ORANGE COUNTY, California (NV) – Tại 242 thành phố ở Mỹ, nhà khởi đầu hiện có giá từ $1 triệu trở lên, trong lúc thu nhập của nhiều người trẻ còn quá thấp để theo kịp mức giá này, theo The Street, dẫn báo cáo của Zillow.
Zillow gọi “nhà khởi đầu” là nhóm nhà thuộc một phần ba trong tổng số nhà có giá rẻ nhất trong mỗi khu vực. Đây thường là loại nhà người mua lần đầu nhắm tới. Khi nhóm nhà này cũng có giá từ $1 triệu trở lên, thị trường tại khu vực đó đã trở nên quá đắt đối với nhiều gia đình.
Cùng lúc đó, mức lương trung vị (median) hằng năm của người trẻ từ 25 đến 34 tuổi là $59,280, theo Cục Thống Kê Lao Động Hoa Kỳ. Khoảng cách giữa lương người trẻ và giá nhà tại các thị trường đắt đỏ đang khiến các cách tính phổ quát về khả năng mua nhà gần như mất tác dụng.
Theo Bộ Nhà Ở và Phát Triển Đô Thị Hoa Kỳ (HUD), nhà ở thường được xem là vừa sức nếu một hộ gia đình không phải dùng quá 30% tổng thu nhập cho chi phí nhà ở, gồm cả tiện ích.
242 thành phố có nhà khởi đầu giá triệu đô
Zillow cho biết nhà khởi đầu giá triệu đô vẫn chưa phải tình hình chung trên toàn nước Mỹ. Giá trị điển hình của một căn nhà khởi đầu trên toàn quốc là $198,649.
Tuy nhiên, tại những nơi có chi phí nhà ở cao, ngay cả nhóm nhà rẻ nhất thị trường cũng đã vượt mốc $1 triệu. Số thành phố thuộc nhóm này đã tăng gần gấp ba lần so với trước đại dịch, từ 80 thành phố vào Tháng Hai, 2020, lên 242 thành phố hiện nay.
“Đại dịch đã xác lập lại chi phí mua nhà, khiến nhà khởi đầu giá $1 triệu lan từ một số ít tiểu bang ven biển sang hơn hai chục tiểu bang trên cả nước,” Kara Ng, kinh tế gia cao cấp của Zillow, nói.
California vẫn là tiểu bang có nhiều thành phố thuộc nhóm này nhất. Nhưng tốc độ tăng nhanh nhất hiện nằm ở New York và New Jersey.
Khu đô thị New York City, bao gồm một phần New Jersey và Pennsylvania, hiện có 63 thành phố nơi nhà khởi đầu điển hình đạt hoặc vượt $1 triệu, nhiều nhất nước Mĩ. Khu San Francisco đứng thứ hai với 37 thành phố. Tiếp theo là Los Angeles với 33, San Jose với 13, còn Miami và Seattle mỗi nơi có 8 thành phố.
Lương người trẻ không theo kịp giá nhà
Bài toán mua nhà trở nên rất khó khi đặt giá nhà bên cạnh thu nhập.
Với mức lương trung vị $59,280 một năm, một người trẻ có tổng thu nhập khoảng $4,940 mỗi tháng. Nếu áp dụng quy tắc 30% của HUD, người đó chỉ nên chi tối đa khoảng $1,482 mỗi tháng cho nhà ở.
Một căn nhà $1 triệu lại đòi hỏi con số lớn hơn rất nhiều. Nếu người mua trả trước 20%, tức $200,000, họ vẫn phải vay $800,000. Với lãi suất 6.52%, riêng tiền gốc và lãi đã khoảng $5,067 mỗi tháng. Để khoản này chỉ chiếm 30% thu nhập, người mua cần kiếm ít nhất $202,683 một năm.
Nếu người mua chỉ trả trước 5%, tức $50,000, khoản vay tăng lên $950,000. Khi đó, tiền gốc và lãi hằng tháng khoảng $6,017. Người mua cần thu nhập tối thiểu $240,686 một năm mới đáp ứng được quy tắc 30%.
Ngay cả hai người trẻ cùng mua nhà, mỗi người có thu nhập trung vị (median), bài toán vẫn không dễ hơn bao nhiêu. Tổng ngân sách nhà ở của họ theo quy tắc 30% chỉ khoảng $2,964 mỗi tháng. Con số này vẫn thấp hơn hơn $2,100 so với khoản gốc và lãi trong trường hợp trả trước 20%.
Các phép tính này chưa kể thuế nhà đất, bảo hiểm, phí hội chủ nhà, bảo trì, sửa chữa và các chi phí khác. Vì vậy, với nhiều người mua lần đầu, nhà khởi đầu giá $1 triệu không còn giống một bước vào thị trường. Nó gần như đã trở thành một rào cản quá lớn.
Chủ nhà hiện tại cũng ngại bán
Khó khăn không chỉ thuộc về người mua lần đầu. Nhiều chủ nhà hiện tại cũng ngại bán vì họ đang giữ khoản vay cũ với lãi suất thấp.
Một người mua nhà trước đại dịch có thể đang trả lãi suất khoảng 3%. Với khoản vay $800,000, tiền gốc và lãi hằng tháng khoảng $3,373. Nếu họ bán căn nhà đó rồi mua căn tương đương ở nơi khác với lãi suất 6.52%, khoản trả hằng tháng tăng lên khoảng $5,067.
Như vậy, họ phải trả thêm khoảng $1,694 mỗi tháng chỉ để đổi sang một căn nhà có giá trị tương tự. Họ không có thêm nhà, nhưng phải gánh khoản vay đắt hơn.
Chi phí bán và mua nhà cũng rất lớn. Phí môi giới 5% đến 6%, thuế chuyển nhượng, chi phí dọn nhà và phí đóng hồ sơ có thể lấy đi khoảng $60,000 đến $70,000 vốn sở hữu khi đổi từ một căn nhà $1 triệu sang căn khác.
Đây là một lý do khiến nhiều chủ nhà không muốn bán. Khi họ giữ nhà lại, thị trường có ít nhà rao bán hơn. Nguồn cung mỏng tiếp tục giữ giá ở mức cao, làm những người mua mới càng khó chen chân vào thị trường.
Nhà khởi đầu giá triệu đô tăng nhanh ở vùng Đông Bắc
New York và New Jersey đang tăng nhanh nhất trong danh sách của Zillow. Hai tiểu bang này cộng thêm 15 thành phố có nhà khởi đầu giá triệu đô trong năm qua.
New York hiện có 41 thành phố thuộc nhóm này, tăng từ 12 thành phố trước đại dịch. New Jersey có 26 thành phố, trong khi trước đây chỉ có một thành phố.
Theo bà Kara Ng, nhà khởi đầu giá $1 triệu xuất hiện nhiều hơn ở vùng Đông Bắc vì khu vực này vẫn thiếu nhà. Các thị trường Sun Belt do xây thêm nhiều nhà mới, nhờ đó tốc độ tăng giá có hạ nhiệt. Vùng Đông Bắc chưa có mức giảm áp tương tự.
Số liệu của Zillow cho thấy áp lực mua nhà đã lan rộng ra ngoài những thị trường đắt đỏ được biết tới lâu nay. Khi nhà khởi đầu đã chạm mốc $1 triệu tại hàng trăm thành phố, nhiều người mua trẻ khó đáp ứng cùng lúc tiền trả trước, thu nhập cần thiết và khoản vay hằng tháng. (Ng.Tr) [T.C.]
