ORANGE COUNTY, California (NV) – Hơn 1,000 trường công lập tại khoảng 700 cộng đồng ở Mỹ đã đóng cửa, khiến nhiều chủ nhà lo mất lợi thế vốn từng góp phần nâng sức hấp dẫn của khu dân cư. Mức tác động đến giá nhà tùy thuộc vào phẩm chất của trường tiếp nhận học sinh, cơ cấu dân số và nhu cầu mua nhà tại từng địa phương, theo Realtor.com hôm 31 Tháng Bảy.
Realtor.com xác định có 1,025 trường học đóng cửa, thông qua dữ liệu của Trung Tâm Thống Kê Giáo Dục Quốc Gia (NCES). Gần một nửa là trường tiểu học, cấp học thường có khu vực tuyển sinh nhỏ và gắn chặt với từng khu dân cư.
Gia đình bà Virginia Morris mua nhà tại Oro Valley, Arizona, một phần vì Copper Creek Elementary được xếp hạng A và đủ gần để trẻ có thể đi bộ đến trường. Tháng Năm, 2026, ngôi trường hoạt động gần 40 năm này đóng cửa. Gia đình bà mất đi một tiện ích từng được xem như đi kèm với căn nhà khi quyết định chuyển đến khu vực.
Trường học có thể ảnh hưởng đáng kể đến số tiền người mua sẵn sàng trả. Một nghiên cứu đăng trên The Quarterly Journal of Economics năm 1999 so sánh các căn nhà nằm gần đường phân chia khu vực tuyển sinh và nhận thấy người mua trả thêm khoảng 2.5% để được vào trường có điểm kiểm tra cao hơn 5%. Cách nghiên cứu này giúp hạn chế ảnh hưởng từ khác biệt về khu dân cư, thuế và chi tiêu giáo dục.
Khi trường học tác động đến giá nhà
Địa chỉ căn nhà thường quyết định trường công mà trẻ được theo học. Bà Jiayi Xu, kinh tế gia của Realtor.com, cho biết người mua đang trả tiền cho cả chỗ ở lẫn quyền tiếp cận một hệ thống trường học cụ thể. Mối liên hệ này rõ nhất ở cấp tiểu học, do khu vực tuyển sinh thường gần với phạm vi của từng khu dân cư.
Một nghiên cứu năm 2023 tại vùng Atlanta, Georgia, so sánh giá nhà trước và sau khi điều kiện tuyển sinh tiểu học ở đó thay đổi. Tại những địa chỉ được xếp vào khu vực của trường có kết quả học tập tốt hơn, giá nhà tăng khoảng 3% và thời gian bán rút ngắn gần một tháng. Tại những địa chỉ bị xếp trong khu vực của trường có kết quả thấp hơn, giá bán nhà và tốc độ giao dịch đều giảm.
Một nghiên cứu khác tại Cedar Falls, Iowa, ước tính một trường công có kết quả giảng dạy tốt có thể làm giá nhà trong khu vực tuyển sinh cao thêm khoảng 6.8%. Mức chênh lệch này vẫn còn sau khi nhóm nghiên cứu đã tách riêng ảnh hưởng từ kết quả các kỳ thi chuẩn hóa của học sinh.
Những kết quả trên cho thấy trường học có thể tạo ra một phần chênh lệch giá giữa các khu vực. Tuy vậy, chưa có đủ bằng chứng để kết luận việc đóng cửa một trường học sẽ tự động làm mọi căn nhà lân cận giảm theo một tỉ lệ cố định. Giá nhà còn chịu ảnh hưởng từ lãi suất, việc làm, nguồn cung, độ an toàn, giao thông, trường tiếp nhận học sinh và hướng sử dụng khu đất sau khi trường đóng cửa. Realtor.com cũng thừa nhận vẫn còn hạn chế trong việc nghiên cứu về mức giảm giá bán nhà sau khi trường học đóng cửa.
Tác động có thể bắt đầu trước ngày đóng cửa. Ông Humberto Marquez, một nhà môi giới địa ốc tại Texas, cho biết khi một trường được đưa vào danh sách đang xem xét đóng cửa, các gia đình có con nhỏ có thể loại cả khu dân cư khỏi danh sách tìm nhà. Sự bất định về trường học làm nhóm người mua tiềm năng suy giảm số lượng ngay cả khi hội đồng giáo dục chưa bỏ phiếu quyết định.
Tại Sugar Land, Texas, nhiều phụ huynh cho biết họ chọn mua nhà vì Sugar Mill Elementary. Hội Đồng Giáo Dục Fort Bend sau đó bỏ phiếu 4-3 vào ngày 9 Tháng Ba để đóng trường. Những phản ứng tại đây cho thấy người dân xem trường học là một phần trực tiếp của giá trị khu dân cư, dù mức giảm giá thực tế cần được theo dõi qua các giao dịch sau khi học sinh được chuyển trường.
Vì sao nhà vẫn đắt nhưng trường thiếu học sinh?
Trường học đóng cửa chưa chắc cho thấy thị trường nhà ở trong khu vực đang suy yếu. Quanh trường Copper Creek, giá rao bán trung vị (median) vẫn tăng gần 4% so với một năm trước và 11% so với ba năm trước. Tại Sugar Land, giá rao bán trung vị tăng 3% trong ba năm, giữa lúc mức trung vị của toàn tiểu bang Texas giảm khoảng 5%.
Điều thay đổi trước hết là do thành phần dân cư. Nhiều trẻ em lớn lên rồi dọn ra ngoài, trong khi cha mẹ tiếp tục ở lại căn nhà cũ. Khi những căn nhà này được bán, người mua mới thường là người về hưu hoặc các gia đình không có con nhỏ. Các gia đình trẻ lại có xu hướng chuyển đến những khu vực mới, nơi giá nhà thấp hơn và trường học tiếp tục được xây thêm.
Tại Oro Valley, 35.7% cư dân từ 65 tuổi trở lên, trong khi nhóm dưới 18 tuổi chỉ chiếm 16.3%. Giá trị trung vị của nhà do chủ sở hữu cư ngụ vào khoảng $476,000, so với khoảng $414,000 tại Vail và Marana. Dân số Oro Valley tăng 2.2% từ năm 2020 đến 2025, còn Marana tăng 26.2%.
Các số liệu này cho thấy một khu dân cư có thể tiếp tục hấp dẫn người mua nhưng không còn thu hút nhiều gia đình có con trong tuổi đi học. Giá nhà cao cũng khiến lớp gia đình trẻ khó mua được nhà tại các cộng đồng lâu đời, rồi chuyển sang vùng ngoại ô mới có giá thấp và nguồn nhà phong phú.
Xu hướng giảm số trẻ em còn diễn ra trên phạm vi toàn quốc. NCES dự báo số học sinh trường công từ mẫu giáo đến lớp 8 giảm 5%, từ 34.1 triệu vào năm học 2022 xuống còn 32.2 triệu vào năm học 2031. Dự báo dựa trên dữ liệu lịch sử đến năm 2021, nên kết quả thực tế tại mỗi tiểu bang có thể khác, nhưng chiều hướng giảm đang đặt nhiều học khu trước nhu cầu hợp nhất hoặc đóng trường.
Trong khi số học sinh tại nhiều cộng đồng lâu đời tiếp tục giảm, các vùng tăng dân số nhanh vẫn xây thêm trường mới. Tháng Bảy, 2025, Học Khu Marana mở trường Tangerine Farms K-8 với sức chứa 800 học sinh. Cùng tháng, Học Khu Vail khai trương trường Saguaro Creek K-8 tại một khu dân cư đang phát triển.
Người mua và chủ nhà cần kiểm tra gì?
Gia đình có con nhỏ nên kiểm tra số học sinh ghi danh trong nhiều năm, kế hoạch ngân sách của học khu, đề nghị thay đổi khu vực tuyển sinh và danh sách trường đang được xem xét hợp nhất hoặc đóng cửa. Xếp hạng hiện tại của trường chưa đủ để bảo đảm trường sẽ tiếp tục hoạt động trong suốt thời gian gia đình sống tại căn nhà.
Người mua cũng cần hỏi rõ học sinh sẽ được chuyển sang trường nào nếu trường gần nhà đóng cửa, quãng đường đi học thay đổi ra sao và học khu có cung cấp xe đưa đón hay không. Một trường tiếp nhận có phẩm chất tương đương và có khoảng cách đủ gần có thể hạn chế ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà. Việc học sinh phải chuyển đến trường xa hoặc có thành tích thấp có thể dẫn đến phản ứng mạnh từ các gia đình.
Chủ nhà dự định bán cần theo dõi vấn đề từ khi học khu bắt đầu thảo luận. Nếu trường đang được xem xét đóng cửa, người bán nên cung cấp thông tin chính xác về trường tiếp nhận và kế hoạch sử dụng khu đất, tránh quảng cáo căn nhà dựa trên yếu tố cơ hội tiếp cận một trường học sắp ngừng hoạt động.
Việc hơn 1,000 trường công đóng cửa chưa báo hiệu giá nhà tại mọi khu vực sẽ giảm. Nó cho thấy quan hệ giữa nhà ở, trường học và cơ cấu dân số đang thay đổi. Khu vực mất trường học có thể vẫn giữ giá nếu nhu cầu của người nghỉ hưu hoặc người mua không có con đủ mạnh. Với những căn nhà lâu nay được định giá cao nhờ một trường công tốt, việc đóng trường hoặc đổi khu vực tuyển sinh có thể làm giảm bớt nhóm khách hàng sẵn sàng trả tiền cho khoản chênh lệch ấy. (Ng.Tr.) [t.c.]
