ORANGE COUNTY, California (NV) – Các nhà xây dựng đã liên tục giảm giá nhà ở suốt một năm qua để đối phó với tâm lý dè dặt của người mua. Không những vậy, giờ đây, họ cho rằng người bán cá nhân cũng sẽ phải điều chỉnh kỳ vọng nếu muốn chốt giao dịch trong năm 2026.
Theo tạp chí Newsweek, phát biểu tại Triễn lãm Xây dựng Quốc tế được tổ chức ở Orlando, Florida vào hôm 24 Tháng Hai, Robert Dietz, kinh tế gia trưởng của Hiệp Hội Nhà Xây Dựng Nhà Ở Quốc Gia (NAHB), cho biết tại hầu hết các thị trường năm nay, giá nhà cũ có thể phải giảm để cải thiện khả năng chi trả. Theo ông, các chủ nhà cũ cần phải “khám phá thực tế giá nhà” mà các nhà xây dựng đã áp dụng từ năm 2022, nhưng đến nay các chủ nhà vẫn chưa có động thái tương ứng.
Dietz nhấn mạnh rằng sự điều chỉnh này là cần thiết khi tỷ lệ giá nhà so với thu nhập đang ở mức đáng lo ngại. Hiện nay, giá nhà điển hình tại Mỹ cao gấp 4.9 lần thu nhập hộ gia đình điển hình, trong khi mức lịch sử thường chỉ vào khoảng 3 lần.
Theo ông, khi tỷ lệ giá nhà trên thu nhập ở mức 3-1, đây từng là quy tắc phổ biến và dễ chấp nhận. Nhưng khi tỷ lệ này tăng lên tới 5-1, các hộ gia đình trẻ gặp khó khăn lớn trong việc tiết kiệm tiền trả trước khi vay mua nhà, dù là 3.5% cho khoản vay FHA hay 10% cho khoản vay mua nhà thông thường.
Các nhà xây dựng đang làm gì?
Dù nước Mỹ vẫn thiếu hụt nguồn cung nhà ở, đặc biệt tại vùng Đông Bắc và Trung Tây, các nhà xây dựng không có nhiều động lực để đẩy mạnh xây dựng mới.
Trong vài năm qua, nhu cầu suy giảm do giá nhà tăng vọt, chi phí vay mua nhà ở mức cao lịch sử, thuế nhà và phí bảo hiểm nhà tăng, cùng với sự bất định kinh tế gia tăng.
Tình trạng này khiến các nhà xây dựng phải giảm giá và đưa ra nhiều ưu đãi để bán được sản phẩm mới, trong bối cảnh tồn kho trên toàn quốc gia tăng, bao gồm cả nhà cũ.
Theo Chỉ Số Thị Trường Nhà Ở NAHB/Wells Fargo được công bố, 36% nhà xây dựng đã giảm giá trong Tháng Hai, giảm từ 40% trong Tháng Giêng. Đây là mức cắt giảm giá thấp nhất kể từ Tháng Năm năm 2025. Mức giá giảm trung bình khoảng 6%.
Việc sẵn sàng giảm giá khiến nhiều căn nhà xây mới có giá thấp hơn nhà cũ. Theo dữ liệu từ Sở thống kê, trong Tháng Mười năm 2025, giá nhà xây mới trung vị (median) là $392,300, thấp hơn mức giá chào bán trung vị của nhà cũ là $409,200.
Một phần do nhà xây mới thường có diện tích nhỏ hơn, nhưng một phần nữa cũng do các nhà xây dựng phản ứng nhanh hơn với nhu cầu về lựa chọn có khả năng chi trả.
Trong khi đó, nhiều chủ nhà – đặc biệt là những người mua vào tại thời điểm đỉnh cao thời kỳ đại dịch – không muốn bán thấp hơn mức giá họ đã chi trả, tức không muốn chịu lỗ. Nhiều người chọn rút niêm yết căn nhà khỏi thị trường thay vì chấp nhận giảm giá để bán được nhà.
Báo cáo gần đây của Realtor.com cho thấy 19.3% nhà xây mới được bán với mức giảm giá trong quý thứ tư năm 2025, so với 18% nhà cũ.
Liệu người bán có hạ kỳ vọng?
Dietz tin rằng người bán sẽ buộc phải từ bỏ kỳ vọng giá cao nếu muốn bán trong bối cảnh thị trường ngày càng nghiêng về phía người mua như hiện nay.
Tuy nhiên, một số chuyên gia khác tỏ ra hoài nghi. Danielle Hale, kinh tế gia trưởng của Realtor.com, dự báo giá nhà vẫn có thể tiếp tục tăng trong năm 2026, dù tốc độ chậm hơn so với các năm trước.
Bà cho biết giá chào bán nhiều khả năng sẽ tăng nhẹ trong năm nay. Dữ liệu cho thấy tỷ lệ niêm yết phải hạ giá chào bán đã giảm trong những tháng gần đây, hàm ý rằng người bán đang định giá sát hơn ngay từ đầu để tránh phải điều chỉnh giá bán sau đó.
Tuy nhiên, tại những thị trường nơi nhà tồn kho tăng mạnh trong những năm gần đây – đặc biệt các khu vực từng bùng nổ trong đại dịch – giá nhà được dự báo sẽ tiếp tục giảm. (Ng.Tr)[kn]
