ORANGE COUNTY, California (NV) – Nhiều người mua nhà chờ suốt năm qua với hy vọng lãi suất vay mua nhà sẽ giảm trước khi họ quyết định xuống tiền. Nhưng mỗi lần lãi suất hạ, mức giảm thường không kéo dài.
Theo Freddie Mac, lãi suất cố định kỳ hạn 30 năm từng xuống dưới 6% vào cuối Tháng Hai, rồi nhanh chóng tăng trở lại gần 6.5% vào đầu Tháng Tư. Sau đó, lãi suất giảm nhẹ, nhưng đến ngày 8 Tháng Sáu, 2026, lại tăng trở lại mức 6.5%, CBS News cho biết.
Người mua có thể tiếp tục chờ. Nhưng rủi ro là lãi suất không giảm như họ mong đợi, trong khi giá nhà vẫn tăng. Khi đó, dù khoản trả hằng tháng có thể dễ chịu hơn đôi chút nhờ lãi suất thấp hơn, họ vẫn phải mua căn nhà với giá cao hơn.
Hiện có nhiều yếu tố khiến lãi suất vay mua nhà khó giảm mạnh, gồm lạm phát còn cao, Ngân Hàng Liên Bang chưa giảm lãi suất, và không có nhiều dự báo cho rằng lãi suất sẽ giảm sâu trong thời gian tới. Trong khi đó, sức mua nhà của nhiều gia đình tiếp tục bị suy giảm.
Ông Jake Krimmel, kinh tế gia cao cấp của Realtor.com, cho rằng nếu lãi suất vay mua nhà tiếp tục quanh mức hiện nay, giá chào bán có thể mềm thêm, rồi giá bán thực tế sẽ giảm theo. Ông cho biết trong Tháng Năm, giá niêm yết trên toàn quốc giảm 2.4% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức giảm mạnh nhất kể từ năm 2017.
Điều đáng chú ý là giá nhà không chỉ giảm ở vài khu vực riêng lẻ. Theo ông Krimmel, giá nhà đang giảm tại 41 trong 50 đô thị lớn nhất và ở cả bốn khu vực chính của nước Mỹ.
Ông Jeremy Schachter, trưởng chi nhánh Fairway Independent Mortgage Corporation ở Phoenix, Arizona, cho rằng nếu lãi suất cao kéo dài đến hết năm, giá nhà sẽ bắt đầu giảm theo nguyên tắc cung cầu. Khi chi phí vay quá cao, nhu cầu mua nhà yếu đi. Nếu nguồn cung tăng trong lúc người mua thận trọng hơn, người bán sẽ phải nhượng bộ nhiều hơn. Khi đó, người mua có thêm lợi thế thương lượng.
Tuy nhiên, nếu lãi suất giảm vào cuối năm, giá nhà chưa chắc sẽ giảm theo. Ông Schachter nói lãi suất thấp hơn có thể kéo người mua trở lại thị trường, khiến giá nhà ổn định hoặc tăng trở lại.
Ông Jeff Lichtenstein, tổng giám đốc Echo Fine Properties ở Palm Beach Gardens, Florida, không cho rằng lãi suất sẽ sớm giảm mạnh, vì lạm phát còn chịu ảnh hưởng từ chi phí hàng hóa và các bất ổn liên quan chiến tranh. Nhưng nếu lãi suất giảm, ông dự đoán thị trường có thể nóng lại như trước, nhất là khi lãi suất từng chạm mức 5.99%.
Đây là điểm khó cho người mua. Chờ lãi suất giảm có thể giúp khoản trả hằng tháng nhẹ hơn. Nhưng chính lãi suất thấp hơn cũng có thể kéo thêm nhiều người mua trở lại thị trường, làm cạnh tranh tăng và đẩy giá nhà lên.
Vì vậy, một số chuyên gia cho rằng nếu tìm được căn nhà phù hợp và đủ sức trả tiền, người mua nên cân nhắc mua trước, rồi tái cấp vốn khoản vay sau nếu lãi suất giảm. Cách này thực tế hơn việc cố chờ đúng thời điểm thấp nhất của thị trường.
Bà Maria Kourepenos, chuyên gia địa ốc của Coldwell Banker Warburg ở New York City, nói nhiều người mua đã điều chỉnh kỳ vọng và ngân sách theo mặt bằng lãi suất cao, thay vì tiếp tục chờ đợi. Tuy nhiên, nhiều chủ nhà vẫn bị “khóa chặt” trong các khoản vay cũ có lãi suất thấp và không muốn bán nhà. Điều này khiến nguồn cung nhà rao bán vẫn hạn chế.
Trong thị trường hiện nay, người mua cần nhìn vào tổng chi phí nhà ở hằng tháng, không chỉ giá nhà. Hai căn nhà có giá niêm yết gần giống nhau có thể tạo ra gánh nặng rất khác nhau, tùy thuế địa ốc, bảo hiểm, phí cộng đồng và chi phí bảo trì.
Người mua cũng có thể cân nhắc nhà mới xây, vì một số công ty xây dựng đôi khi đưa ra ưu đãi như hỗ trợ mua giảm lãi suất. Một lựa chọn khác là tìm nhà nhỏ hơn, nhà cần sửa chữa, hoặc chờ giai đoạn thị trường chậm hơn sau Tháng Tám hay sau Labor Day, khi một số người bán có thể sốt ruột hơn.
Nhìn chung, nếu lãi suất vay mua nhà vẫn cao, giá nhà có thể giảm chậm ở một số thị trường. Nhưng nếu lãi suất hạ, cạnh tranh có thể tăng và đẩy giá nhà lên trở lại. Vì vậy, người mua không nên cố bắt đáy thị trường. Điều quan trọng hơn là hãy mua khi thật sự thích căn nhà và đủ sức trả tiền vay, thuế, bảo hiểm cùng các chi phí liên quan. (Ng.Tr) [T.C.]
