ORANGE COUNTY, California (NV) – Trong hai năm qua, câu chuyện giá nhà giảm ở Mỹ thường gắn với Sun Belt, vùng vành đai nắng ấm trải từ miền Nam tới Tây Nam, bao gồm nhiều thị trường từng nóng lên cơn sốt nhà trong thời đại dịch như Austin, Tampa và Phoenix.
Bức tranh này nay đang thay đổi theo hướng hạ nhiệt. Theo Fortune, những thị trường lớn như Los Angeles và Dallas cũng bắt đầu cho thấy dấu hiệu suy yếu rõ hơn.
Dữ liệu công bố hôm Thứ Ba cho thấy Chỉ Số Giá Nhà 20 Thành Phố S&P Cotality Case Shiller giảm 0.2% trong Tháng Ba so với tháng trước, sau khi điều chỉnh theo mùa. Đây là tháng giảm thứ hai liên tiếp. Tốc độ tăng giá nhà so với cùng kỳ năm trước chỉ còn 0.8%. Trong khi đó, tỉ lệ ba tháng quy đổi theo năm, thường phản ánh xu hướng rõ hơn, chuyển từ mức tăng 2.3% trong tháng trước sang giảm 0.2% trong tháng này.
Áp lực giảm giá nhà đang lan ra ngoài Sun Belt. Los Angeles ghi nhận giá nhà giảm 1.6% so với một năm trước. Washington, D.C. cũng ghi nhận giá nhà giảm so với cùng kỳ. Hai thị trường này nay đứng cùng nhóm với Tampa, nơi giá giảm 1.9%, và Dallas, giảm 1.7%.
Capital Economics, một công ty tư vấn kinh tế, hạ dự báo tăng giá nhà tại Mỹ trong cả năm từ 3% xuống còn 1%. Công ty này cho rằng đà suy yếu của thị trường nhà ở đang lan ra ngoài Sun Belt. Ông Thomas Ryan, kinh tế gia phụ trách khu vực Bắc Mỹ của Capital Economics, nhận định áp lực giảm giá hiện mở rộng hơn trước.
Người mua ít xuống tiền trong nhiều tháng qua. Gần 20% nhà mới xây phải giảm giá trong quý tư năm 2025, tập trung nhiều ở miền Nam và khu vực phía Tây. Texas chiếm tỉ lệ lớn trong số nhà rao bán phải hạ giá. Ngay cả khi lãi suất vay mua nhà có lúc xuống dưới 6%, người mua vẫn quay lại rất chậm. Doanh số bán nhà cũ trong Tháng Giêng tiếp tục giảm sâu, dù lãi suất tạm thời dễ chịu hơn.
Thị trường nhà ở còn mắc kẹt trong một vấn đề sâu hơn. Khoảng 80% người đang vay mua nhà giữ mức lãi suất dưới 4%, từ trước năm 2022. Vì vậy, nhiều chủ nhà ngại bán, bởi nếu mua nhà khác, họ phải vay lại với lãi suất cao hơn nhiều. Nguồn cung nhà tiếp tục bị thu hẹp, trong khi người mua chịu sức ép từ cả giá nhà cao lẫn lãi suất cao.
Cuộc điều chỉnh lan rộng
Áp lực giảm giá có thể bộc lộ rõ hơn trong những tháng tới. Chỉ số Case Shiller dựa trên các giao dịch hoàn tất và lấy mức trung bình ba tháng, nên thường phản ứng chậm hơn diễn biến thực tế. Vì vậy, đợt tăng lãi suất vay mua nhà gần đây có thể còn tác động mạnh hơn trong các số liệu sắp tới. Lãi suất tăng từ 6.4% trong Tháng Ba lên 6.5% trong Tháng Tư, giữa bối cảnh xung đột ở Trung Đông. Ông Ryan cảnh báo rằng tác động này có thể xuất hiện rõ hơn vào khoảng giữa năm.
Một chỉ số khác của Cơ Quan Tài Chính Nhà Ở Liên Bang (FHFA) cho thấy thị trường còn nhích nhẹ, với mức tăng 0.1% so với tháng trước. Tuy nhiên, số liệu Tháng Hai bị điều chỉnh xuống, khiến tốc độ tăng hằng năm chỉ còn 1.7%. Cả hai thước đo đều cho thấy thị trường nhà ở vẫn thiếu nền tảng thật vững.
Đầu năm nay, Fortune gọi năm 2026 là thời điểm của “cuộc tái cân bằng lớn” trong thị trường nhà ở, với kịch bản giá nhà chỉ tăng khoảng 1%, để thu nhập người dân có thêm thời gian bắt kịp. Capital Economics nay cũng nghiêng về kịch bản này, khi hạ dự báo tăng giá nhà trong năm 2026 từ 3% xuống còn 1% sau hai tháng giá nhà liên tiếp đi xuống.
Với những chủ nhà ở Los Angeles và Dallas, hai nơi từng có vẻ đứng ngoài làn sóng điều chỉnh của Sun Belt, thông điệp gửi đi rất rõ, đó là đợt hạ nhiệt của thị trường nhà ở Mỹ đang lan rộng hơn. (Ng.Tr) [T.C.]
