnh vực xây dựng khác cũng chưa tạo được sức đẩy đáng kể. Trong Tháng Sáu, giá trị xây dựng những công trình ngoài nhà ở chỉ tăng 0.1%, trong khi xây dựng nhà máy giảm 1.2%. Tính cả quý hai, đầu tư vào các công trình ngoài nhà ở tiếp tục giảm, đánh dấu quý thứ 10 suy giảm liên tiếp.
Khu vực công cũng không bù được mức suy yếu này. Tổng giá trị xây dựng công cộng trong Tháng Sáu giữ ở mức thường niên là $544.1 tỷ. Chi tiêu của chính quyền tiểu bang, địa phương và chính phủ liên bang đều không thay đổi so với Tháng Năm.
Các số liệu trên cho thấy lãi suất cao đang tác động mạnh nhất đến việc xây nhà biệt lập. Số nhà được cấp phép và khởi công giảm hôm nay có thể làm nguồn cung tăng chậm trong những năm tới, nhất là tại các khu vực có nhiều người cần mua. Trong ngắn hạn, lượng nhà mới chưa bán còn lớn và nhu cầu yếu vẫn buộc các công ty xây dựng giảm giá, hỗ trợ lãi suất hoặc đưa ra thêm ưu đãi để bán hàng. (Ng.Tr.) [t.c.]
