ORANGE COUNTY, California (NV) – Hầu hết người mua nhà ở Mỹ đều chọn lựa khoản thế chấp có lãi suất cố định trong vòng 30 năm, nhưng họ có thể không nhận ra tính độc đáo của nó.
CNBC trích lời ông Greg McBride, người đứng đầu nhóm phân tích tài chính tại Bankrate, nói: “Khoản thế chấp có lãi suất cố định trong vòng 30 năm là một sản phẩm duy nhất của Mỹ.”
Theo tên gọi, khoản thế chấp này đảm bảo một lãi suất không đổi trong suốt 30 năm và không thay đổi trong suốt thời gian vay.
Miễn là bạn không tái cấp vốn hoặc bán nhà của mình, lãi suất bạn được cố định từ khi bắt đầu vay sẽ không thay đổi, theo Jacob Channel, một kinh tế gia trưởng của Lending Tree. “Bạn sẽ nhận được một lãi suất không thay đổi, bất kể thị trường địa ốc có biến động ra sao,” ông nói.
Theo dữ liệu của Homebuyer.com, vào năm 2022, 89% người mua nhà đăng ký thế chấp trong vòng 30 năm.
Các chuyên gia cho rằng, thế chấp có lãi suất cố định trong vòng 30 năm có thể tồn tại tại Mỹ nhờ vào sự phát triển của thị trường tài chính sâu rộng của đất nước này.
McBride lý giải: “Nếu không có sự thống trị của khoản thế chấp có lãi suất cố định trên thị trường thế chấp nhà ở ở Mỹ, chúng ta sẽ chứng kiến một mức độ căng thẳng cao hơn đối với những người sở hữu nhà hiện tại.”
Lý do của lãi suất cố định trong vòng 30 năm
McBride cho biết, thị trường thứ cấp cho chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp ở Mỹ là “động lực chính” cho sự tồn tại của khoản thế chấp có lãi suất cố định trong vòng 30 năm.
Ông giải thích: “Khoảng một nửa số khoản thế chấp có nguồn gốc từ Mỹ sẽ được đóng gói thành chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp và bán cho các nhà đầu tư trái phiếu.”
Mặc dù chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp từng là tâm điểm của cuộc khủng hoảng tài chính và cuộc suy thoái, nhưng đã có những cải tiến để giảm thiểu rủi ro. Ví dụ, người cho vay đã cải thiện các tiêu chuẩn phát hành và đánh giá tài sản thế chấp, và hiện có những biện pháp bảo vệ mà trước đây không có.
Chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp rất hấp dẫn đối với các nhà đầu tư ở Mỹ và trên toàn thế giới vì sự bảo đảm từ chính phủ đã khiến chúng trở thành một loại đầu tư an toàn trong thời gian dài. Lãi suất của thế chấp cố định trong vòng 30 năm có xu hướng theo dõi lãi suất của trái phiếu Kho bạc 10 năm vì “địa ốc Mỹ gần như là một loại đầu tư tốt như trái phiếu Kho bạc Mỹ,” Daryl Fairweather, kinh tế gia trưởng của Redfin nói.
Tuy nhiên, chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp chỉ là một phần của câu chuyện, theo Enrique Martínez García, cố vấn chính sách kinh tế của Ngân Hàng Dự Trữ Liên Bang Dallas.
Martínez García nói: “Ở Mỹ, có hai tổ chức thị trường thế chấp rất đặc biệt, đó là: Fannie Mae và Freddie Mac.”
Ông giải thích: Bảo lãnh mà Fannie và Freddie cung cấp là điều cần thiết để giải thích tại sao các nhà cho vay sẵn sàng chấp nhận rủi ro liên quan đến biến động lãi suất. “Ở hầu hết các quốc gia khác, [rủi ro đó] được chuyển sang cho các hộ gia đình và người mua.”
Ngay cả ở những quốc gia nơi các khoản thế chấp có lãi suất cố định phổ biến, chúng thường chỉ kéo dài trong khoảng thời gian ngắn hơn. Điều này là do những quốc gia đó thiếu cơ sở hạ tầng và cơ chế bảo đảm rủi ro dài hạn, Martínez García nói.
“Đó là điều còn thiếu ở nhiều quốc gia khác,” ông nói.
Người mua nhà ở các quốc gia khác thường có lãi suất thay đổi.
Ở Canada, chủ nhà có thể nhận được khoản thế chấp kéo dài 25 năm, nhưng họ dự kiến sẽ tái cấp vốn sau mỗi 5 năm hoặc lâu hơn, Channel cho biết. Ở Anh, chủ nhà có thể nhận được các khoản thế chấp có lãi suất cố định, nhưng các khoản vay như vậy chỉ kéo dài tối đa 5 năm. Channel nói: “Mỗi vài năm, bạn sẽ phải thực hiện điều gì đó để thay đổi lãi suất.”
Martínez García cho biết, sự khác biệt giữa lãi suất thế chấp cố định và lãi suất thay đổi nằm ở chỗ ai chịu rủi ro về biến động lãi suất. Với các khoản vay có lãi suất cố định, tổ chức tài chính phải chịu rủi ro. Với các khoản vay có lãi suất thay đổi, người tiêu dùng sẽ là bên chịu rủi ro. (Ng.Tr)[kn]
