ORANGE COUNTY, California (NV) – Người Mỹ dưới 40 tuổi đang đối diện một thị trường nhà ở khó tiếp cận nhất trong nhiều thập niên, khi giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập và lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao, theo USA Today.
Dữ liệu của Pew Research Center cho biết, năm 1975, một căn nhà điển hình tại Mỹ có giá bằng khoảng 2.5 lần thu nhập hàng năm của một hộ gia đình do người dưới 40 tuổi đứng đầu. Đến năm 2019, tỉ lệ này tăng lên 2.9 lần. Năm 2024, con số lên 3.5 lần, mức gần với thời kỳ bong bóng nhà đất giữa thập niên 2000.
Tỉ lệ giá nhà so với thu nhập là một thước đo quan trọng về khả năng mua nhà. Khi tỉ lệ này tăng, người mua trẻ phải dành phần lớn thu nhập hơn để mua một căn nhà. Nếu cộng thêm lãi suất vay mua nhà cao, khoản trả hàng tháng càng vượt xa khả năng ngân sách của nhiều gia đình.
Từ năm 2019 đến năm 2024, giá nhà trung vị (median) tại Mỹ tăng 30%, từ $269,600 lên $350,000, sau khi điều chỉnh lạm phát. Cùng thời gian đó, thu nhập trung vị của hộ gia đình dưới 40 tuổi chỉ tăng 9%, từ $92,700 lên $100,900.
Ông Richard Fry, nghiên cứu viên cao cấp của Pew, nói với USA Today rằng các gia đình trẻ hiện gặp nhiều khó khăn hơn khi muốn mua nhà. Báo cáo của Pew cũng cho thấy quyền sở hữu nhà ngày càng nghiêng về người lớn tuổi, trong khi người mua nhà lần đầu ngày càng ít.
Người mua nhà lần đầu giảm xuống mức thấp kỷ lục
Theo Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR), người mua nhà lần đầu chỉ chiếm 21% tổng số người mua trong năm 2025, mức thấp nhất trong dữ liệu của hiệp hội. Tuổi trung vị của người mua nhà lần đầu tăng lên 40, cũng là mức cao nhất từng được ghi nhận.
Pew cho biết 89% người trưởng thành dưới 40 tuổi nói việc mua căn nhà đầu tiên ngày nay khó hơn so với thế hệ cha mẹ họ. Tất cả người dưới 40 tuổi hiện nay thuộc thế hệ millennial, sinh từ năm 1981 đến 1996, hoặc thế hệ Z, sinh từ năm 1997 trở về sau.
Người trẻ cũng bớt tin vào chuyện nhà ở là một khoản đầu tư tốt. Theo Pew, chỉ 24% người Mỹ dưới 40 tuổi xem mua nhà là khoản đầu tư rất tốt, thấp hơn mức 38% ở nhóm từ 60 tuổi trở lên.
USA Today nêu trường hợp Colin Poan, một người thuộc nhóm millennial lớn tuổi sống tại Irvine, California. Ông là con út trong gia đình bốn anh chị em. Các anh chị thuộc thế hệ X đều đã có nhà, còn ông vẫn đứng ngoài thị trường.
Tại Irvine, giá nhà trung bình khoảng $1.5 triệu. Dù mức thu nhập $100,000, Poan vẫn khó gom đủ tiền trả trước và khó kham nổi khoản trả hằng tháng. Ông nói nếu không có một khoản thừa kế nào đó, sở hữu nhà là chuyện nằm ngoài khả năng tài chính của mình.
Giá cao cộng lãi suất cao
Giá nhà tăng đã làm người trẻ khó mua nhà; lãi suất cao khiến khoản trả hằng tháng còn nặng hơn. Pew đưa ra một ví dụ: năm 2019, người mua căn nhà $269,600, trả trước 3.5% và vay với lãi suất 3.9%, phải trả khoảng $1,689 mỗi tháng.
Đến năm 2024, với cùng cách tính, căn nhà có giá $350,000 và lãi suất 6.7% đẩy khoản trả hằng tháng lên $2,776. Như vậy, chỉ trong năm năm, chi phí mua một căn nhà điển hình đã tăng hơn $1,000 mỗi tháng.
Fry nói mức tăng này khiến nhiều người trẻ phải chọn giữa chuyện tiếp tục thuê nhà hoặc cố mua trong điều kiện tài chính khó khăn hơn. Họ phải đối diện cùng lúc với tiền trả trước cao hơn và khoản vay hàng tháng lớn hơn.
Theo Pew, năm 2019 có 56% người thuê nhà dưới 40 tuổi đủ thu nhập để trang trải được chi phí sở hữu nhà hằng tháng. Đến năm 2024, tỷ lệ này giảm còn 37%.
Tiền trả trước cũng là rào cản lớn. Trong một khảo sát của Ngân Hàng Liên Bang năm 2024, 70% người thuê nhà dưới 40 tuổi nói họ tiếp tục thuê vì thiếu tiền trả trước. Với nhiều người trẻ, đây còn là trở ngại lớn hơn khoản vay hàng tháng.
Khó khăn lan rộng ra nhiều thị trường
Khả năng mua nhà giảm tại hầu hết các khu vực đô thị mà Pew khảo sát. Từ năm 2019 đến năm 2024, giá trị nhà tăng nhanh hơn thu nhập của người trẻ tại 142 trong 160 khu vực đô thị.
Năm 2019, 59% khu vực đô thị trong nghiên cứu còn được Pew xếp vào nhóm rất dễ mua hoặc tương đối dễ mua đối với hộ gia đình dưới 40 tuổi. Đến năm 2024, tỉ lệ này còn 39%. Nghĩa là 61% khu vực đô thị đã rơi vào nhóm tương đối khó mua hoặc rất khó mua.
Các thị trường ven biển vẫn là nơi giá nhà đắt đỏ nhất. Mười nơi khó mua nhất trong dữ liệu Pew đều nằm ở California hoặc Hawaii, gồm Santa Maria-Santa Barbara, San Luis Obispo-Paso Robles, Chico, Honolulu, Salinas, Los Angeles-Long Beach-Anaheim, Merced, Oxnard-Thousand Oaks-Ventura, San Diego và Santa Rosa.
Bà Nadia Evangelou, trưởng nhóm kinh tế của NAR, nói với USA Today rằng điều đáng chú ý là khó khăn đã lan ra nhiều thị trường. Vấn đề này từng gắn nhiều với New York, San Francisco hoặc Boston, nay xuất hiện ở nhiều nơi khác trong nước Mỹ.
Nhìn chung, dữ liệu Pew cho thấy người Mỹ dưới 40 tuổi đang chịu ba sức ép cùng lúc: giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, lãi suất vay mua nhà cao và tiền trả trước ngày càng lớn. Với nhiều người trẻ, căn nhà đầu tiên ngày càng xa tầm tay, kể cả khi họ có việc làm ổn định và thu nhập khá. (Ng.Tr.) [T.C.]
