ORANGE COUNTY, California (NV) – Giá rao bán nhà tại Mỹ trong Tháng Sáu giảm 2.5% so với cùng kỳ năm trước, xuống còn $430,000, được cho là mức giảm hằng năm mạnh nhất tính từ năm 2017, theo Newsweek, dẫn từ báo cáo thị trường nhà ở Tháng Sáu của Realtor.com.
Đây cũng là tháng thứ tám liên tiếp giá rao bán nhà trung vị (median) đi xuống. Sau mùa Xuân chậm vì lãi suất vay mua nhà cao, giá nhà còn đắt và lo ngại kinh tế liên quan đến chiến tranh Iran, số liệu mới đây cho thấy thị trường nhà ở Mỹ đang hạ nhiệt theo hướng có lợi cho người mua.
Realtor.com ước tính người mua một căn nhà giá $430,000 trong Tháng Sáu, trả trước 20% và vay ở lãi suất trung bình 6.49%, sẽ trả khoảng $2,172 mỗi tháng. Khoản này thấp hơn khoảng $132 một tháng so với Tháng Sáu, 2025, khi giá rao bán trung vị là $440,950 và lãi suất trung bình là 6.82%.
Giá rao bán giảm tại ba trong bốn vùng lớn của nước Mỹ, gồm miền Tây, miền Nam, miền Đông Bắc và miền Trung Tây. Miền Tây giảm mạnh nhất, xuống 4.0% so với cùng kỳ, còn $600,000. Miền Nam giảm 2.5%, còn $389,000. Miền Đông Bắc giảm 1.0%, còn $554,500. Riêng miền Trung Tây gần như giữ nguyên, ở mức $329,900.
Cần phân biệt giá rao bán với giá giao dịch sau cùng. Giá rao bán cho thấy người bán đang điều chỉnh kỳ vọng, trong khi giá bán thực tế còn tùy từng địa phương, loại nhà và mức thương lượng. Dù vậy, mức giảm 2.5% trên toàn quốc vẫn là dấu hiệu rõ ràng cho thấy thời kỳ người bán rao giá cao và chờ người mua chạy theo đã qua.
Một chỉ dấu khác cũng đáng chú ý: thời gian nhà nằm trên thị trường trong Tháng Sáu là 53 ngày, bằng cùng kỳ năm trước. Điều này chấm dứt chuỗi 26 tháng liên tiếp nhà mất nhiều thời gian hơn để bán so với năm trước. Nói cách khác, giá rao bán giảm, nhưng nhà vẫn tìm được người mua với tốc độ tương đương năm 2025.
Ông Jake Krimmel, kinh tế gia cao cấp của Realtor.com, gọi Tháng Sáu là giai đoạn “không có tin xấu đã là tin tốt.” Theo ông, chỉ vài tháng trước, kết quả này còn rất khó đoán vì lãi suất biến động, lạm phát gây lo ngại và thị trường bước vào mùa mua bán chính trong tâm thế dè dặt.
Với người mua, các con số mới chỉ cho thấy một chút cải thiện, chưa đủ biến thị trường thành dễ mua. Theo Freddie Mac, lãi suất vay mua nhà cố định 30 năm ở mức 6.43% trong tuần kết thúc ngày 2 Tháng Bảy, giảm từ 6.49% một tuần trước đó và thấp hơn mức 6.67% cùng kỳ của năm 2025. Tuy nhiên, lãi suất quanh 6.4% vẫn là gánh nặng lớn, nhất là khi so với giai đoạn lãi suất vay mua nhà từng xuống dưới 3% trong thời đại dịch.
Giá nhà cũng còn cao hơn nhiều so với trước đại dịch. Vì vậy, khoản tiết kiệm $132 mỗi tháng có thể giúp một số người mua quay lại thị trường, nhưng chưa đủ giải quyết bài toán khả năng mua nhà cho phần lớn gia đình. Người mua vẫn phải tính kỹ khoản vay, thuế địa ốc, bảo hiểm nhà, chi phí sửa chữa và thu nhập dài hạn.
Quyết định của Ngân Hàng Liên Bang (Fed) ngày 17 Tháng Sáu giữ nguyên lãi suất chuẩn trong khoảng 3.5% đến 3.75% cũng giúp thị trường bớt lo về một đợt tăng lãi suất ngay lập tức. Lãi suất vay mua nhà thường đi theo lợi suất trái phiếu và kỳ vọng lạm phát, nên quyết định của Fed chỉ là một phần trong bức tranh chung. Dù vậy, sự ổn định của lãi suất chuẩn giúp người mua dễ tính toán hơn so với giai đoạn biến động mạnh hồi mùa Xuân.
Giá rao bán thấp hơn giúp một số người mua quay lại thị trường. Số nhà ở trạng thái chờ hoàn tất giao dịch trong Tháng Sáu tăng 3.7% so với cùng kỳ năm trước, đánh dấu tháng thứ bảy tăng liên tiếp, chuỗi tăng dài nhất kể từ giai đoạn cuối năm 2020 sang giữa năm 2021.
Người bán cũng đang thay đổi cách rao nhà. Thay vì đưa giá cao rồi giảm sau, nhiều người chọn mức giá sát thị trường hơn ngay từ đầu. Realtor.com cho biết tỉ lệ nhà phải giảm giá sau khi rao bán là 18.8% trong Tháng Sáu, thấp hơn 1.9 % điểm so với cùng kỳ năm trước. Điều này phù hợp với xu hướng giá rao bán trung vị (median) giảm: người bán bớt kỳ vọng quá cao, nhờ đó người mua dễ đưa đề nghị hơn.
Số nhà bị rút khỏi thị trường sau khi rao bán cũng giảm gần 10% so với cùng kỳ. Nhóm này chiếm khoảng 5% tổng số nhà đang rao bán, gần mức thấp nhất kể từ đợt tăng mạnh năm ngoái. Đây là dấu hiệu cho thấy nhiều người bán chấp nhận điều kiện thị trường mới, thay vì rút nhà về vì giá không đạt kỳ vọng.
Tổng lượng nhà đang rao bán trong Tháng Sáu đạt 1,102,615 căn, tăng 1.9% so với một năm trước. Miền Đông Bắc tăng mạnh nhất, lên 8.5%, kế đến là Trung Tây với 7.3%. Miền Nam gần như giữ nguyên, giảm nhẹ 0.1%, sau giai đoạn nguồn cung tăng mạnh hậu đại dịch. Miền Tây tăng nhẹ 0.3%.
Bà Danielle Hale, kinh tế gia trưởng của Realtor.com, nhận định người bán đang hiểu rõ hơn điều kiện thị trường và định giá hợp lý hơn từ đầu, trong khi người mua nghiên cứu kỹ hơn và mạnh dạn đưa đề nghị mua. Theo bà, đây là dấu hiệu tích cực của một thị trường hoạt động bình thường.
Nhìn chung, dữ liệu Tháng Sáu cho thấy thị trường nhà ở Mỹ đang bớt nóng. Giá rao bán giảm giúp một phần người mua có thêm cơ hội, nhưng lãi suất trên 6% và giá nhà cao vẫn khiến nhiều người khó mua. Với người bán, giai đoạn rao giá cao để thử thị trường đã qua. Giá sát thực tế ngay từ đầu đang trở thành điều kiện quan trọng để bán được nhà. (Ng.Tr.) [T.C.]
